Cómo construir equidad casera (y por qué deberías)

La equidad casera representa la riqueza que tiene en su residencia. A medida que paga su hipoteca o su propiedad aumenta en valor, su capital aumenta. Ya sea que sea un nuevo propietario o haya sido propietario de su hogar durante años, es crucial comprender cómo crece su estaca de capital y cómo puede ayudarlo a aumentar. Mejorar la equidad en el hogar lo ayuda a crear un activo valioso con el tiempo y aprecia su patrimonio neto general.

Aquí le mostramos cómo construir equidad en su hogar, incluso antes de comprarlo, y mientras continúa viviendo en él.

¿Qué es la equidad en el hogar?

La equidad hipotecaria es la parte de su hogar que posee directamente, libre y está claro de cualquier financiamiento. Si compró su casa en efectivo o ha pagado su hipoteca, tiene una participación del 100 por ciento en su hogar. De lo contrario, su capital doméstico se calcula restando el saldo de su hipoteca del valor de mercado actual de la casa.

Digamos que su casa vale $ 350,000 y debe $ 150,000 en su hipoteca. Para determinar su equidad casera, usa esta fórmula simple:

Tiene $ 200,000 en capital doméstico: una participación del 57 por ciento.

En general, cuanto más capital tenga, más dinero podrá sacar a través de un préstamo de capital para el hogar o una línea de crédito de capital doméstico.

Cómo construir equidad en su hogar

Hay varias formas de generar equidad en su hogar más rápidamente. El proceso generalmente implica aumentar el valor de su propiedad, disminuir su deuda hipotecaria o alguna combinación de ambos. A continuación hay algunas opciones disponibles para los propietarios.

1. Haga un gran pago inicial

La construcción de capital comienza en el momento en que se desgasta por el pago inicial. Recuerde: el capital doméstico es igual a la cantidad de su hogar que posee directamente, y usted posee directamente lo que realmente paga de su bolsillo (en lugar de financiar con un préstamo). Por lo tanto, cuanto más efectivo contribuya a la compra de la casa, mayor será su participación de propiedad.

Técnicamente, no es dueño del porcentaje de la casa que financia, el banco lo hace. Si bien puede ser posible comprar una casa con tan solo 3 por ciento o incluso cero por ciento inactividad, un pago inicial mayor aumenta instantáneamente su capital doméstico.

Sin embargo, al calcular su pago inicial, considere cuántos ahorros tendrá restantes después del cierre. Dejar a sí mismo con pocas o ninguna reserva de efectivo hace que sea más difícil manejar las emergencias financieras que surjan e incluso puede hacer que sea más difícil cubrir su pago regular de hipoteca mensual. También deberá contabilizar los costos de mantenimiento del hogar, que generalmente ejecutan aproximadamente el 1 por ciento del valor de la casa en el primer año.

Evite el seguro hipotecario

Si puede reducir al menos el 20 por ciento en la compra de la casa, también evitará tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) cada mes. Es un recargo adicional integrado en el pago de su hipoteca, una carga que no necesita. Evitar tener PMI (o MIP si se trata de un préstamo respaldado por el gobierno) agregado al pago de su hipoteca puede liberar fondos cada mes y puede ayudar a aumentar su capital doméstico.

2. Obtenga el préstamo más barato posible

Tal vez está declarando lo obvio. ¿Quién no quiere un préstamo menos costoso? Pero también juega un papel en la construcción de capital: cuanto más rápido pueda pagar el principal del préstamo, más rápido aumenta su estaca de capital. Por lo tanto, desea pagar lo menos en intereses posible.

Con ese fin, comprue las hipotecas (estudios muestran que los que sí lo hacen tienen más probabilidades de ahorrar dinero) y para diferentes tipos de hipotecas, ya que algunas típicamente tienen tasas de interés más bajas. Considere una hipoteca con un término más corto que los 30 años tradicionales, por ejemplo: no solo su tasa de interés es más baja, sino que liquida la deuda antes. Puede considerar una hipoteca de tasa ajustable, que también tiene tasas de interés más bajas durante varios años. Simplemente resista la tentación de realizar pagos solo por intereses durante ese período.

3. Pague los costos de cierre de su bolsillo

Cuando saca una hipoteca, puede obtener una oferta de su prestamista para rodar los costos de cierre en el préstamo en sí. Es cierto que es tentador, ya que estos gastos por adelantado a menudo pueden ascender a varios miles de dólares, hasta el 5 por ciento de su préstamo. Pero, hacerlo se suma al monto mensual (el principal del préstamo y el interés) que debe.

Pagar costos de cierre y otras tarifas iniciales de inmediato, si puede pagarlo, es un movimiento más económico. Ayudará a impulsar su capital porque significa que más de sus dólares se destinarán al principal del préstamo, y mantiene el principal (y la cantidad de intereses cobrados en él). Esta estrategia se aplica a una hipoteca, pero también puede aplicarse si refinancia su hipoteca, lo que también incurre en los costos y tarifas de cierre.

4. Aumente el valor de la propiedad

Las renovaciones del hogar pueden aumentar el valor de una propiedad y, por lo tanto, su equidad. Solo tenga en cuenta que es probable que no recupere todo el dinero que ponga en los proyectos domésticos. Algunos proyectos ofrecen un mejor retorno de la inversión que otros.

Por ejemplo, según RemodelaciónEl informe de valor de costo vs de 2024, la remodelación promedio de baño exclusivo proporciona un retorno de la inversión de poco más del 45 por ciento, mientras que una cubierta de madera clásica recupera casi el 83 por ciento de su costo. ¿El proyecto con el mayor golpe? Reemplace la puerta del garaje, que ofrece un enorme regreso del 194 por ciento en la reventa.

Antes de asumir su próxima remodelación, asegúrese de investigar primero o consultar con un agente inmobiliario u otro profesional de la casa para tener una idea de qué mejoras proporcionan el mayor retorno. El objetivo es evitar poner demasiado dinero en renovaciones que ofrecen poco o ningún aumento en el valor de su hogar. Un experto puede ayudarlo a clasificar las opciones y seleccionar proyectos e incluso detalles (acabados, características, electrodomésticos, que proporcionan la recompensa más confiable para sus esfuerzos. A veces, menos es más: mientras que una remodelación de cocina menor ofrece un retorno de la inversión del 96 por ciento, una remodelación importante ofrece solo el 50 por ciento.

El mantenimiento regular también protege y aumenta el valor de su hogar y, a su vez, su equidad.

«Cuidar de pequeños problemas cuando aparecen puede evitar que se conviertan en problemas importantes y más caros en el futuro», dice Bell. «Una base agrietada o un techo con fugas puede convertirse fácilmente en un gran dolor de cabeza. Es importante mantener su propiedad en buenas condiciones. Mantenerse al tanto de mantenimiento es una de las inversiones más inteligentes que puede hacer como propietario de una casa».

5. Paga más sobre tu hipoteca

La mayoría de las hipotecas están en un cronograma de amortización, lo que significa que realiza pagos en cuotas durante un período de tiempo establecido hasta que el préstamo se paga. A medida que paga la hipoteca, su participación de capital aumenta. Si bien siempre pagará tanto el capital como el interés, una parte más grande del pago se destina al interés inicialmente, y luego más se destina al principal con el tiempo.

Sin embargo, si realiza pagos adicionales hacia el principal cada mes, construye el capital doméstico más rápido al disminuir el total general adeudado en la deuda. Si tiene los medios para pagar un poco más, llame a su administrador de préstamos y pregunte cómo hacerlo. Consulte sus estados de cuenta mensuales para asegurarse de que el dinero extra se para el director.

Aquí hay algunas maneras de pagar su hipoteca más rápido:

• Cambiar Pagos de hipoteca quincenal. Divida el pago de su hipoteca por la mitad y envíe cada mitad cada dos semanas en lugar de una vez al final del mes. Esto agrega un pago adicional a su hipoteca cada año, que en última instancia puede acortar el plazo de su préstamo y ahorrarle dinero en intereses.
• Agregue una cierta cantidad cada mes. Verifique su presupuesto para ver cuánto extra puede poner de manera realista hacia su hipoteca cada mes. Por ejemplo, si acaba de pagar el préstamo de su automóvil, considere poner esos $ 250 adicionales para la hipoteca cada mes.
• Use fondos inesperados. Cada vez que reciba un reembolso de impuestos, un bono en el trabajo o una donación en efectivo, lo ponga hacia el saldo de su hipoteca.

6. Refinanciar a un plazo de préstamo más corto

Un plazo de préstamo más corto tiene dos beneficios principales: generalmente obtiene una tasa de interés más baja, y más de su pago de hipoteca se destina al principal cada mes. Elegir una hipoteca de 15 años desde el inicio lo ayuda a construir más capital cada mes de lo que lo haría con una hipoteca de 30 años, porque está pagando la deuda más rápido. Si ya tiene una hipoteca, puede refinanciar en un préstamo a corto plazo.

Sin embargo, hay una trampa: los pagos son más altos en un préstamo más corto. Asegúrese de que haya espacio en su presupuesto para ese pago de hipoteca más grande antes de optar por el préstamo a corto plazo o refinanciar a uno.

Además, debido a sus pagos más grandes, los préstamos más cortos pueden ser un poco más difíciles de obtener. Para calificar, necesitará un ingreso más grande, un puntaje de crédito más alto y una menor relación deuda / ingreso de lo que generalmente lo haría con la hipoteca tradicional de 30 años.

Evite una refi de retención

Si está refinanciando su hipoteca, no haga un refinanciamiento de efectivo. En un refi de efectivo, está reemplazando su antigua hipoteca por una más grande; El dinero extra que recibe directamente en efectivo (de ahí el nombre). Esta cantidad se basa en el valor del capital que tiene actualmente en el hogar.

Básicamente, estás tomando prestado contra tu participación de propiedad, lo que esencialmente la reduce. Estás sacando equidad de la casa, en otras palabras. No es bueno si su objetivo es aumentarlo.

Un refi de efectivo puede ser útil. Pero en este caso, es contraproducente. Pegarse en un refinanciamiento de tasa y a plazo, que potencialmente le permitirá cosechar las recompensas de una tasa de interés más baja o una hipoteca a corto plazo mientras mantiene intacta su participación de propiedad.

7. Espere a que aumente el valor de su hogar

Los mercados de la vivienda locales cambian con el tiempo, por lo que el valor de su hogar podría fluctuar. Cuando aumentan los precios de las propiedades en su vecindario y la demanda, el valor de su hogar aumenta. Por el contrario, cuando los precios de la vivienda caen, su capital pierde algo de su valor.

Si bien no tiene mucho control sobre las fluctuaciones del mercado inmobiliario o las condiciones económicas, puede protegerse de los cambios económicos. Mantenga su hogar en buenas condiciones, siempre. Evite tocar su equidad con demasiada o con demasiada frecuencia, y cuando lo tome prestado en su contra, use los fondos para mejorar el hogar en sí (con renovaciones como las descritas anteriormente) o para fortalecer sus finanzas (pagando deudas continuas y de alto interés).

Puede verificar el valor de su hogar utilizando un evaluador de precios en línea o obteniendo una evaluación profesional. Bankrate ofrece una calculadora de préstamos de capital doméstico en línea para ayudarlo a calcular el valor de su participación en el capital.

Por qué es importante construir equidad en su hogar

La construcción de la equidad casera es importante por algunas razones. «Puede ser una forma confiable de crear riqueza y ayudarlo a mantener el hogar mientras vive allí», dice Linda Bell, escritora senior del equipo de préstamos para el hogar de Bankrate.

Construir equidad en una propiedad significa:

• Tienes una fuente de ingresos. Puede pedir prestado contra su capital doméstico para casi cualquier propósito. Las formas más comunes de hacerlo son los préstamos de equidad en el hogar y las líneas de crédito de capital doméstico (HELOC), generalmente disponibles una vez que tenga una participación de capital del 15 al 20 por ciento. Con un préstamo de capital hipotecario, recibe todos los fondos a la vez e inmediatamente comienza a pagar el préstamo durante un período de hasta 30 años. Cuando saca un HELOC, tiene un período de empate (a menudo de cinco a 10 años) cuando puede retirar el efectivo que necesita cuando lo necesita y realizar pagos solo por intereses. Luego tiene un período de reembolso (generalmente de 10 a 20 años) durante el cual le devuelve el interés y el director.
• Es más probable que obtener ganancias cuando vendaincluso si todavía tiene un saldo de préstamo pendiente. Construir capital significa que tiene muchas más posibilidades de vender la propiedad por más de lo que debe en la hipoteca, incluso si el mercado toma un giro (inactivo). Puede usar las ganancias de la venta para comprar otra casa o pagar otra deuda o invertirla en otro lugar.
• Puedes construir riqueza a largo plazo. La construcción de capital doméstico puede ayudarlo a aumentar su patrimonio neto con el tiempo, especialmente si compró su casa cuando el mercado estaba a favor de los compradores. Una casa es uno de los pocos tipos de garantías que tiene el potencial de apreciar en el valor (los automóviles, por ejemplo, se deprecian con el tiempo). También puede proporcionar una fuente de riqueza para sus descendientes.

Cómo los valores de la vivienda impactan el patrimonio doméstico en 2025

Los precios de las viviendas se dispararon durante la pandemia, alimentados por una intensa demanda y tasas de interés de récords bajos. Pero esas tasas comenzaron a aumentar rápidamente en 2022, duplicando e incluso triplicando de sus canales anteriores. Sin embargo, a pesar de las tarifas más altas en las últimas dos décadas, los precios de las viviendas han continuado su subida ascendente en 2024. El precio de venta promedio de abril de una casa existente en los Estados Unidos aumentó a $ 414,000, el 22º mes consecutivo de los aumentos de precios año tras año, según la Asociación Nacional de Realtores (NAR).

Esa es una mala noticia para los compradores de viviendas, pero felices noticias para los propietarios. A medida que los precios de la vivienda han subido, también lo ha hecho el valor de la equidad casera de los estadounidenses. Según el último informe de Equity Insights de propietarios de la Cotalidad, poseen las viviendas con hipotecas $17.3 billones en el primer trimestre de 2025, o alrededor de $ 302,000 por propietario. Alrededor de $ 212,000 de eso es empujable, lo que significa que se puede retirar mientras deja el 20 por ciento del patrimonio intacto (como la mayoría de los prestamistas requieren que lo haga).

El costo de aprovechar esa riqueza de equidad puede ser más fácil este año. Las tasas de préstamos y HELOCS comenzaron a suavizarse después de que la Reserva Federal redujo las tasas de interés tres veces a fines de 2024. Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate, pronostica que tanto Helocs como préstamos de capital hipotecario terminarán 2025 más bajos, con Helocs cayendo a niveles no vistos desde 2022.

El aumento en los precios de las viviendas se ha ralentizado un poco, y también lo ha hecho el crecimiento de la equidad hipotecaria. Según la cotalidad, los precios de las viviendas aumentaron un 4,5 por ciento en 2024. Pero no espere un aumento dramático en la cantidad de vivienda disponible para la venta. Muchos propietarios existentes aún no estarán dispuestos a poner sus casas en el mercado y perder las bajas tasas de interés que obtuvieron días de antaño para comprar un nuevo lugar. Dado este apretado inventario, no es probable que los valores disminuyan sustancialmente, si es que lo hacen.

«Los desafíos de inhalación de vivienda son un hecho moderno de la vida», dice Mark Hamrick, analista económico senior de Bankrate. «Incluso si vemos una disminución modesta en las tasas hipotecarias durante el próximo año, eso solo moverá ligeramente la aguja. Para muchos propietarios aspirantes, esto hará que una posible compra sea un desafío continuo».

En resumen: los precios de las viviendas se mantendrán relativamente altos, los bienes raíces residenciales continuarán apreciando, y también lo harán las apuestas de capital de los propietarios.

En pocas palabras en la construcción de equidad casera

Muchos propietarios de viviendas hoy en día están pidiendo prestado contra su capital para obtener efectivo. Entre los propietarios actuales, el 55 por ciento consulta mejoras o reparaciones en el hogar como una buena razón para aprovechar el capital doméstico, según la encuesta de Bankrate Home Equity Insights. Casi un tercio (30 por ciento) cita la consolidación de la deuda: pagar tarjetas de crédito u otras obligaciones de alto interés.

«Las tasas de préstamo de capital domiciliario y las tasas de HELOC son atractivas porque tienden a ser más bajas de lo que encontraría con un préstamo personal o una tarjeta de crédito», dice Bell. «Y esas tarifas se volvieron aún más atractivas cuando cayeron en 2024».

Sin embargo, «para obtener esas tarifas más bajas, está poniendo su hogar en la línea como garantía», señala. “Asegúrese de poder asumir la carga de deuda adicional porque puede perder su hogar si no puede mantenerse al día con los pagos.

«Además, si los valores de las viviendas caen después de haber aprovechado su equidad, podría pasar de la equidad rica en capital a la equidad negativa en un latido y debe más de lo que vale su propiedad».

En general, «es importante sopesar los pros y los contras de acceder a su equidad hipotecaria antes de avanzar», dice Bell. Además, asegúrese de evaluar qué tan rápido puede reconstruir su equidad. Porque, ya sea que esté impulsado por un mercado candente o por pagar una hipoteca, o ambas, una rica participación en el patrimonio beneficia a un propietario de varias maneras, tanto a largo como para objetivos inmediatos.

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