Requisitos de ingresos para calificar para una hipoteca

Imagen de GettyImages; Ilustración de Hunter Newton/Bankrate

Desde préstamos convencionales hasta gubernamentales, hay muchos tipos de hipotecas para adaptarse a los prestatarios con diferentes puntajes de crédito y medios financieros, pero aunque los estándares varían, los prestamistas evalúan cuánto ganan cuando solicita una hipoteca.

Así es como sus ingresos pueden afectar su capacidad de calificar para una hipoteca.

¿Hay requisitos de ingresos para una hipoteca?

No existe un requisito de ingresos universal único para calificar para una hipoteca. Todo depende del tipo de préstamo que busque, el monto que necesita para pedir prestado y las tasas de interés actuales.

En lugar de requerir una cantidad específica de ingresos, los prestamistas hipotecarios revisan su historial de crédito, su relación deuda a ingresos (DTI) y otra información sobre su flujo de efectivo para calcular si puede pagar la hipoteca que desea.

Requisitos de relación deuda / ingreso para una hipoteca

Para calcular su relación DTI, divida sus pagos mensuales de la deuda mediante su ingreso mensual bruto.

Los requisitos de los prestamistas para esa relación varían según el tipo de préstamo:

• Préstamos convencionales: No más del 36 por ciento, pero puede subir hasta un 50 por ciento con «factores de compensación», como un pago inicial más grande, un puntaje de crédito más alto o reservas sustanciales
• Préstamos de la FHA: No más del 43 por ciento
• Préstamos de VA y Préstamos del USDA: No más del 41 por ciento

Digamos que tiene un ingreso mensual de $ 6,000. Sus deudas incluyen un pago de préstamos estudiantiles de $ 300, un pago de automóvil de $ 200, un pago de tarjeta de crédito mínimo de $ 100 y, si se aprueba para su hipoteca, un pago de vivienda de $ 1,900.

En este escenario, su DTI es de poco más del 41 por ciento. Eso significa que sería elegible para un préstamo de la FHA y justo en la cúspide de calificar para un préstamo VA o USDA.

Para calificar para un préstamo convencional, necesitaría aumentar sus ingresos en $ 1,000 por mes o cumplir con algunos de esos factores compensatorios.

¿Qué fuentes de ingresos califican para una hipoteca?

Puede usar muchas fuentes de ingresos diferentes para calificar para una hipoteca, que incluye:

• Ingreso laboral: Salario base o salario, bonos, comisiones, pagos de horas extras e ingresos por autoempleo
• Anexo K-1: Ingresos y distribuciones de asociaciones, corporaciones y propiedades
• Ingresos de jubilación: Ingresos de cuentas de jubilación, como un 401 (k), IRA o 403 (b), e ingresos de pensión
• Ingresos de alquiler: Incluidos los ingresos de las unidades de vivienda accesoria, o ADUS
• Pagos por discapacidad
• Pagos de seguridad social
• Ingresos de dividendos o intereses
• Pensión alimenticia y manutención infantil
• Ingreso fiduciario

Independientemente del tipo de ingresos que tenga, deberá documentarlo cuando solicite un préstamo. Aquí hay una lista de documentos comunes necesarios para una hipoteca.

¿Cuánto de sus ingresos deberían destinarse a los pagos de la hipoteca?

Cuando determina cuánto de sus ingresos deben ir hacia sus costos de vivienda, la mayoría de los asesores financieros recomiendan seguir la regla 28/36. Esto significa que el pago mensual de su hipoteca y los pagos totales de la deuda mensual, incluido el pago de su hipoteca, no deben exceder el 28 y el 36 por ciento de su ingreso bruto total, respectivamente.

Por ejemplo, si su ingreso bruto es de $ 6,000 por mes, el pago de su hipoteca no debe ser más de $ 1,680, y sus pagos totales de la deuda, incluida la hipoteca, deben alcanzar el máximo de $ 2,160. Use la calculadora de Bankrate para ver cuánta casa puede pagar.

Otros factores que afectan la calificación de la hipoteca

Más allá de su relación de ingresos y DTI, los prestamistas también revisan su:

• Registro de empleo: Los requisitos varían según el prestamista, pero generalmente, deberá proporcionar evidencia de empleo estable de los últimos dos años.
• Puntaje de crédito: Para un préstamo convencional, necesitará al menos un puntaje FICO de 620. Si no califica, puede considerar un préstamo de la FHA, que permite puntajes tan bajos como 580. Cuanto mayor sea su puntaje, mejor le ofrecerán los prestamistas de tasas de interés.
• Historia de crédito: Los prestamistas están interesados ​​en su historial de crédito además de su puntaje de crédito. Esto les ayuda a determinar si rutinariamente realiza pagos atrasados ​​o tiene alguna ejecución hipotecaria o bancarrota en su registro.
• Depósito: Para un préstamo convencional, el requisito de pago inicial puede ser tan bajo como 3 por ciento. Los préstamos de la FHA requieren 3.5 por ciento, mientras que los préstamos VA y USDA generalmente no requieren un pago inicial. Al igual que su puntaje de crédito, cuanto mayor sea el pago inicial, más probabilidades del prestamista le ofrece una mejor tasa.
• Reservas de efectivo: Este no es un requisito firme, pero algunos prestamistas quieren ver que tiene suficientes ahorros y activos líquidos para cubrir los pagos de la hipoteca durante varios meses.
• Colateral: La garantía es otro factor importante que los prestamistas consideran para la calificación de la hipoteca. La garantía representa el valor del activo que asegura su préstamo hipotecario, en este caso, el hogar que está comprando, que los prestamistas usan para determinar cuánto están dispuestos a prestar. Si no realiza pagos de la hipoteca según lo acordado, el prestamista puede iniciar una ejecución hipotecaria, lo que implica tomar posesión de la casa. Su prestamista generalmente requiere una evaluación para garantizar que la propiedad valga la cantidad que está tomando prestado para comprarla.

«Hablando por experiencia personal, cambié de trabajo dos meses antes de solicitar una hipoteca», dice Andrew Dehan, escritor de Bankrate. «Un prestamista requirió que presentara múltiples trozos de pago adicionales. También empujó a mi compañero a dejarme fuera de la hipoteca porque tenía el puntaje de crédito más alto y había estado en su trabajo por más tiempo. Compamos y encontramos una tasa más baja en un banco que no nos dio casi tantos problemas».

Opciones de préstamos de bajos ingresos para hipotecas

No se requieren ningún ingreso para comprar una casa, pero hay ciertos programas para compradores de bajos ingresos que en realidad tienen límites de calificación de ingresos. Por ejemplo, el programa HomeReady de Fannie Mae está abierto solo para los solicitantes que no ganan más del 80 por ciento de los ingresos medios (AMI) de su área. Eso significaría que si el ingreso anual promedio en la comunidad donde vive es de $ 80,000, no puede ganar más de $ 64,000 para cumplir con los límites de ingresos de HomeAdy.

Considere estas formas de comprar una casa con bajos ingresos:

• Programas de préstamos convencionales: Fannie Mae y Freddie Mac respaldan dos hipotecas convencionales para prestatarios de bajos ingresos: HomeAdy y Home posible, respectivamente. El pago inicial mínimo es del 3 por ciento.
• Préstamos HFA: Estos son préstamos ofrecidos a través de agencias estatales de finanzas de vivienda (HFA). A menudo, están orientados a prestatarios de ingresos de bajos a moderados y tienen requisitos de pago inicial, tasas de interés competitivas e incluyen costos de cierre o asistencia de pago inicial.
• Préstamos de la FHA: Asegurados a través de la Administración Federal de Vivienda, los préstamos de la FHA tienen un puntaje de crédito más indulgente y requisitos de relación DTI que las hipotecas convencionales. El pago inicial mínimo es del 3.5 por ciento.
• Préstamos de VA y USDA: Ambos préstamos garantizados por el gobierno no tienen un requisito de pago inicial para aquellos que califican.

Además de las opciones de préstamos de bajos ingresos, hay programas de asistencia para el pago inicial diseñados específicamente para compradores de bajos ingresos. La mayoría de estos también tienen límites de ingresos, pero es importante tener en cuenta que estos varían ampliamente: lo que constituye un ingreso bajo en San Francisco se ve muy diferente a lo que hace en San Antonio, por ejemplo.

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