¿Cuánta equidad en el hogar puede realmente pedir prestado?

Por lo tanto, ha estado pagando fielmente su hipoteca y los valores de las propiedades en su área han aumentado constantemente. Gracias al aumento sin precedentes en los precios de la vivienda de los últimos años, los estadounidenses han acumulado niveles récord de capital doméstico, una participación de propiedad con la que pueden pedir prestado. Sueñas con aprovechar el valor apreciado de tu hogar para un gran gasto próximo: una renovación importante o para pagar la matrícula de la universidad de los niños.

Por desgracia, puede estar decepcionado. La apreciación en su hogar no traduce dólar por dólar en efectivo listo. A menudo hay una gran diferencia entre la equidad hipotecaria que tiene y la equidad hipotecaria que puede usar literalmente. La cantidad real que puede obtener y lo que puede pagar para acceder a él puede ser un shock.

Veamos por qué es posible que no pueda aprovechar la mayor cantidad de capital como piense, y cómo descubrir cuánto de su capital casero puede pedir prestado.

¿Por qué no puedo tocar más equidad?

Su capital doméstico total es el valor de mercado de su hogar menos lo que debe en su préstamo hipotecario. Pero, esta suma no es cuánto puede pedir prestado con un préstamo de capital domiciliario, una línea de crédito de capital domiciliaria (HELOC) o refinanciamiento de efectivo. El primero es, en cierto sentido, la equidad teórica, el valor de su participación de propiedad en el papel. Esto último es lo que los profesionales financieros llaman Equidad Tappable y, a menos que sea dueño de su hogar directamente, es invariablemente menos.

Aquí hay 4 formas en que su equidad apacible puede quedarse corta.

1. No puedes pedirlo todo

Para empezar, los prestamistas nunca le permiten pedir prestado el monto total de su participación de propiedad. «Depende del prestamista, pero en general el máximo será el 80 por ciento del valor evaluado actual (del hogar)», dice Ron Haynie, vicepresidente senior de política de financiamiento hipotecario para los banqueros comunitarios independientes de América, el grupo comercial primario para pequeños bancos en Estados Unidos. Agrega que algunos prestamistas pueden subir más, pero el estándar es del 80 por ciento.

Dicho de otra manera: debe dejar una cierta cantidad de capital intacta, todavía en el hogar, por así decirlo, generalmente el 20 por ciento. Supongamos que su hogar ha apreciado un valor de $ 500,000 y usted posee gratis y claro. Incluso con una participación de capital por valor de $ 500,000, un prestamista podría insistir en que mantenga $ 100,000 en la casa, limitando su poder de endeudamiento a $ 400,000.

Por qué no puedes tocar toda tu equidad

¿Por qué los prestamistas limitan la cantidad de capital que puede tocar? Para mitigar el riesgo, tanto el suyo como el suyo, en caso de que caiga el valor de su hogar. Si aprovechó todo su capital y su hogar depreciado, debido a una recesión económica o una disminución en los valores de las propiedades locales, por ejemplo, podría terminar debido a más de lo que vale. Conocido coloquialmente como estar bajo el agua en su hipoteca, es una situación precaria, ya que no podrá vender su casa a su valor actual sin obtener la diferencia con su prestamista.

2. Tienes un gran saldo de la hipoteca

Su hipoteca pendiente también afectará la cantidad de capital que puede aprovechar. Al decidir qué tan grande es un préstamo respaldado por el hogar, los prestamistas miran algo llamado relación préstamo a valor (LTV), el tamaño de su préstamo como porcentaje del valor de su propiedad. Cuanto mayor sea el LTV, más riesgo para el prestamista, por lo que en general, los prestamistas quieren que su LTV no sea más del 80-85 por ciento, efectivamente, la otra cara de mantener el 15-20 por ciento de la equidad sin explotar.

Aquí está la captura: cuando va a solicitar un préstamo de capital de vivienda o HELOC, los prestamistas no solo miran lo que LTV de ese préstamo sería. También consideran su hipoteca. Es este LTV (CLTV) combinado, la suma total de todo Su deuda en el hogar, que no puede exceder el 80 por ciento.

Por ejemplo, digamos que su casa vale $ 500,000 y debe $ 250,000. Eso se traduce en un LTV del 50 por ciento.

250,000 (saldo de la hipoteca) / 500,000 (valor de la vivienda) = 0.5 o 50%

Ahora, digamos que desea obtener un préstamo de capital doméstico de $ 150,000. Su hipoteca primaria de $ 250,000 y los $ 150,000 se combinan para ganar $ 400,000, que es el 80 por ciento de $ 500,000. Entonces, tienes un CLTV del 80 por ciento.

$ 220,000 (saldo de la hipoteca) + $ 150,000 (préstamo de capital domiciliario)) / $ 500,000 (valor doméstico) = 0.8 u 80%

Obviamente, cuanto mayor sea el saldo de su préstamo hipotecario, mayor será su relación CLTV y menos capital disponible tendrá que pedir prestado, y viceversa. Digamos que desea pedir prestado $ 50,000 con un préstamo de capital doméstico. Dado que su casa está valorada en $ 350,000, y tiene un saldo de hipoteca de $ 250,000, eso significa que tiene $ 100,000 en capital, suficiente para el préstamo, ¿verdad? Desafortunadamente, no. El saldo de la hipoteca de $ 250,000 más el préstamo de capital domiciliario de $ 50,000 lo pondría en $ 300,000, o un CLTV de alrededor del 86 por ciento, demasiado alto para la mayoría de los prestamistas.

Esta es la razón por la cual los préstamos de equidad en el hogar a menudo funcionan mejor para los propietarios que están en los términos de sus hipotecas y tienen una participación de capital sustancial. Muchos prestamistas insisten en que los solicitantes de préstamo y HELOC poseen al menos el 20 por ciento de sus hogares directamente.

Si tiene más de una casa, o planea comprar una segunda, utilizando el patrimonio de su primera casa, algunos prestamistas pueden considerar el CLTV de todas sus propiedades combinadas, explica Satyan Merchant, vicepresidente senior de automotriz e hipotecas en Transunion. «En un caso extremo, es posible que tenga un préstamo al valor del 50 por ciento en una de mis propiedades, pero podría ser sobrealimentado con el 120 por ciento en otro», dice Merchant. «Por lo tanto, es realmente importante que el prestamista conozca el valor combinado en todas mis propiedades».

3. Tu hogar vale menos de lo que pensabas

Muchas proyecciones de equidad en el hogar rosado no se encuentran por otra razón: una sobrevaluación de la casa.

Todos los cálculos de equidad en el hogar, y calculadoras de capital doméstico, comienzan con el valor de su hogar. Si bien hay muchos estimadores de valor de la vivienda en línea, su precisión a menudo es cuestionable, y de todos modos son solo estimaciones. Al determinar su préstamo, su prestamista ordenará una evaluación de la casa y utilizará el valor determinado por el tasador. «Se reduce a, si su casa evalúa por menos de lo que cree que es, la cantidad que estará disponible para usted será menor», dice Haynie. «Es posible que haya querido $ 100,000, es posible que solo obtenga $ 70,000».

Las evaluaciones pueden ser más propensas a quedarse cortas a medida que usted y su propiedad envejecen. Según un estudio de 2023 realizado por el Banco de la Reserva Federal de Filadelfia, existe una correlación directa entre la edad de un solicitante y la probabilidad de que se les niegue debido a «garantías insuficientes»: la propiedad de la propiedad por debajo del monto del préstamo aplicado y, por lo tanto, no puede respaldar un préstamo de capital o equidad en el hogar.

4. Tus finanzas faltan

Aquí hay otra arruga: no puede aprovechar su capital doméstico porque no califica para un préstamo.

Al igual que su solicitud de hipoteca inicial, los prestamistas tienen requisitos financieros para pedir prestado contra su capital doméstico. «Incluso si alguien tiene mucha equidad en su casa, generalmente el prestamista no va a hacer ese préstamo solo basado en la equidad», dice Haynie. También analizará factores como su puntaje de crédito y su relación deuda a ingreso (DTI). Estas variables, más sus ingresos y CLTV, impactan cómo un prestamista decide cuánto prestarle y cuánto interés le cobrar también, explica Merchant.

Puede ser difícil obtener un préstamo de capital doméstico o HELOC, especialmente más difícil que una hipoteca principal. De hecho, más del 48 por ciento de las solicitudes de HELOC fueron denegadas en el tercer trimestre de 2024, de acuerdo con los datos de la Ley de Divulgación de Hipoteca de la Vivienda. Es común que los prestamistas requiera un puntaje de crédito mínimo de 680, con las mejores tasas de interés reservadas para aquellos con puntajes de crédito de 740 y más.

A la cara, un refinanciamiento de efectivo puede parecer más fácil de calificar, con un puntaje de crédito mínimo más bajo de 620. Sin embargo, dado que las refinanciaciones de efectivo generalmente implican cantidades mayores y tienen un proceso de suscripción más largo y extenuante, pueden ser más difíciles de obtener, explica el analista financiero principal de Greg McBride, Bankrate. De hecho, el 21 por ciento de las solicitudes de préstamos de refinanciamiento de efectivo fueron denegadas en 2024, de acuerdo con los datos de la Ley de Divulgación de Hipoteca. Más del 28 por ciento fueron retirados o dejados incompletos.

Cómo disminuye la equidad casera

Digamos que es dueño de una casa que cree que está valorada en $ 400,000, y su saldo de hipoteca principal es de $ 250,000. Esto significa que tienes $ 150,000 en equidad, igual al 37.5 por ciento del valor de su hogar. Pero no piense que esto significa que tiene $ 150,000 para jugar. O incluso $ 120,000 (Suponiendo que dejes un 20 por ciento de capital intacto).

¿Recuerdas la relación préstamo-valor, el CLTV? Supongamos que su prestamista exige que sus deudas no excedan el 80 por ciento del valor de su hogar, eso llega a $ 320,000. Ya debe $ 250,000 en su hipoteca. Entonces, restando su hipoteca actual de su CLTV máximo de $ 320,000:

400,000 x.8 = 320,000 – 250,000 = 70,000

Que te deja con $ 70,000 Como la cantidad máxima de equidad hipotecaria, puede aprovechar.

Cuando solicita un préstamo HE o HELOC, el prestamista ordena una evaluación de la casa. Si la evaluación vuelve a $ 400,000 o más, y tiene un buen perfil financiero, es probable que sea aprobado por los $ 70,000.

Sin embargo, supongamos que la evaluación vuelve a baja: $ 370,000. Con un saldo hipotecario de $ 250,000, ahora te queda $ 120,000 en capital. Dado que debe mantener el 20 por ciento de capital ($ 74,000) en el hogar, eso lo deja solo con $ 46,000 puedes tocar.

Finalmente, no olvide los costos de cierre (sí, estos gastos de bolsillo y por adelantado, que sin duda recuerda de su primera hipoteca, también vienen con financiamiento de capital doméstico). Un refinanciamiento de efectivo, que reemplaza su hipoteca principal con una nueva más grande, basando la diferencia en el valor de su capital doméstico, conlleva costos de cierre que pueden representar del 2 al 5 por ciento del principal del préstamo. Para un préstamo de $ 320,000 (su saldo de $ 250,000 más los $ 70,000 en efectivo que está tomando), que puede costarle en el rango de $ 6,400 a $ 16,000.

Alternativamente, los préstamos de equidad en el hogar y HELOC vienen con tarifas iniciales más bajas. Pero tienen tasas de interés más altas que el referencia de efectivo: un pago mensual de un préstamo de capital domiciliario de 20 años de $ 70,000 al 9.1 por ciento es actualmente $ 634.32. Si no tiene los ingresos para calificar para este pago, se le prestará menos o se le negará el préstamo.

Cómo aprovechar más equidad casera

¿Cómo aumentar la cantidad de capital que puede pedir prestado? Puede ser difícil, pero hay formas.

• Obtenga otra evaluación: Si se le ha negado el monto del préstamo que desea porque su hogar es tasado bajo, es posible que pueda apelarlo y hacer que el prestamista vuelva a avisarse. Revise cuidadosamente el informe de evaluación, buscando errores o información faltante: ¿Estate mal el metraje cuadrado? ¿Ocupar un dormitorio? ¿Usar composiciones obsoletas? «Las evaluaciones que son incorrectamente demasiado bajas deben ser apeladas: de vez en cuando se producen errores y supervisión», dice McBride. También puede solicitar y pagar una segunda evaluación. Pero no hay garantía de que se le ocurra un mejor resultado.
• Prueba un prestamista diferente: Si bien los prestamistas pueden tener pautas similares, priorizan diferentes tipos de préstamos según su estrategia comercial. «Los bancos tienden a evaluar constantemente dónde quieren crecer o retirarse», dice Merchant. Los bancos y prestamistas más pequeños pueden ser más susceptibles porque quieren ofrecer más de cierto producto de capital doméstico, explica. Otros prestamistas tienen mayores umbrales de préstamo. Descubre, por ejemplo, ofrece préstamos de capital doméstico con hasta un 90 por ciento de CLTV, y Lower.com ofrece un HELOC con hasta el 95 por ciento. Por supuesto, tales productos pueden ser más difíciles de calificar o llevar tasas de interés más altas.

Aumento de su poder de toma de préstamo de capital doméstico

Si no puede obtener un préstamo hipotecario lo suficientemente grande ahora, es posible que tenga que esperar, y pensar a largo plazo. Primero, puede intentar remodelar para aumentar el valor de su hogar. Concéntrese en mejoras pequeñas y más asequibles, como actualizar la puerta de su garaje, aumentar su atractivo en la acera y hacer reparaciones pequeñas pero significativas. Es sorprendente lo que puede hacer una nueva capa de pintura, literalmente. Todos estos esfuerzos pueden sumar. Solo recuerde documentarlos y enviar una lista de sus mejoras al tasador, cuando llegue el momento de postularse.

Aún así, la apreciación del valor de la vivienda se ve más afectada por las tendencias del mercado inmobiliario que por las decisiones del consumidor, explica Merchant. «Donde un consumidor tiene un poco más de control es su propio crédito», dice. «Una cosa tangible que un consumidor puede hacer es asegurarse de que estén tomando las medidas correctas para administrar su crédito para obtener su puntaje de crédito lo más alto posible». Por lo tanto, fortalezca su perfil financiero: pagar deudas tanto como sea posible.

Y aumente sus activos, comenzando con su hogar. La verdad simple es que, si desea aprovechar más capital, crear más capital para aprovechar el pago de su hipoteca. Debido a los horarios de amortización de las hipotecas, cuanto más lejos esté en su plazo, más capital acumulará con cada pago. Si puede pagar más cada mes o hacer un pago adicional, su participación de propiedad se apreciará más rápido.

En pocas palabras, en préstamos contra la equidad hipotecaria

Entonces, ¿cuánto de un préstamo hipotecario puede producirle su capital? Debido a una variedad de razones, podría ser mucho menos de lo que piensas. Existe una gran disparidad entre su equidad teórica y su equidad empujable. Si no puede pedir prestada la cantidad de capital doméstico que desea ahora, es posible que pueda hacerlo más tarde. Tómese el tiempo para mejorar su crédito, pagar las deudas, actualizar la casa. Cuando esté listo, investigue los mejores prestamistas de capital doméstico para encontrar el producto para usted.

Preguntas frecuentes sobre tocar la equidad casera

Informes adicionales de Mia Taylor