Control de llave
Los préstamos respaldados por el gobierno como los préstamos de la FHA, VA y el USDA, a menudo promocionados, más fáciles de obtener, tienen tasas de negación más altas que los préstamos convencionales.
Los préstamos gubernamentales ofrecen un menor pago inicial y criterios de puntaje de crédito.
Sin embargo, las superposiciones impuestas por el prestamista, las largas aplicaciones y las inspecciones o evaluaciones más rigurosas pueden hacer que realmente el cierre de un préstamo respaldado por el gobierno sean más difíciles.
Si se está preparando para solicitar un préstamo para comprar una casa, las tasas de rechazo de la hipoteca pueden parecer un poco aterradoras: más del 14 por ciento de las solicitudes para un préstamo hipotecario se han negado durante el año pasado a partir de febrero de 2025, según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York.
Si bien los préstamos respaldados por el gobierno están diseñados para hacer realidad la propiedad de vivienda para más estadounidenses, las tasas de rechazo para estos préstamos en realidad tienden a ser más altas que los préstamos convencionales basados en datos de la Ley de divulgación de hipotecas de la vivienda. Siga leyendo para saber cómo funcionan los préstamos respaldados por el gobierno, cómo los prestamistas revisan las solicitudes y qué puede hacer para que su solicitud de solicitud sean aterrizadas en la pila «aprobada».
¿Cuáles son los préstamos para el hogar respaldados por el gobierno?
Cuando toma un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno, que incluye préstamos FHA, USDA y VA, el gobierno no le presta dinero para comprar una casa. Un prestamista todavía financia su hipoteca. En cambio, el gobierno patrocina programas que garantizan o aseguran la hipoteca: el prestamista del dinero, un banco privado, una cooperativa de crédito o una compañía hipotecariaSe reembolsará todo o parte del saldo pendiente si no realiza pagos.
¿Cómo es más fácil obtener un préstamo gubernamental?
Solicitar una hipoteca viene con mucho escrutinio de su perfil financiero. Los préstamos gubernamentales minimizan ese escrutinio de dos maneras clave:
Los requisitos de crédito son más bajos
Mientras préstamos convencionales requieren un puntaje de crédito mínimo de 620, las hipotecas respaldadas por el gobierno considerarán a los solicitantes con puntajes de crédito que son más bajos, calificados como «justos». Los préstamos de la FHA, por ejemplo, transportan mínimos establecidos de 580 o 500, dependiendo de su tamaño de pago inicial.
Además, algunos préstamos respaldados por el gobierno aprobarán a los prestatarios con significativamente más altos relaciones de deuda / ingresos que los préstamos convencionales. Esto significa que incluso si tiene una gran parte de pagos mensuales regulares (préstamos estudiantiles, un préstamo para automóvil y tarjetas de crédito, por ejemplo, es posible que aún pueda agregar el pago de su hipoteca y obtener la aprobación.
Necesitas menos efectivo por adelantado
Los préstamos respaldados por el gobierno son más indulgentes cuando se trata de Pagos de abajoque requieren cantidades más pequeñas, si las hay: préstamos VA y préstamos USDA, por ejemplo, generalmente no necesitan un pago inicial mínimo. En contraste, con los préstamos convencionales, el 20 por ciento del precio de compra de la casa sigue siendo la norma (mientras que algunos prestamistas tomarán menos, luego le cobrarán un seguro hipotecario privado, esencialmente una tarifa mensual adicional).
Como resultado, los préstamos respaldados por el gobierno a menudo se consideran una buena opción para los jóvenes compradores de vivienda por primera vezque no están sentados en un montón de efectivo o tienen los puntajes de crédito más libres.
¿Son mejores los préstamos gubernamentales para los prestatarios con problemas de crédito pasados?
Los préstamos respaldados por el gobierno son más fáciles de obtener si ha enfrentado grandes dificultades financieras en el pasado.
«Los prestatarios que han tenido eventos como ejecuciones hipotecarias, ventas cortas o quiebras encontrarán que los programas gubernamentales generalmente tienen un período de espera mucho más corto para calificar para un nuevo préstamo que los programas convencionales», dice Darren Tooley, oficial de préstamos senior de Cornerstone Financial Services en Southfield, Michigan.
Por ejemplo, si bien los préstamos convencionales pueden tener un período de espera de siete años si tuvo un pasado juicio hipotecarioTooley dice que los préstamos de la FHA tienen un período de espera estándar de tres años, mientras que los préstamos VA tienen un período de espera de dos años. Además, ambos pueden acortarse a solo un año con «circunstancias atenuantes», según Tooley.
Lo mismo ocurre con las quiebras: si bien varía según la forma en que se presenta, el período de espera para una solicitud de hipoteca respaldada por el gobierno es generalmente la mitad (de uno a dos años) que de una hipoteca convencional (de dos a cuatro años).
Gobierno versus hipotecas convencionales de un vistazo
| Características/criterios | Tipo de préstamo | |||
| Hipotecas gubernamentales | Hipoteca convencional | |||
| Hubo un préstamo | Se verá | Préstamo del USDA | Préstamo conforme | |
| Puntaje de crédito mínimo | 580 (con 3.5% inactivado)/500 (con 10% de baja) | 620 (los prestamistas prefieren) | Varía, pero la mayoría de los prestamistas buscan 640 | 620 |
| Máximo de deuda a ingreso | 50% | 41% | 41% | 43% |
| Pago inicial mínimo | 3.5%/10%, dependiendo del puntaje de crédito | ninguno | ninguno | 20% (cualquier menos requiere seguro hipotecario) |
| Seguro hipotecario/tarifas | Primas de seguro hipotecario y por adelantado (MIP) | Tarifa de financiación por adelantado | Tarifa de garantía por adelantado del 1%, más la prima anual del 0.35% | Ninguno, a menos que el pago inicial sea |
| Límites de préstamo | $ 524,225 en la mayoría de las áreas | Sin límite con el derecho total; varía según el condado con derecho parcial | $ 419,300 en la mayoría de las áreas | $ 766,550 en la mayoría de las áreas |
| Tasa de interés actual (compra de tasa fija a 30 años) | Tasas de préstamo de la FHA | Tasas de préstamo de VA | Tasas de préstamo convencionales | |
¿Cómo puede ser más difícil obtener un préstamo gubernamental?
A pesar de todas las formas en que los préstamos respaldados por el gobierno parecen ser más fáciles de obtener, la aprobación de ninguna manera es una garantía. Estas hipotecas tienen algunas de sus propios obstáculos particulares.
No puedes pedir prestado tanto
El Límite para préstamos de la FHA En las casas unifamiliares en la mayoría de las áreas cuestan actualmente $ 524,225, ciertamente no una pequeña cantidad de dinero, pero puede plantear desafíos en un mercado inmobiliario costoso. (En contraste, los préstamos conformes convencionales suben a $ 806,500 en la mayoría de las áreas). Si espera comprar una casa más grande en un vecindario más codiciado, los límites de la FHA pueden ser difíciles.
La tasa de negación puede ser mucho más alta
Los préstamos de la FHA pueden parecer más fáciles de obtener con requisitos de puntaje de crédito más bajos, pero resulta que su tasa de rechazo es significativamente más alta que los préstamos convencionales. Más del 14 por ciento de los préstamos de la FHA recibieron rechazos en el tercer trimestre de 2024, más de seis puntos porcentuales más altos que las hipotecas convencionales, según datos del gobierno. Los préstamos VA tienen las tasas de negación más bajas de préstamos respaldados por el gobierno, pero aún son más altas que las de los préstamos convencionales.
Hay requisitos especiales
Puede haber muchas cuerdas adicionales adjuntas cuando se trata de préstamos respaldados por el gobierno. Si desea un préstamo del USDA, por ejemplo, se limitará a comprar en un área rural. Y si desea un préstamo VA, debe demostrar que es miembro del servicio calificado o veterano, o el cónyuge de uno.
Sus ingresos pueden ser demasiado altos
Además de encontrar un hogar que cumpla con la definición del USDA de «rural», hay muchas razones por las que los prestatarios pueden encontrar problemas con la aprobación. Uno sorprendente: tú también haces mucho dinero. Las pautas limitan los ingresos del hogar en no más del 115 por ciento del ingreso medio del área, lo que puede obstaculizar la aprobación del préstamo si está obteniendo altos ingresos.
Normas de prestamista adicionales
Los préstamos respaldados por el gobierno también pueden ser complicados si los criterios cambian. «Dado que las hipotecas respaldadas por el gobierno ofrecen clemencia con factores como puntajes mínimos de crédito y mayores índices de deuda / ingresos, pueden llevar altas cantidades de riesgo», para el prestamista, dice Tooley. No puede vender estos préstamos a Fannie Mae o Freddie Mac, por ejemplo (aunque la Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno, una corporación federal conocida coloquialmente como Ginnie eslos compra). Y, a pesar de la promesa federal de compensación, algunos prestamistas pueden no sentirse cómodos aceptando a los solicitantes con puntajes de crédito más bajos o una gran cantidad de deuda.
Entonces, mientras el gobierno establece pautas para los préstamos, los prestamistas pueden ir un paso más allá, imponiendo sus propios criterios llamados superposiciones. «Una superposición es una guía o requisito adicional que los prestamistas agregan además de las reglas estándar establecidas por programas respaldados por el gobierno como los préstamos FHA, VA y USDA», dice Greg Clement, fundador y CEO de la firma de software de inversión inmobiliaria RealeFlow. «Por ejemplo, la FHA podría aceptar un puntaje de crédito tan bajo como 580 para un pago inicial del 3.5 por ciento, pero muchos prestamistas pueden requerir un puntaje mínimo de 620 o incluso más».
Algunos prestamistas usan superposiciones, mientras que otros simplemente se adhieren a las directivas del gobierno, evidencia de la importancia de comprar, según Jennifer Beeston, vicepresidenta senior de préstamos hipotecarios en Préstamos de tasas garantizadasque ofrece préstamos respaldados por el gobierno.
«Si lo rechazan para un préstamo de la FHA o VA, siempre es bueno consultar con otro prestamista, ya que puede haber sido rechazado debido a una guía de prestamista inventada que otro prestamista no tendrá», dice Beeston. (La tasa garantizada no impone superposiciones a los préstamos FHA o VA, señala).
¿Qué otros factores hacen que un préstamo gubernamental sea más difícil o más fácil de obtener?
Si tienes prisa por llegar al cierre
Comprar una casa siempre lleva mucho tiempo, pero obtener la llamada clara de cerca para un préstamo respaldado por el gobierno puede llevar aún más tiempo, según Matt Dunbar, vicepresidente senior de la Región del Sudeste de Hipoteca de Churchill.
«El proceso de solicitud para los préstamos respaldados por el gobierno generalmente requiere más documentación e incurre en líneas de tiempo más largas que los préstamos convencionales», dice Dunbar. «Esta complejidad proviene de la necesidad de evaluar rigurosamente tanto la estabilidad financiera del prestatario como el cumplimiento de la propiedad con estándares específicos del programa».
Si la casa que desea comprar no está en excelentes condiciones
Fuera de su propio historial crediticio y perfil financiero, la condición de la casa que está tratando de comprar puede tener un impacto. Los préstamos respaldados por el gobierno tienen la reputación de tener evaluaciones e inspecciones más exigentes.
«Los préstamos de la FHA exigen evaluaciones exhaustivas para garantizar que las propiedades sean seguras y estructuralmente sólidas, lo que complica la aprobación de casas mayores o de fijador superior», dice Dunbar. «El Programa FHA 203 (k) Aborda esto financiando tanto la compra como las renovaciones necesarias, aunque con un riguroso proceso de inspección. Los préstamos VA y USDA imponen sus propios conjuntos de restricciones, como los requisitos de residencia primaria y las estipulaciones del área rural, lo que puede limitar las opciones de compra ”.
Por supuesto, los problemas con la habitabilidad de una propiedad no se limitan a las hipotecas respaldadas por el gobierno, como señala Tooley. «Aunque hay otros matices en los que Evaluaciones de la FHA Podría considerarse más estricto que las requeridas para las hipotecas convencionales, es importante recordar que las hipotecas convencionales también tienen estándares de evaluación «, dice.» En su mayor parte, los artículos considerados un «problema de salud y seguridad» en una evaluación de la FHA probablemente también se presentarán en una evaluación convencional «.
Aún así, los préstamos respaldados por el gobierno tienden a requerir problemas para que se solucionen antes de que se puedan emitir fondos, e incluso podrían exigir una segunda inspección.
Si estás refinanciando
Hasta ahora, hemos discutido comprar hipotecas – Préstamos para comprar una casa. Si bien la primera vez puede ser un maratón estresante para el día de cierre, nunca es demasiado pronto para pensar en el futuro, sobre la refinanciación. Y refinanciar una hipoteca respaldada por el gobierno puede ser un proceso mucho más rápido y más fácil que refinanciar un préstamo convencional, que esencialmente obtiene una nueva hipoteca.
Refinanciaciones de la FHA Streamlinepor ejemplo, a menudo no implica una verificación de crédito, verificación de ingresos o evaluación de la propiedad. A Se irrrl – Eso significa préstamo de refinanciamiento de la reducción de la tasa de interés – viene con la misma ventaja de mucho menos papeleo. Ambas opciones solo están disponibles para los titulares actuales de préstamos FHA y VA. Entonces, si está comprando cuando las tarifas son altas, y piense que un Refi está en el futuro probable, ese es un punto para un préstamo gubernamental hoy.
