Control de llave
Millones de propietarios de viviendas con altas tasas hipotecarias esperan que bajen las tasas para que puedan refinanciar.
Sin embargo, el movimiento de la tasa es notoriamente difícil de predecir, especialmente en el entorno económico volátil actual.
Si está esperando ansiosamente tasas más bajas, aquí hay algunos bacherías económicas para vigilar.
Las tasas hipotecarias, que alcanzaron niveles históricamente bajos durante la pandemia Covid-19, más del doble en 2022, la única vez que ha sucedido desde que Freddie Mac comenzó a registrar datos en 1971. Incluso hoy, tres años después, las tasas aún son cercanas al 7 por ciento, lo que hace que la asequibilidad sea más desafiante para los futuros futuros.
No es sorprendente, entonces, que millones de propietarios ahora se encuentren con tasas hipotecarias relativamente altas. Según un estudio reciente de Redfin, más del 17 por ciento de las personas con hipotecas tienen una tasa de interés superior al 6 por ciento, y muchos de estos prestatarios esperan que las tasas disminuyan en el futuro para que puedan refinanciar su préstamo y reducir sus pagos mensuales.
El desafío, por supuesto, está tratando de descubrir exactamente cuándo podría suceder eso. Incluso los economistas profesionales de la vivienda tienen dificultades para predecir con precisión las tasas hipotecarias. Aún así, si espera refinanciar su hipoteca lo antes posible, puede ver las tendencias económicas en busca de pistas. Esto es lo que debe vigilar.
Acciones de la Reserva Federal
A veces, los titulares pueden ser engañosos, o incluso equivocados. Muchas personas se hicieron creer que las tasas hipotecarias caerían en septiembre de 2024, cuando se esperaba que la Reserva Federal redujera la tasa de fondos de la Fed. Y ciertamente hubo cierta lógica en este pensamiento: las tasas hipotecarias aumentaron en 2022 cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar drásticamente la tasa de fondos de la Fed en un esfuerzo por frenar la inflación fugitiva.
La Fed realmente redujo las tasas en septiembre, pero en lugar de caer, las tasas hipotecarias en realidad comenzaron a aumentar. Continuaron aumentando, superando el 7 por ciento en enero antes de finalmente volver al rango alto del 6 por ciento, donde permanecen hoy.
Para los observadores de la industria desde hace mucho tiempo, esto fue simplemente un recordatorio de que la Reserva Federal no controla las tasas hipotecarias, y no existe una relación directa entre la tasa de fondos de la Fed y las tasas de interés hipotecarias. Por lo tanto, apostar a las tasas hipotecarias que suben o bajan en conjunto con las acciones de la Fed es a menudo una apuesta perdedora.
Bonos del Tesoro a 10 años
Una métrica más precisa a seguir es el rendimiento de los bonos del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años. Históricamente, las tasas de interés en hipotecas de 30 años han sido de 1.5 a 2 puntos más altas que estos rendimientos de bonos; Por lo tanto, un rendimiento de bonos del 4 por ciento típicamente significaría que las tasas hipotecarias estarían entre el 5,5 y el 6 por ciento.
La propagación entre esas dos tasas ha sido un poco más alta en los últimos años (a veces tan alto como 2.5 a 3 puntos) debido a parte de la volatilidad y el riesgo en el mercado a medida que la economía se recuperó de la pandemia. Pero como regla general, a medida que disminuyen los rendimientos, las tasas hipotecarias generalmente también disminuyen, por lo que esta es una buena medida de ver.
Tasas de inflación y desempleo
Si los rendimientos de los bonos son demasiado esotéricos, también es posible obtener cierta información siguiendo las tendencias económicas básicas. Michael Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, sugiere observar tendencias en la inflación y los números de empleo para tener una idea de la forma en que las tasas hipotecarias podrían estar en el rumbo.
Según Fratantoni, es probable que las tasas sean «más altas cuando los titulares se centran más en la inflación y los déficits, y más bajas cuando los titulares están más enfocados en ralentizar el crecimiento global, el riesgo de recesión y un mercado laboral debilitante».
Es probable que las tasas sean más altas cuando los titulares se centran más en la inflación y los déficits, y más bajas cuando están más centrados en un mercado laboral debilitante.
– Michael Fratantoni
Economista jefe, Asociación de Banqueros Hipotecarios
En el mercado actual, Fratantoni está observando los números de inflación, lo que cree que pronto podría ser más alto debido a que la administración Trump implementa las tarifas y los números de trabajo, lo que podría resultar en que las tasas disminuyan si el desempleo aumenta. Fratantoni también señala que las discusiones sobre el presupuesto federal, las proyecciones de déficit y los cambios propuestos a las leyes fiscales podrían tener un impacto.
Fuerza económica general
En ese sentido, la fortaleza de la economía misma puede ayudar a predecir la dirección de la tasa hipotecaria. Una economía fuerte con un buen crecimiento del empleo, un fuerte crecimiento salarial y una inflación ligeramente más alta de lo normal generalmente conduce a tasas de interés más altas tanto para préstamos a corto plazo como para los más a largo plazo, como las hipotecas.
Por otro lado, el crecimiento más lento del PIB, los salarios inactivos y el aumento del desempleo a menudo van acompañados de tasas de interés más bajas, una bendición para los prestatarios que logran mantener sus empleos e ingresos durante estos paquetes económicos.
Lo que impulsa estas tarifas es a veces más sobre lo que el mercado espera que suceda que lo que realmente está sucediendo.
– Mark Fleming
Economista jefe, First American
Curiosamente, a veces se trata más de lo que el mercado esperanza suceder de lo que realmente está sucediendo que impulsa estas tarifas, según Mark Fleming, economista jefe de First American Financial Corporation.
«Una razón por la cual el Tesoro a 10 años no sigue la tasa de fondos de la Fed es porque las expectativas de inflación son más altas o permanecen elevadas», dice Fleming. «¿Por qué aceptar un rendimiento más bajo en un bono de 10 años, incluso cuando las tasas de reducción de la Fed, si espera que la inflación se mantenga más alta que el objetivo de la Fed?»
De hecho, señala Fleming, las expectativas de inflación habían subido durante tres meses consecutivos a partir de marzo de 2025, según la Encuesta de Consumidores de la Universidad de Michigan. Si Fleming es correcto, podríamos ver los rendimientos de los bonos de 10 años y tomar las tasas hipotecarias con ellos, esta primavera.
Recuerde: los expertos a menudo se equivocan sobre las tasas hipotecarias
Las tasas hipotecarias son notoriamente difíciles de predecir, porque cambian a medida que cambian las condiciones del mercado. Algunos economistas pronosticaban tasas tan bajas como 5.5 por ciento para fines de 2024, y casi nadie vio el tipo de efecto de lodosa que ocurrió en 2022.
Si bien es posible ver las tendencias económicas y su impacto en el mercado de bonos como una forma de medir las tasas hipotecarias de dirección general, las tasas hipotecarias podrían dirigirse, realmente no hay forma de determinar con certeza cuánto movimiento veremos en las tasas de interés o exactamente cuándo se moverán.
El tiempo del mercado hipotecario es casi tan difícil como el tiempo del mercado de valores, y pocos logran hacerlo particularmente bien. Pero estas señales direccionales pueden ayudar a asegurarse de que esté listo para moverse al instante si las tasas disminuyen, y potencialmente ahorrarse miles de dólares durante la vida útil de su préstamo.
