¿Debería aprovechar su equidad casera para invertir?

Si tiene como objetivo hacer de 2025 un mejor año financieramente, es probable que esté pensando en formas de convertir parte de su dinero en más dinero. En la última edición de la encuesta de perspectivas financieras personales de Bankrate, casi un cuarto (24 por ciento) de los estadounidenses que esperaban que su situación financiera personal mejorara este año citó más dinero con los ahorros o las inversiones como una de las razones de su optimismo.

Los ahorros por sí solos no lo harán: Invertir es clave para construir un nido de huevo y cumplir con otros gastos y sueños importantes. Pero si no tiene una gran parte de efectivo para invertir, ¿debería pensar en pedir prestado algunos, específicamente, de su capital doméstico, el valor contenido en su propiedad? Después de todo, es la riqueza en la que se sienta (literalmente), y su valor probablemente ha aumentado últimamente. ¿Por qué no ponerlo a trabajar para que perseguí oportunidades económicas?

Si bien aprovechar su capital casero para invertir puede sonar como una estrategia atractiva, viene con riesgos graves. Esto es lo que necesitas saber.

Por qué es tentador usar la equidad casera para invertir

¿Por qué la gente está pensando en usar su equidad casera para invertir? Porque tienen mucho, por un lado: el aumento sin precedentes en los precios de las viviendas/valores de propiedades de los últimos años ha enviado acciones de capital. Pero, a diferencia de una acción que paga dividendos, un hogar apreciado no le hace ningún bien activo: no puede acceder a su riqueza a menos que la venda o pida prestado contra ella.

A continuación, mire el rendimiento del mercado de valores. En 2024, las acciones ganaron un 23 por ciento durante el año, con el S&P 500 alcanzando 6,000 y el Dow subiendo por encima de las 40,000 puntos, ambos máximos históricos. Los inversores incluso están cosechando recompensas de activos más riesgosos: la locura de Crypto ha enviado el precio de Bitcoin por encima de $ 100,000.

Finalmente, el financiamiento de capital doméstico cuesta menos hoy en día. Desde que la Reserva Federal comenzó a reducir las tasas de interés en septiembre pasado, las tasas de capital hipotecario han disminuido constantemente. Algunos prestatarios están considerando la posible intersección entre los préstamos más baratos y apreciar los valores de las viviendas como una oportunidad para aumentar su riqueza.

La idea tiene un atractivo especial para los propietarios más jóvenes, los de 28 a 43 años, que pueden haberse extendido para comprar un lugar y/o no han acumulado mucho en cuentas de ahorro o inversión. Cuando la encuesta de Bankrate Home Equity Insights preguntó a los propietarios de viviendas cuál sería una buena razón para aprovechar su capital, el 30 por ciento de los propietarios de Millennial citó «hacer otras inversiones» («otros» que no sean invertir en el hogar).

¿Qué puede usar en el capital casero para invertir?

Una vez que cierre y recibe fondos de un préstamo de capital doméstico o un HELOC, las formas más comunes de aprovechar su participación de capital, puede usarlos para invertir en casi cualquier cosa: acciones, bonos, fondos mutuos, ETF (fondos cotizados en bolsa) y REIT (fideicomisos de inversión inmobiliaria). Sin embargo, haga doble verificar con su prestamista: algunos pueden prohibir el uso de fondos de capital de vivienda para inversiones o como un pago inicial de una propiedad si está financiando el resto con una hipoteca.

Uso de la equidad casera para invertir en bienes raíces

Si es propietario de una casa, en cierto sentido, ya es un inversor inmobiliario: su propiedad es un activo significativo. Y es común sacar un préstamo HE o HELOC para invertir más en él, a través de mejoras, renovaciones y reparaciones, cosas que mejorarán su valor.

Pero, ¿qué hay de tocar la equidad de su hogar para comprar otra propiedad? La última edición de la encuesta de inversión a largo plazo de Bankrate muestra que el 24 por ciento de los estadounidenses favorecen los bienes raíces como su mejor opción para invertir fondos que no necesitarán durante 10 años o más. Esa estadística es ligeramente más baja que en nuestra encuesta anterior hace tres años, cuando el 29 por ciento de los inversores eligieron bienes raíces. «En 2022, los resultados se produjeron justo después de un período en que las tasas hipotecarias estaban en los mínimos de todos los tiempos», dice James Royal, Ph.D., escritor principal de Bankrate, inversión y gestión de patrimonio. «Los vendedores estaban obteniendo excelentes precios, y los compradores pudieron pagarlos debido a los menores costos de endeudamiento».

A pesar de la caída, los bienes raíces siguen siendo la segunda forma más popular entre los estadounidenses en invertir dinero, después del mercado de valores. Gen X (edades 45-60) fue la más probable que favorezca bienes raíces (31 por ciento), con Millennials (edades 29-44) cerca, al 29 por ciento, según la encuesta.

Los precios de la vivienda pueden apreciarse a un ritmo más lento este año (Fannie Mae pronostica un crecimiento del 3,8 por ciento en 2025, que es más que un punto completo más bajo que en 2024, pero tener otra propiedad todavía tiene un gran atractivo. No solo puede mejorar su propio patrimonio neto, sino que puede ser una buena manera de construir una riqueza generacional, como un activo para lanzar a sus herederos.

Sin embargo, si está planeando aprovechar el patrimonio que ha acumulado en su hogar actual, Royal recomienda analizar «una mirada dura en sus finanzas» para asegurarse de que se sienta cómodo con una segunda hipoteca (que es lo que son esencialmente los préstamos de equidad en el hogar, esencialmente).

«Te estás poniendo en una posición mucho más precaria», dice. “Estás aumentando tus gastos mensuales. Debe pensar en el peor de los casos para averiguar si podrá pagarlo ”.

Además de pensar en sus finanzas, Royal dice que es esencial ser honesto consigo mismo sobre sus planes para otra propiedad. «¿Es una segunda casa que usas los fines de semana y para las vacaciones, o quieres que sea una propiedad de alquiler?» Él pregunta. “No confundas los dos motivos. Si desea usarlo como un negocio, debe hacer el trabajo para determinar si el mercado entregará suficiente demanda de alquiler «.

Incluso si planea comprar la casa para usted, Royal notas Es importante pensar en su estilo de vida. “Comprar esa propiedad lo encierra en el mismo lugar. ¿Vaya allí año tras año, ¿qué quieres hacer? Él dice. “Es genial si quieres tenerlo durante 10 o 20 años. Solo asegúrate de que no termine sintiéndome como una carga de la que quieres deshacerse «.

Y mientras propiedad hace Tienden a apreciar con el tiempo, recuerde que cada mercado inmobiliario es diferente. Una región puede estar arriba mientras otra está baja. Si cronometra su compra incorrectamente, puede terminar en exceso y ver que el valor de su propiedad disminuye.

¿Es una buena idea aprovechar la equidad del hogar para invertir?

Por supuesto, ninguna inversión viene con una garantía de que crecerá, sin importar qué tipo de activo sea. Brian Baker, CFA, escritor senior, inversión y jubilación en Bankrate, dice que si alguien se le preguntó acerca de aprovechar el capital doméstico para invertir, aconsejaría usar «precaución extrema».

«Usar el dinero para invertir en algo como las acciones puede parecer una buena idea debido al alto potencial de rendimiento, pero las acciones pueden ser bastante volátiles a corto plazo», dice Baker. «No es raro que las acciones caigan un 20 por ciento o más durante períodos de tiempo cortos».

Casey T. Smith, presidente de Wiser Wealth Management, una firma de asesoramiento financiero, se hace eco de esas preocupaciones. «Cuando los mercados son tan altos como son ahora, la codicia tiende a sentarse y, a menudo, obtendremos preguntas sobre la inversión con dinero prestado», dice Smith. «La realidad es que podría haber una disminución de dos dígitos en el mercado en cualquier momento por muchas razones».

Y tales gotas pueden eliminar fácilmente las ganancias. Es por eso que es importante observar el rendimiento promedio del mercado durante varios años, especialmente si también se trata de deudas de décadas, como lo son los préstamos de capital para el hogar y los HELOC. A largo plazo, el mercado de valores generalmente aprecia, pero los rendimientos generales son mucho menos dramáticos de lo que indicaría un solo año.

Rendimiento promedio del mercado de valores en los últimos 10 años

Nota: Estas cifras no reflejan la inflación, lo que disminuye el retorno en dos a cuatro puntos porcentuales.

Fuente: Macrotrends.net

Los riesgos de usar la equidad hipotecaria para invertir

Entonces, ¿cuáles son las principales desventajas de tocar la equidad de su hogar para invertir?

• Estás asumiendo más deuda: Hay varias formas de aprovechar su equidad casera. Sin embargo, no importa qué ruta tome, el resultado es simple: está agregando a su carga general de deuda. La deuda más alta viene con obligaciones de pago mensuales más altas que pueden afectar su estilo de vida, o impedir su capacidad de ahorrar emergencias.
• Podrías perder tu hogar: El peor de los casos con cualquier préstamo de capital doméstico es simple: el prestamista puede llevar su hogar si no realiza sus pagos. Es por eso que casi todos los planificadores financieros aconsejarán contra los préstamos contra el capital para invertir. No importa cuán agradable parezca obtener un gran retorno de una inversión, no debería nublar su cerebro reconocer la necesidad de tener un techo sobre su cabeza.
• Podrías perder mucho dinero: No sabe qué hará su inversión: podría subir o podría disminuir. Sin embargo, usted sabe exactamente lo que su prestamista espera: un pago a tiempo cada mes. Si sus inversiones no funcionan bien, podría terminar fácilmente con una pérdida neta. «El cliente tendría que sentirse cómodo haciendo un pago en el préstamo mientras observa la inversión caer por debajo del monto del préstamo», dice Smith. «Para empeorar las cosas, ¿qué pasaría si fuera una recesión similar a 2008 y el propietario perdió su trabajo al mismo tiempo?»

¿Qué debe considerar antes de usar la equidad casera para invertir?

Si los riesgos considerables aún no lo han asustado de esta estrategia, debe hacerse varias preguntas clave.

¿Puedes considerarte rico? Si la respuesta es ‘sí’, esta es la única forma en que Smith aconsejaría aprovechar la equidad en el hogar. «Si (las personas) tienen una casa de $ 5 millones o múltiples viviendas de $ 5 millones de dólares, es realmente difícil para ellos dejar todo ese efectivo simplemente sentado allí», dice Smith. “Por lo general, aprovecharán estas propiedades para invertir nuevamente en sus negocios o en otras inversiones no tradicionales. Estas familias generalmente tienen $ 1 millón o más al año en ingresos de múltiples fuentes que hacen que el riesgo sea menos para ellos ”.

¿Cuánta equidad casera tienes? Si no es ultra rico, ¿es al menos rico en capital, es decir, su saldo de hipoteca pendiente es menos de la mitad del valor de su hogar? Al decidir qué tan grande de Heloan o Heloc para extenderlo, los prestamistas consideran cuál será la suma total de toda su deuda en el hogar, incluido el préstamo principal. Francamente, haber pagado la mayoría de su hipoteca es la única forma en que podrá pedir prestado una cantidad significativa para jugar.

¿Su crédito es fuerte? La robustez de su puntaje de crédito y otras finanzas juega un papel clave en la tasa de interés que se le ofrecerá: cuanto mayor sea el puntaje, menor es la tasa. Eso es cierto para cualquier financiamiento, por supuesto, pero se vuelve particularmente pertinente aquí, porque necesita tanta distribución entre la tasa de inversión de rendimiento y el costo de préstamo posible. Los prestatarios de capital hipotecario tienden a tener puntajes fuertes: en el tercer trimestre de 2024, el puntaje promedio de FICO fue de 763 para los HELOC, según los datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas de la vivienda. Los puntajes para los préstamos de equidad en el hogar tienden a ser un poco más bajos, alrededor de 740.

Si bien algunos prestamistas considerarán a los prestatarios con puntajes de crédito a mediados de los 600, la realidad es que un puntaje de crédito más bajo se traduce en una tasa más alta. Querrá tener un crédito bueno a excelente, piense en 750 y más, para obtener la mejor oferta. Lo que nos lleva a …

¿Qué pagarás para pedir prestado el dinero? «Alguien debería considerar la tasa de interés que está pagando en el préstamo ”, dice Baker. «Si está pagando una tasa de interés del 8 por ciento, su inversión debe superar esa cantidad, que es un obstáculo bastante alto». Considere que el rendimiento anual del mercado de valores promedia un 10 por ciento. Con las tasas promedio de préstamos de capital hipotecario actualmente alrededor del 8,40 por ciento, su rendimiento funcionaría aproximadamente 1.6 por ciento por encima de sus costos de endeudamiento, según las tendencias históricas, y eso es solo si el mercado de valores ofrece ese rendimiento anualizado del 10 por ciento. Es un margen apretado, y ese promedio de tasa es el interés básico, no el préstamo general APR, que refleja los costos de cierre que tienen algunos préstamos de capital para el hogar y HELOC. Si bien estos costos tienden a ser menores que los de las hipotecas, aún pueden sumar miles en un préstamo alto de cinco cifras.

Hacer los cálculos sobre los costos de capital de la vivienda frente a las devoluciones de inversión

Considere la Ley de equilibrio de tasas de interés que Baker destaca mirando las cifras a continuación:

En otras palabras, no es tan simple que si pide prestado $ 50k, todo lo que necesita ganar es de $ 50k de regreso. En cambio, necesitaría una inversión que pagara un mínimo de $ 76,005.46 en 10 años, y eso es solo para alcanzar el punto de equilibrio. Para obtener ganancias, necesitaría ganar aún más.

Es posible que también deba tener en cuenta el impacto de los ingresos y los impuestos sobre las ganancias de capital. Además, la inflación puede comer en el poder adquisitivo del dinero en su cuenta de inversión. Si bien es tentador usar el promedio de 10 por ciento por año del mercado de valores para demostrar que saldrá adelante, suma más de $ 135,000 con compuestos diarios, la realidad es que unos pocos años de rendimiento pueden descarrilar fácilmente su plan.

Alternativas al uso de la equidad casera para invertir

Como puede ver, aprovechar la equidad casera para ganar dinero es más complicado de lo que parece. Aquí hay algunas alternativas.

• Comercio de margen: Si debe pedir prestado para invertir, comprar en el margen puede ser un camino preferible. Básicamente, obtiene un préstamo de su corretaje para comprar valores. Las tasas de margen más bajas son más asequibles que las tasas actuales de préstamos de capital doméstico y, por supuesto, no pondrá su hogar en la línea. Pero esta ruta también tiene muchos riesgos, especialmente si las inversiones que tomó prestadas para comprar el valor de valor. La corredora le exigirá que ponga más dinero y, si no puede, venderá el u otro de sus tenencias para cubrir la pérdida. En resumen, puede terminar perdiendo más dinero del que invirtió originalmente.
• Préstamo personal: Los préstamos personales pueden valer la pena buscar la inversión, y la ventaja clave es que estos préstamos no garantizados no ponen su hogar en la línea. Sin embargo, si no tiene excelente crédito, las tasas de préstamos personales pueden ser absurdamente altas (piense en un 30 por ciento). Tenga en cuenta la necesidad de que su tasa de rendimiento sea más alta que su tasa de préstamos.
• Refinanciamiento de efectivo: Un refinancio de efectivo aprovecha el valor de su hogar, pero de una manera posiblemente más ventajosa. Implica intercambiar su hipoteca actual por un préstamo más grande, embolsando la diferencia entre los dos. La suma global que recibe se basa en la participación de su capital doméstico. Hacer un refi de efectivo en lugar de un préstamo HE evita dos pagos mensuales, y las tasas de refi tienden a ser más bajas que las tasas de capital domiciliario. Pero, por supuesto, está la molestia de solicitar una nueva hipoteca, que puede tener una tasa de interés más alta que la actual.

En pocas palabras, para tocar el patrimonio doméstico para invertir

A medida que los valores de las viviendas continúan subiendo, este es un momento tentador para aprovechar la equidad del hogar para inversiones. Pero invertir con fondos prestados siempre es discutible si no es un profesional financiero, y los peligros crecen significativamente cuando toma prestado contra su participación en el capital domiciliario.

El financiamiento de capital doméstico es una deuda grande a largo plazo. Si bien las inversiones financieras tienden a apreciar a largo plazo, es posible que no lo hagan en el mismo horario que los reembolsos de su préstamo. Y dado el costo relativamente bajo, pero aún considerable de los préstamos y los Helocs, incluso romper el punto de equilibrio puede ser difícil.

Básicamente, se reduce a si los rendimientos de la inversión pueden superar las tasas de interés y otros costos de endeudamiento. Las matemáticas pueden parecer sentido a primera vista, pero a una mirada más cercana, los números a menudo no se suman lo suficiente como para que el riesgo valga la pena, especialmente cuando ese riesgo involucra el techo sobre su cabeza.