La brecha racial en la construcción y la prestada equidad casera

Como escritor senior de Bankrate, paso mucho tiempo sumergiéndome en todo lo relacionado con la equidad casera. Y últimamente, ha habido mucho en qué centrarse.

En el cuarto trimestre de 2024, el patrimonio del propietario promedió $ 35 billones de $ 35, cortesía de un aumento del 60 por ciento en el valor de las viviendas desde 2019, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard (JCHS). Eso agrega hasta aproximadamente $ 400,000 por propietario, entre los niveles de capital más altos que hemos visto.

En la superficie, suena como una victoria. Pero no todos están experimentando el crecimiento histórico de la equidad hipotecaria, en particular, los propietarios de color. «Solo una pequeña porción de adultos negros tiene alguna equidad en el hogar y, entre los que lo hacen, la equidad es generalmente más baja porque sus hogares se valoran menos», dice Jason Richardson, director senior de investigación de la National Community Reinvestment Coalition (NCRC).

Además, los propietarios negros también tienen más dificultades para pedir prestado contra su participación en el capital, con las negaciones de préstamos el doble de los propietarios de viviendas blancas, según ha descubierto la investigación del Banco de la Reserva Federal.

¿Por qué hay una división racial para acumular y acceder a la equidad doméstica, y por qué persiste?

Desigualdad en la acumulación de equidad casera

Equidad casera – El valor de su hogar, menos su hipoteca sobresaliente, es más que un número en papel. Puede ser la diferencia entre proporcionar matrícula universitaria, hacer renovaciones vitales, comenzar un negocio o meteorizar una crisis. Pero para construir equidad, primero debe tener una casa. Mientras que 2023 (los datos de último año están disponibles) fue un año de estandarte para el crecimiento de hispano y Propiedad de vivienda negratodavía existe una división persistente y significativa entre los hogares en blanco y negro y sus estacas de equidad. «Hay alrededor de una brecha de 25 por ciento que ha permanecido sin cambios durante aproximadamente 120 años», dice Richardson.

La disparidad comienza desde el primer día de la propiedad de vivienda. Más grande Pagos de abajo -La cantidad pagada de su bolsillo por una compra-aumenta la participación de capital de un comprador. En 2023, cuando el comprador de vivienda blanca promedio compró una casa por valor de más de $ 450,000, ganó más de $ 130,000 en capital al cierre (reflejando la cantidad de efectivo que pusieron), según NCRC Research. Compare eso con alrededor de $ 86,000 para hispanos y solo $ 69,000 para negros. Algunas familias negras e hispanas luchan por manejar incluso el pago inicial mínimo del 3-3.5 por ciento.

Los precios de las viviendas récord de hoy en día han creado «un crecimiento sustancial en la necesidad de acceder a la asistencia para los compradores de viviendas por primera vez», dice Alexander Hermann, asociado de investigación senior en JCHS. Sin embargo, algunos novatos tienen recursos que otros no. «La mayoría de las veces, los hogares blancos tienen acceso a ‘The Bank of Mom and Dad’ de la manera que los hogares negros e hispanos no necesariamente tienen necesariamente».

Ingresos persistentes y brechas de riqueza

Antes de la pandemia, los hogares negros e hispanos hicieron avances significativos cuando se trataba de construir riqueza, registrando un crecimiento más rápido que los hogares blancos. Pero «a pesar de esas ganancias más rápidas, las familias negras e hispanas comenzaron con menos», señala Nadia Evangelou, economista senior y directora de investigación inmobiliaria de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. «Es como dos corredores en una carrera. Incluso si uno corre más rápido, aún puede quedarse más atrás si comienzan más atrás».

Y, en los últimos años, lo han sido. Entre 2019 y 2022, mientras que los ingresos salariales y salariales crecieron significativamente para las familias blancas, se mantuvo casi plano para los negros e hispanos. Para 2022, el hogar blanco típico tenía aproximadamente $ 285,000 en riqueza general, más de cuatro veces que los de los hogares hispanos ($ 61,600) y más de seis veces que los hogares negros ($ 44,900).

Esta disparidad es especialmente preocupante dado que ahora toma un salario de seis cifras, casi $ 117,000, para pagar una casa unifamiliar típica hoy, 50 por ciento más que hace solo cinco años, según ha descubierto el estudio de asequibilidad de la vivienda 2025 de Bankrate. Los salarios no solo están estancados y los precios de las viviendas elevados, sino que las tasas hipotecarias persistentemente altas han valorado a muchas familias negras e hispanas del mercado: «Está claro que pocos de ellas pueden permitirse comprar una casa a precios medios», dice Evangelou. Y si la propiedad de vivienda está fuera de alcance, por lo que, por supuesto, es la capacidad de construir equidad casera.

Discriminación y negaciones de préstamos

Los factores económicos no son las únicas barreras que bloquean a las personas de color de la construcción y se benefician de la propiedad de la vivienda: el sesgo y los prejuicios también juegan un papel importante. Aunque prácticas como lanamente ahora son ilegales, su impacto persiste de formas más sutiles, pero aún dañinas.

«Hemos realizado numerosas pruebas emparejadas, donde se envían dos compradores potenciales a un prestamista para solicitar información», dice Richardson. «Es muy común que el solicitante blanco sea invitado a la oficina del Oficial de Préstamos y se le dé toda la información que desee. La misma oficina de préstamos derrotará a un prestatario negro o hispano a su sitio web. Este es un ejemplo del prestamista que desalienta al solicitante de poner una solicitud».

Cuando se aplican los solicitantes de color, es más probable que se les niegue, incluso cuando tienen puntajes de crédito, ingresos similares y están solicitando el mismo tipo de préstamo. Según la investigación del Banco de la Reserva Federal de Minneapolis, las razones por las que los prestamistas dan por las negaciones, como el historial de empleo o el historial de crédito, no explican completamente la brecha racial.

«Las negaciones hipotecarias son solo una parte del proceso de solicitud», dice Richardson. «Los préstamos son aprobados, denegados o se convierten en lo que se llama ‘Fallout’, lo que significa que el préstamo no se cierra por alguna otra razón».

Incluso si han construido una buena participación, acceder a su equidad casera ganada con esfuerzo no es más fácil para algunos propietarios. Entre 2018 y 2021, los solicitantes negros fueron denegados Línea de crédito de capital doméstico (HELOC) A una tasa del 44 por ciento, casi el doble que el de los propietarios blancos (23 por ciento), según un estudio del Banco de la Reserva Federal de Filadelfia. Los propietarios hispanos también experimentaron tasas de negación significativamente más altas. En el período de cuatro años, los propietarios de viviendas negras e hispanas se perdieron la capacidad de cobrar un total de más de $ 4 mil millones en capital encerrado.

«Los préstamos de capital doméstico están dominados por bancos y cooperativas de crédito, que de todos modos tienden a ser prestamistas mucho más conservadores», dice Richardson. «No es inusual ver tasas de denegación de préstamos de capital para el hogar superiores al 50 por ciento».

Evaluaciones inexactas del hogar

Exactamente valorando tu casa es una parte clave para determinar la cantidad de capital que posee y cuánto puede pedir prestado. Desafortunadamente, hay una brecha racial en las evaluaciones del hogar. Investigaciones recientes del Centro Weidenbaum sobre la economía, el gobierno y las políticas públicas de la Universidad de Washington han demostrado que los hogares en los vecindarios blancos se evalúan al doble del valor de las casas en las comunidades de color, incluso cuando las casas son similares y tienen servicios comparables.

«Cuando las casas están sistemáticamente infravaloradas, las familias tienen menos capital para construir riqueza, pasar a las generaciones futuras o aprovechar las oportunidades económicas», dice Richardson. «Esto crea un ciclo en el que la discriminación histórica conduce a las disparidades actuales, que luego limitan futuras oportunidades de construcción de riqueza a través de la propiedad de la vivienda».

Por el contrario, las sobrevaluaciones de las viviendas también son una ocurrencia real en los vecindarios de la mayoría-negro, según un informe de la Institución Brookings, que puede alimentar saltos poco realistas en los precios de las propiedades y conducir a un accidente más adelante, lo que puede poner a los propietarios en la equidad negativa. En total, «las evaluaciones del 10 por ciento en los vecindarios de la mayoría-negro se valoran en el lado equivocado del precio del contrato, en comparación con lo que se esperaría en ausencia de sesgo racial», encontró el estudio de Brookings.

Es como dos corredores en una carrera. Incluso si uno funciona más rápido, aún puede quedarse más atrás si comienzan más atrás.

– Nadia Evangelou
Economista senior y director de investigación inmobiliaria, Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios

Las ramificaciones de la división racial de equidad casera

Esto es lo que hace que todas estas barreras sean un problema urgente: la equidad en el hogar es la principal fuente de riqueza para un porcentaje históricamente sin precedentes de familias negras e hispanas.

En 1992, solo alrededor de un tercio de la riqueza de estos grupos, el 38 por ciento de la riqueza negra, el 33 por ciento de la riqueza hispana) se concentró en la propiedad de vivienda. Avance rápido a 2022: La equidad hipotecaria ahora comprende cerca de la mitad de la riqueza de los hogares hispanos y negros (45 por ciento y 44 por ciento, respectivamente). El valor de otros activos no solo es, como cuentas de jubilación o activos comerciales, mucho más bajo para los negros e hispanos que para los blancos, sino que también tienen una parte menor de ellos, o no los tienen en absoluto.

Dado que la diversificación es importante para mitigar el riesgo, tener todos sus huevos de nido en una canasta podría ser peligroso. «Esencialmente, tienes un escenario en el que muchas personas (de color) son ricas en casa y pobres en activos», dice Dean. «Significa que la próxima recesión o accidente de vivienda podría ser particularmente devastador para los hogares negros en términos de riqueza, dada la dependencia de la equidad en el hogar durante la última década».

Es por eso que la capacidad de aprovechar el patrimonio con un préstamo de capital doméstico o un HELOC es crucial, y se vuelve más para los propietarios negros a medida que envejecen. «Sin activos líquidos adecuados o acceso a la equidad, los propietarios de viviendas negras mayores pueden tener dificultades para cubrir muchos gastos», dice Linna Zhu, asociada de investigación senior en el Instituto Urbano. «Las propiedades de la condición deficientes pueden necesitar una renovación importante en algún momento. Las propiedades pueden carecer de características de accesibilidad, especialmente para los hogares discapacitados. No poder aprovechar el capital doméstico reduce su capacidad para mantener la estabilidad de la vivienda y empeora aún más el brecha de riqueza racial Más tarde en la vida «.

¿Cómo abordamos la división racial en la equidad hipotecaria?

La equidad casera sigue siendo una de las herramientas más poderosas para construir seguridad financiera, pero solo funciona si todos tienen una inyección justa. Y en este momento, demasiados negros e hispanos no obtienen uno.

Es cierto que «el mercado actual de compra de viviendas no está haciendo a nadie ningún favor», como dice Hermann. Pero «a menos que las cosas mejoren, hay muy pocas razones para pensar que verá un progreso significativo, ya sea en un mayor acceso a la propiedad de vivienda para hogares de color o continuará cerrando en estas brechas de riqueza sustanciales y persistentes».

Entonces, ¿cómo les hacemos mejorar? Si queremos que el capital doméstico sea un camino verdadero hacia la estabilidad financiera para todos, tenemos que abordar barreras como la desigualdad de ingresos, los prejuicios de evaluación y las negaciones de préstamos que impiden que las familias de color participen plenamente en la propiedad de vivienda. Eso se puede hacer expandiendo el acceso a trabajos de mayor remedio, aumentando el apoyo para la asistencia para el pago inicial y el fortalecimiento de la aplicación de préstamos justos. Aumentar la educación y educación financiera también es crucial ya que algunos propietarios pueden haber Conceptos erróneos sobre la equidad hipotecariano entender completamente la equidad que han construido o cómo pueden acceder a él.

Un colectivo de $ 35 billones en el patrimonio de propietarios de viviendas es una cantidad increíble. Pero no significa mucho si sigue siendo un número en papel para comunidades enteras, o si se quedan fuera de la ecuación por completo.

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