¿Por qué se toma prestado la equidad en el hogar?

El origen de los préstamos de capital de la vivienda, las líneas de crédito de la equidad en el hogar (HELOC) y las refinanciamientos por cobre aumentaron un 11 por ciento en el cuarto trimestre de 2024, según TransUnion. Eso marca el tercer trimestre consecutivo de los aumentos año tras año. Y no se detiene allí. Los saldos de HELOC también están creciendo: en $ 6 mil millones en el primer trimestre de 2025, el 12º trimestre consecutivo de ganancias, según la Reserva Federal de Nueva York.

Claramente, los préstamos de capital doméstico están teniendo un momento. Una razón clave: las tasas para HELOC y préstamos de capital doméstico han disminuido de su pico de 2024, mientras que las tasas hipotecarias y otras tasas de interés han permanecido obstinadamente altas. Este fenómeno ha hecho préstamos contra la apuesta de propiedad de vivienda mejor que las alternativas como Refis de hipotecas, préstamos personales o tarjetas de crédito. Eso es especialmente cierto si la necesidad de efectivo se relaciona con la remodelación del hogar, la renovación o la reparación (la razón principal por la que las personas aprovechan su capital doméstico).

Y con los niveles de capital en máximos récord, los propietarios tienen más con los que trabajar que nunca. Según Ice Mortgage Technology, el propietario de la vivienda alcanzó los $ 17.6 billones que ingresaron al segundo trimestre de 2025.

Veamos más profundamente por qué los préstamos y los Helocs en el hogar están en aumento y lo que debe saber si está tentado a unirse a la tendencia.

¿Qué es la equidad en el hogar?

¿Por qué los propietarios están aprovechando su equidad?

¿Por qué los propietarios se aprovechan de los Helocs y los préstamos de equidad en el hogar? En gran parte porque pueden. El auge de bienes raíces alimentado por la pandemia ha llevado a altos ganancias de propiedad en los últimos dos años. Más del 46 por ciento de los propietarios de viviendas que tienen una hipoteca son «ricas en capital», lo que significa que no deben más de la mitad del valor de su hogar, una acción que permanece cerca de los récords máximos, según Attom.

Agregue a la mezcla: una mejora en los costos de los préstamos. Después de dispararse en 2022-23, las tasas de interés de los productos de capital doméstico comenzaron a suavizarse en 2024, una tendencia que continúa este año. Aunque Helocs se ha estado balanceando en los últimos tiempos, a partir de junio siguen siendo un punto porcentual completo más bajo que hace un año, según la encuesta nacional de los prestamistas de Bankrate. En cuanto a los préstamos de equidad en el hogar, están cerca de sus mínimos del año.

En cuanto a los motivos de los propietarios: muchas personas están utilizando su equidad casera para arreglar sus propiedades y equiparlos mejor para satisfacer las necesidades de su familia. De hecho, la encuesta de Bankrate Home Equity Insights encontró que más de la mitad (55 por ciento) de los propietarios actuales ven las reparaciones y mejoras como una buena razón para aprovechar el valor de su hogar.

Pedir prestado dinero para mejorar una casa antigua tiene mucho más sentido que tratar de comprar uno nuevo hoy en día. Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, casi el 60 por ciento de las casi 51 millones de hipotecas activas llevan tasas por debajo del 4 por ciento. Un quinto tiene tasas en o por encima del 5 por ciento. Con las tasas hipotecarias de compra que ahora promedian casi el 7 por ciento y los precios de la vivienda récord, las matemáticas de mudarse simplemente no se suman.

Si desea financiar renovaciones, estas altas tasas hipotecarias también significan que tomar un préstamo de capital domiciliario tiene más sentido que un refinanciamiento de efectivo en estos días. Un refi de cobre, en el que saca una nueva hipoteca que incluye una suma global con la que jugar, también significaría renunciar a su tasa de interés anterior para una nueva, presumiblemente más alta. En contraste, «un préstamo de capital doméstico le permite dejar esa primera (hipoteca) en su lugar», dice Scott Bridges, director de préstamos directos al consumidor de Pennymac, un prestamista con sede en California.

Por supuesto, hay muchas otras razones para aprovechar la equidad doméstica. Si tiene grandes saldos de tarjetas de crédito, un préstamo de capital doméstico o HELOC ofrece una forma de menor costo de llevar esa deuda. Además de ahorrarle dinero, ofrecen la comodidad de consolidar sus deudas en un pago mensual. Como la deuda de los hogares se encuentra en un récord de $ 18+ billones en el primer trimestre de 2025, la consolidación de la deuda es la segunda razón por la que los propietarios de viviendas citan para aprovechar su capital doméstico en la encuesta de bankrate.

«Usted combina un mercado de ricos en ricos en el mercado de la deuda bastante alta, y tiene una solución perfecta en el préstamo de capital doméstico», dice Bridges.

¿Qué significa el auge del préstamo de capital de vivienda para el mercado inmobiliario?

Mark Hamrick, analista económico senior de Bankrate, describe el mercado inmobiliario actual como un caso clásico de ‘buenas noticias, malas noticias’.

¿La mala noticia? Los aspirantes a los propietarios enfrentan desafíos de asequibilidad, falta de suministro y altas tasas hipotecarias. ¿La buena noticia? En medio de esos mismos desafíos, los propietarios están disfrutando de los beneficios del aumento de los precios de las viviendas y los niveles de capital.

«Para muchos propietarios actuales, el proverbial día de pago entra en juego cuando es hora de vender, tal vez en algún momento en el futuro», dice Hamrick. «Pero antes de ese momento, aprovechar la equidad mediante el uso de las herramientas de préstamos de equidad en el hogar y Helocs trae un beneficio anterior».

Uno de esos beneficios podría incluir una propiedad más valiosa, si los fondos de capital aprovechados se van a renovar o modernizar el hogar. Otro punto brillante: si se utiliza un préstamo HELOC o de capital doméstico para reparaciones o remodelaciones relacionadas con la vivienda, el interés puede ser deducible de impuestos. Eso puede reducir el costo real del financiamiento.

Y los propietarios podrían usar tal reducción en los costos reales. Si bien las tasas de interés de capital doméstico han caído de los máximos del año pasado, no son tan baratas como solían ser. Por ejemplo, las tasas en préstamos de capital doméstico a 10 años promediaron un 5,66 por ciento en junio de 2020. A partir del 18 de junio de 2025, su tasa promediaba 8,41 por ciento. Los HELOC también son relativamente altos: ahora promediando 8.27 por ciento, vs. 4.71 por ciento hace cinco años.

Desventajas del boom préstamo

Una posible preocupación del auge de los préstamos de capital: más hogares podrían terminar en ejecución hipotecaria o en estrías financieras, debido a que los propietarios de viviendas se prestan alegremente sin darse cuenta de las consecuencias. Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate señala que pagar tarjetas de crédito u otras deudas con un préstamo de capital doméstico pone el techo sobre su cabeza en la línea.

«Cuando toma una deuda de tarjetas de crédito o préstamos personales sin garantía y la asegura con su hogar, las consecuencias del incumplimiento son un juego de pelota completamente diferente», dice. Para decirlo sin rodeos, podría perder su hogar, como garantía para el préstamo, se puede incautar para pagar su deuda.

Los valores de la equidad podrían caer

Es cierto que ese es el peor de los casos. Pero tenga en cuenta que si caen los valores de las viviendas, su casa podría valer menos que todas las hipotecas pendientes. En otras palabras, debes más que el valor de tu hogar: tienes «equidad negativa», en la jerga de préstamos inmobiliarios. Si su deuda totaliza al menos un 25 por ciento más que el valor real de la propiedad, eso se define como seriamente bajo el agua.

Según un informe reciente de Attom, el porcentaje de viviendas seriamente submarinas aumentó en el primer trimestre de 2025 en 48 estados y Washington, DC, con los mayores aumentos de año tras año en Kansas, Utah y Carolina del Sur. Con el 2.8 por ciento de todas las casas, sigue siendo una fracción del mercado inmobiliario, pero una posible señal de advertencia.

El punto es simple: tenga en cuenta la trayectoria de los precios de la vivienda en su área y no tenga más deuda si le preocupa que el valor de su propiedad tenga el potencial de caer. Nadie está prediciendo un accidente en el mercado inmobiliario. Pero nada aumenta para siempre, y es peligroso asumir el exceso de deuda sobre el supuesto de que sí.

Cómo obtener la mejor tarifa de préstamo de capital doméstico

Ya sea que espere agregar una nueva cocina o pagar ese saldo de tarjeta de crédito de gran tamaño, un préstamo HELOC o de capital para el hogar todavía presenta un medio potencialmente menos costoso para esos fines. Si bien hay diferencias en cómo funciona cada producto, el proceso de comprar para uno sigue siendo el mismo. Aquí hay algunos consejos:

1. Calcule su equidad.

Sabes que el valor de tu hogar ha aumentado, pero no estás seguro de dónde estás exactamente parado. Estime el patrimonio de su hogar tomando la diferencia entre el valor de su hogar y lo que aún debe en su hipoteca. La mejor determinación de valor provendrá de un tasador con licencia, pero para una idea aproximada, mire un estimador de precios de la vivienda en línea o una calculadora de capital doméstico. Una vez que tenga un número, encuentre el saldo de su hipoteca en su declaración más reciente y haga los cálculos.

2. Obtenga su crédito en excelente forma antes de solicitar.

El financiamiento de capital doméstico requiere un perfil financiero bastante fuerte, especialmente para líneas de crédito. En el tercer trimestre de 2024, el puntaje de crédito mediano de un solicitante de HELOC fue de 763, según datos de la Ley de Divulgación de Hipoteca de la vivienda. Si bien muchos prestamistas de capital doméstico aprueban a los solicitantes con puntajes de crédito más bajos, la regla que se aplica a cada préstamo aún suena verdadera: los prestatarios con puntajes de crédito más altos siempre aseguran las tasas más bajas.

Si no está seguro de la mejor manera de aumentar su puntaje de crédito, comience mirando sus tarjetas de crédito. La encuesta de deuda de tarjetas de crédito más reciente de Bankrate encontró que más de la mitad (53 por ciento) de los deudores de tarjetas de crédito han llevado un saldo durante al menos un año. Los prestamistas analizarán su relación de utilización de crédito y sus obligaciones mínimas de pago al evaluar su solicitud. Cuanto más bajo pueda obtener esos saldos, mejor será, tanto en términos de la probabilidad de aprobación como de su bienestar financiero general debido a reducir sus cargos por intereses.

3. Comience su búsqueda con su banco actual.

Si bien hay varios tipos de prestamistas de capital doméstico, comience con el lugar que ya conoce: su banco o cooperativa de crédito. Muchas instituciones ofrecen descuentos de tarifas, 0.25 por ciento o 0.5 por ciento de ahorro) para los clientes que establecen el pago automático de las cuentas de control o de ahorro. Pero consulte una o dos ofertas de un prestamista solo en línea, si es elegible, es posible que pueda obtener sus fondos antes o por un costo más bajo.

4. Compare tarifas y términos.

No se trata solo de recibir la tarifa más baja. Deberá considerar el costo total de los préstamos, también conocido como la tasa de porcentaje anual del préstamo (APR), que factora en todas las tarifas relacionadas con el préstamo, además de la tasa de interés. Si bien los préstamos de capital doméstico y los HELOC tienden a tener costos de cierre significativamente más bajos que las primeras hipotecas, McBride recomienda comparar compras y prestar mucha atención a la impresión pequeña de la propuesta de préstamo. Por ejemplo, algunos prestamistas cobran grandes tarifas de origen. O ofrecerán cubrir los costos de cierre en un Heloc, «siempre que mantenga la línea de crédito durante tres años», dice McBride.

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