Control de llave
Tanto la propiedad de inversión como las hipotecas en el hogar son más difíciles de calificar que un préstamo para una residencia primaria.
Los prestamistas tienden a tener criterios más estrictos para las hipotecas de propiedad de inversión que para las hipotecas de la segunda casa.
La cantidad de tiempo que usará personalmente la propiedad, ya sea más o menos de 14 días, determina cómo se clasifica para impuestos y, por lo tanto, para un préstamo hipotecario.
Poseer más de una propiedad es una posición envidiable para estar, pero cómo clasifica esa propiedad hace una diferencia en cuánto pagará para financiarla y poseerla.
Al determinar si comprar una segunda casa frente a una propiedad de inversión, y cómo clasificar una casa para una solicitud de préstamo, esto es lo que necesita saber.
¿Cuál es la diferencia entre un segundo hogar y una propiedad de inversión?
Fundamentalmente, la diferencia entre un segundo hogar y una propiedad de inversión se reduce a cómo planea usar la casa.
- Segunda casa: A segunda casa es una residencia adicional: una que compra para uso personal y disfrute y vive o visite durante parte del año.
- Propiedad de inversión: Un propiedad de inversión es uno que planea alquilar con el objetivo de generar ingresos.
Por supuesto, una propiedad puede cumplir con ambos propósitos. Eso es cierto especialmente si estás pensando Alquilar la propiedad Cuando no quieres usarlo. Para diferenciar formalmente entre una propiedad de alquiler frente a la segunda casa, deberá aplicar «la regla de límite de 14 días», dice el PCC Elliot Pepper, cofundador y director de servicios fiscales en Northbrook Financial, una firma de planificación financiera de Baltimore.
«En términos generales, si vive personalmente en su segunda casa durante 14 días o menos, o menos del 10 por ciento de los días que se alquilan, durante un año, entonces se consideraría una propiedad de alquiler», dice Pepper.
Algunos prestamistas también pueden requerir que una segunda casa esté a al menos 50 millas de su residencia principal, mientras que no hay requisitos de distancia para propiedades de alquiler.
Requisitos de hipoteca de la segunda casa frente a la propiedad de inversión
Hacer la distinción entre un segundo hogar frente a propiedad de inversión es importante desde el momento en que solicita una hipoteca. Los prestamistas tienen diferentes requisitos para los prestatarios que buscan propiedades de inversión que para aquellos que compran segundas casas.
| Requisitos del segundo prestamista en el hogar | Requisitos de prestamista de propiedades de inversión | |
|---|---|---|
| Puntaje de crédito mínimo | 620-680 o más | 700 o más |
| Pago inicial mínimo | 5%-10% | 15% -25% o más |
| Relación de deuda / ingreso máximo (DTI) | 45% | 45% |
Ambos tipos de propiedades son perspectivas más riesgosas para los prestamistas que una residencia primaria. Esto se debe a que si estuviera en un enlace financiero, es probable que priorice pagar la hipoteca de su hogar principal frente a una segunda propiedad de inversión.
Debido a este riesgo adicional, los prestamistas tienden a requerir puntajes de crédito más altos y pagos bajos en propiedades de inversión y hipotecas en el hogar. Por ejemplo, Perseguir y Unmy Federal Credit Union Ambos requieren un pago inicial del 15 por ciento para una propiedad de inversión, en contraste con el 3-5 por ciento para las residencias primarias.
Segundo hogar vs. Implicaciones del impuesto a la propiedad de la inversión
Hay algunas reglas fiscales a tener en cuenta al considerar una casa de vacaciones frente a una propiedad de inversión.
| Segunda casa | Propiedad de inversión | |
|---|---|---|
| Interés hipotecario | Deducible hasta el límite de deuda total combinado de $ 750,000 para su primera y segunda casa | Totalmente deducible como gasto comercial |
| Ingreso de alquiler | No imponible como ingresos, pero la casa debe alquilar 14 o menos días al año | Imponible como ingresos |
| Deducción de gastos como impuestos a la propiedad, depreciación, mantenimiento, etc. | No deducible | Deducible, y puede ayudar a compensar los ingresos de la propiedad |
Los propietarios pueden deducir intereses hipotecariospero Pepper señala que esto puede ser complicado si posee una segunda casa, debido al límite total de préstamos de $ 750,000 para las deducciones de intereses. Si tiene más de $ 750,000 en deuda hipotecaria entre las dos propiedades, o más,, ha maximizado la cantidad que puede usar para deducir intereses.
Los intereses pagados en una hipoteca por una propiedad de inversión, así como otros gastos de propiedad, por otro lado, son deducibles, Pepper dice, «y, por lo tanto, puede usarse para compensar cualquier ingreso generado por la propiedad», lo cual es imponible.
Para una residencia personal, si bien no pagará impuestos sobre los ingresos que obtiene de los alquileres, tampoco puede deducir gastos como mantenimiento y depreciación.
Para obtener más información sobre las implicaciones fiscales de las segundas casas y propiedades de inversión para que pueda Calcule su elegibilidad para las deducciones fiscalesRevise la publicación del IRS 936 y la publicación 527.
Si vive personalmente en su segunda casa durante 14 días o menos, o menos del 10% de los días que se alquila, durante un año, entonces se consideraría una propiedad de alquiler.
-Elliot Pepper, cofundador, Northbrook Financial
Tasas hipotecarias para préstamos a la propiedad de la segunda vivienda frente a la inversión
Como lo han hecho para las residencias primarias, las tasas hipotecarias para las segundas casas y las propiedades de inversión han aumentado en los últimos años a partir de sus mínimos de la era Covid. Debido a que los prestamistas los consideran como un mayor riesgo, también pagará tasas más altas, en general, por las propiedades de inversión y las segundas viviendas que en un préstamo para una residencia primaria.
Y entre las segundas casas y las propiedades de inversión, Pepper dice: “En mi experiencia, si el banco sabe que la propiedad se utilizará para fines de inversión, tendrá un mayor tasa de interés. «
La buena noticia es que las tasas hipotecarias han sido tendencia hacia abajo Desde el comienzo de 2025. También se espera que la Fed reduzca su tasa de referencia a finales de este año, lo que podría ayudar a reducir aún más las tasas hipotecarias.
Aprenda más:
Segundo hogar vs. seguro de propiedad de inversión
Ya sea que tenga un segundo hogar o una propiedad de inversión, deberá obtener cobertura más allá de su póliza de seguro de propietarios existentes.
Su póliza de seguro de casa de vacaciones Probablemente se verá bastante similar a la política que tiene en su residencia principal, pero puede necesitar elementos adicionales. Por ejemplo, si su casa de vacaciones está en un área propensa a las inundaciones, es posible que necesite seguro contra inundaciones. Si la casa estará vacante durante períodos prolongados de tiempo, es posible que también necesite un jinete para cubrir los riesgos adicionales allí.
Para asegurar una propiedad de inversión, recurra a una política de propietarios. Averigüe si cada póliza que está considerando cubre la pérdida de uso, que paga pagos de alquiler perdidos si su hogar es inhabitable debido a una pérdida cubierta. También puede considerar una política paraguas para cubrir su responsabilidad personal. Y si va a tener inquilinos a largo plazo, deben tener una póliza de seguro de inquilinos personales para cubrir su propia propiedad.
Si, por otro lado, está considerando alquilar su casa usando un servicio como Airbnb o VRBO, seguro de alquiler a corto plazo Podría ser un mejor ajuste.
Ya sea que elija una propiedad de alquiler o una segunda casa, los proveedores de seguros consideran que ambos son más riesgosos que una residencia primaria. Como resultado, su seguro costará más que una póliza de seguro de propietarios estándar.
