La baja en esas ofertas de tasa de introducción de Heloc bajo

¿Cómo le suena un 4.99 por ciento de APR en una línea de crédito de capital doméstica (HELOC)? Dado que la tasa de interés promedio es superior al 8 por ciento, bastante buena, ¿verdad?

Es por eso que los llaman tarifas teaser o, más oficialmente, tarifas introductorias. Los prestamistas colgan estos Heloc Las ofertas de introducción, que son tasas de interés profundamente con descuento por un corto período de tiempo, para atraer a los prestatarios (y arrancar negocios).

Agradable para ellos, y un buen trato para ti también, tal vez. Antes de apresurarse a postularse, asegúrese de leer la letra pequeña y comprender cómo funciona una oferta de tasa de introducción de HELOC particular, lo que se necesita para calificar para uno y lo que sucede cuando expira la tasa de introducción.

¿Cómo funcionan las tasas de teaser de HELOC?

Si has estado comprando un Heloces probable que se encuentre con los prestamistas que promocionan tasas de interés introductorias («¡APRS comenzando en …!»). Estas ofertas atractivas son a menudo 3 puntos porcentuales por debajo de las tasas de HELOC prevalecientes, y generalmente están fijas (a diferencia de la variable, como lo son las líneas de crédito de capital doméstica). Pero todas las cosas buenas deben llegar a su fin, como dice el dicho. Las tarifas introductorias generalmente solo duran seis meses a un año antes de restablecer algo más cercano a Tarifas HELOCy fluctuando con ellos a partir de entonces.

Llevar Defensa de crédito federal de cuatro hojasPor ejemplo. La cooperativa de crédito ofrece un APR de 6.99 por ciento durante 12 meses, que aumenta al 7.50 por ciento después de que termine el período de 12 meses. BMO BANKLa tasa introductoria comienza tan baja como 5.99 por ciento durante los primeros seis meses o 6.99 por ciento durante los primeros 12 meses. Se ajusta al 7.88 por ciento después de que finalice el período promocional.

Los descuentos vienen con capturas

Suena simple y lo suficientemente sencillo. Pero los prestatarios deben ser conscientes: la tasa de interés no es lo único distintivo de estos Helocs. Sus términos y condiciones pueden variar de los Helocs estándar que ofrece el prestamista. «No es solo la tasa introductoria sin ninguna captura», dice Sarah Deflorio, vicepresidenta de banca hipotecaria en William Raveis Mortgage, un prestamista de banca de consumo con sede en Connecticut. «Algunos prestamistas requieren que tome una cantidad específica de sorteo cuando inicia el HELOC. También hay limitaciones sobre cuán alta puede ser la relación de préstamo a valor combinada (CLTV) en la propiedad».

Por ejemplo, para calificar para la tasa de teaser de 6.99 por ciento mencionada anteriormente, Four Leaf requiere un puntaje de crédito de prestatario de al menos 720, un CLTV máximo de 70 por ciento y un sorteo inicial mínimo de $ 25,000 cuando abre la cuenta HELOC. Para la tasa de descuento del 5.99 por ciento, BMO Bank quiere que los prestatarios obtengan al menos $ 100,000, tengan un LTV del 70 por ciento o menos, y un puntaje FICO de 780 o más.

¿En cuanto a otros requisitos? Los prestamistas pueden tener límites en el tamaño de la línea de crédito, la ubicación de la casa y el tipo de propiedad que es (por ejemplo, solo residencia principal, sin segunda vivienda o propiedades de inversión). Lo más probable es que la tarifa incluya un descuento para realizar pagos automáticos, por el cual el prestamista significa transferencias de una de sus cuentas de ahorro o corriente. Y es posible que tenga que llevar un seguro contra inundaciones en su hogar.

¿Por qué los prestamistas ofrecen tarifas de introducción?

Los prestamistas no están regalando los puntos porcentuales de interés por generosidad. El objetivo es engancharlo con una tasa baja y luego compensar la pérdida inicial con mayores pagos de intereses con el tiempo.

«Lo que el prestamista está haciendo es ofrecer algo que está por debajo del mercado», dice Phil Crescenzo Jr., vicepresidente de la División del Sureste de Nation One Mortgage Corporation, un banco hipotecario con sede en Nueva Jersey y Carolina del Sur. «Por ejemplo, digamos que el verdadero mercado para la línea de renta variable es del 8 por ciento. La institución sabe que un cliente probablemente no se apresurará a tomar esa oferta porque probablemente sea más alto de lo que quieren, o está fuera de su presupuesto».

Los prestamistas están implementando estos acuerdos para atraer a los propietarios de viviendas que pueden estar cerca de aprovechar la equidad de su vivienda de la manera tradicional, con un refinanciamiento de efectivo. Si bien las tasas de referencia de efectivo son inferiores al 7 por ciento, hay millones de propietarios de viviendas sentados en las primeras hipotecas muy por debajo de eso. Esos propietarios no quieren despedirse de esas tarifas bajas. Entonces, en cambio, están considerando usar fondos de un HELOC, que complementa, en lugar de reemplazar, su hipoteca principal.

«Ese es un gran swing para renunciar a la primera hipoteca, a dos y medio o 3 por ciento», dice Crescenzo. «Es por eso que estos Helocs son tan populares. Están explotando debido a la cantidad de personas que están sentadas en la tasa baja (hipoteca) fija. Es casi demasiado bueno para rendirse».

Para sacar a la gente de esa cerca, «los prestamistas se están volviendo bastante agresivos con sus ofertas de tratar de crear volúmenes» en Heloc Business, como dice Crescenzo. Por supuesto, al ser prestamistas, todavía se están protegiendo contra el riesgo, tanto al limitar la tasa de introducción a un período corto como por los términos del préstamo antes mencionados (como exigir un sorteo mínimo inicial). Y, por supuesto, limitan quién puede obtener las tarifas baratas en primer lugar.

¿Quién califica para las tarifas de teaser de HELOC?

Los prestatarios de HELOC generalmente tienen perfiles financieros sólidos. Pero los criterios tienden a ser aún más duros para las tasas de teaser. Las calificaciones varían según el prestamista, pero normalmente necesitará:

• Crédito de la libra esterlina: Un puntaje de crédito a mediados de los 600 lo ayudará a calificar para un HELOC estándar, pero para el HELOC de baja tasa de introducción, generalmente necesita un puntaje de 720 o más.
• Máxima relación de préstamo a valor combinado (CLTV): Los prestamistas generalmente quieren un CLTV del 75 por ciento o menos, que es más estricto que el 80 a 85 por ciento con HELOC estándar. En otras palabras, no puedes pedir prestado tanto.
• Requisitos iniciales de sorteo o préstamo: Algunos prestamistas requieren que su línea sea de cierta cantidad o que retire una cantidad mínima al cierre. Esto podría ser una cantidad plana, como $ 25,000, o un porcentaje de su línea general.
• Pagos automáticos: Probablemente tendrá que configurar el pago automático desde una cuenta bancaria vinculada con ese prestamista.
• Requisitos de propiedad: Algunos prestamistas tendrán restricciones a la propiedad: debe evaluar por una cierta cantidad, por ejemplo, o limitarse a una casa ocupada por el propietario.

Si no cumple con los requisitos de tasa de introducción, el prestamista puede rechazarlo por completo. Pero es más probable que le ofrezcan un HELOC, solo a un ritmo más alto que el teaser. Lo cual, por supuesto, es otra razón por la cual los prestamistas anuncian estas ofertas: habiéndolo llevado a la puerta y a través del proceso de suscripción, creen que se quedará con ellos en lugar de comenzar con otro prestamista. Ven a la tasa de introducción, quédese para el préstamo.

¿Qué sucede después de que finalice el período de tasa de introducción?

Siempre que continúe cumpliendo con los requisitos del contrato, su HELOC APR permanecerá encerrado a la baja tarifa promocional para el tiempo anunciado. Pero una vez que finalice el período introductorio, su tasa se ajustará más alto, en función de lo que se llama margen y el tarifa o índice.

«En muchos casos, el margen y el índice son las dos piezas importantes», dice Deflorio. «El índice generalmente será una tasa preferente, pero el margen se determinará por varios factores diferentes, incluido su puntaje de crédito, el préstamo combinado general al valor y, a veces, incluso la ubicación o tipo de propiedad».

Aquí hay un ejemplo de cómo funcionan el margen y la tasa prima. Supongamos que obtiene una tasa de teaser de 6.99 por ciento durante 12 meses, pero después de eso, se restablece a Prime más un margen de 2.5 por ciento. Si la tasa principal es del 7,5 por ciento, su nueva tasa de HELOC saltará al 10 por ciento, casi duplicando después de que finalice el período teaser.

«Cuando estábamos en un entorno de tasa mucho más alta, las tasas de teaser eran particularmente atractivas», dice Deflorio. «Pero por lo que he visto, hay un poco menos de un delta entre la tarifa preferencial y lo que los teasers son actualmente. Pero, por supuesto, un pago más bajo es un pago más bajo».

¿Qué tan alta puede ir una tasa de heloc?

El porcentaje de APR variable anunciado después de que finaliza el período promocional no es la única tasa de la que debe tener en cuenta. En lo profundo de la letra pequeña, los prestamistas indican cuán bajo (el piso) y cuán alto (el techo o la tapa de por vida) puede llegar una tasa de heloc.

Banco estadounidense dice que su piso nunca caerá por debajo del 3.25 por ciento, mientras que el techo nunca superará el 18 por ciento. Banco de América Los anuncios a los que puede caer el APR más bajo es del 1.99 por ciento, mientras que el más alto es del 24 por ciento. Si bien el potencial para las bajas tasas de piso ciertamente suena atractiva, ¿deberían preocuparse a los prestatarios que el APR alcance esos altos límites?

«La tasa prefantera alcanzó su punto máximo en 21.5 por ciento en diciembre de 1980, por lo que ciertamente no es sin precedentes que pudiéramos ver que las tasas alcanzaron esos niveles mucho más altos», dice Deflorio. «Es muy poco probable que volvamos a entrar en esa situación. Pero para alguien que es reacio al riesgo, no está de más tomar un segundo y calcular cuál sería ese pago si llegara al límite».

Más allá de las tarifas teaser: consejos para obtener el mejor Heloc

Al considerar un HELOC, es importante mirar más allá de la tasa de introducción de baja baja. Aquí hay algunos consejos para comprar como un profesional:

• Si bien la tasa de HELOC teaser puede ser atractiva, es más importante presupuestar la tasa más alta a la que se ajustará el HELOC después del período promocional. No solo tenga en cuenta la tasa; Compare la oferta completa con al menos tres prestamistas. Revise todos los términos, incluidas tarifas y costos adicionales, la duración del término de reembolso y si luego puede refinanciar o bloquear una tarifa.

• En conjunto con los acuerdos de tarifas teaser, algunos prestamistas ofrecen otras ventajas, como pagar todos los costos de cierre por adelantado. Si su prestamista tiene ese beneficio, esté atento a las posibles restricciones, como cuántos años debe mantener abierta la línea de crédito. Si lo cierras temprano, a menudo tiene que pagar los costos de cierre.

• Si necesita la tarifa teaser para pagar el HELOC, probablemente no sea un buen negocio. Lo más probable es que se ajuste más alto a algo que puede estar fuera de su presupuesto. Si lo hace, aproveche la tasa más baja durante el período promocional de seis meses a un año dejando de lado el dinero en ahorros para prepararse cuando aumentan los pagos.

• Si se le ofrece un HELOC a una tasa más alta que la tasa de promoción, compare los costos totales para ver si la nueva oferta tiene sentido. Todavía podría ser posiblemente menor que las tasas de HELOC promedio actuales. Pero no asuma nada ni escatima en las compras.

• Si el potencial para el aumento de los pagos le preocupa, un préstamo de capital domiciliarioque tiene pagos mensuales fijos, podría ser la mejor opción. Si su prestamista tiene la opción, también puede probar Refinanciar tu Heloc en un préstamo de capital doméstico de tasa fija una vez que comienza a fluctuar. No olvide considerar los costos en su decisión final.

El resultado final de la tasa de introducción de HELOC ofrece

Los HELOC de tasa de teaser son una forma para que los prestamistas generen negocios. Un prestatario ciertamente puede beneficiarse de uno, suponiendo que califiquen, por supuesto. El bar es alto, tanto para usted como para su hogar.

Pero incluso si un prestatario hace el corte, no debe suponer que el prestamista con la tasa introductoria más baja ofrece el mejor acuerdo general. Comprender todas las compensaciones es crucial, desde tener una línea de crédito más baja hasta hacer un gran empate de apertura. Y, por supuesto, sentirse cómodo con cualquier tarifa, los términos generales del préstamo y otras condiciones, así como el potencial de que los pagos aumenten hasta el techo de tasa establecido.

«Es realmente importante ser un consumidor informado y comprender los diferentes aspectos del producto que va a tomar», dice Deflorio. «Para cualquier persona que piense en un HELOC, asegúrese de tener un plan al hacerlo».