Control de llave
Cuando compra puntos de hipoteca, le paga a su prestamista una tarifa inicial a cambio de una tasa de interés más baja.
Por lo general, un punto cuesta el 1 por ciento de la cantidad que pide prestado y reduce su tasa de interés en 0.25 puntos porcentuales.
Si espera vivir en la casa el tiempo suficiente para recuperar el costo de los puntos, comprarlos puede valer la pena.
¿Qué son los puntos de la hipoteca?
Cuando compra puntos hipotecarios, le paga a su prestamista una tarifa inicial para obtener una tasa de interés más baja en su préstamo. Esto reduce su pago mensual y la cantidad general de intereses que pagará durante el plazo de su hipoteca. Esta práctica a menudo se conoce como «comprar la tasa de interés» o una «compra». Los puntos en sí a veces también se llaman «puntos de descuento».
¿Cómo funcionan los puntos hipotecarios?
Cada punto de descuento de la hipoteca generalmente reduce la tasa de interés de su préstamo en 0.25 puntos porcentuales para la vida útil del préstamo, de 6.5 por ciento a 6.25 por ciento, por ejemplo. A cambio de esto, generalmente pagará a su prestamista el 1 por ciento del monto de la hipoteca. Si, por ejemplo, su hipoteca es de $ 400,000, un punto probablemente costaría $ 4,000.
Su prestamista puede valorar los puntos de manera ligeramente diferente. Cuando explore los puntos de compra, solicite a su oficial de préstamos detalles.
Puede comprar más de un punto e incluso fracciones de un punto. Un medio punto en una hipoteca de $ 400,000 generalmente costaría $ 2,000 y reduciría la tasa de hipoteca en aproximadamente un 0.125 por ciento.
Pagarás los puntos en el cierre. Se llaman «interés prepaga» en el documento estimado del préstamo, que recibirá dentro de los tres días hábiles posteriores a la solicitud de una hipoteca y la divulgación de cierre, que recibirá al menos tres días hábiles antes de cerrar el préstamo.
Cuando reciba su oferta de préstamo hipotecario, primero aclare si la cotización declarada requiere que los puntos de pago. Si no puede obtener esa tasa sin pagar puntos, es posible que desee pedir otra cita que no los requiera. Luego puede comparar las diferencias de tasa.
Compra de tarifas permanente versus temporal
Cuando compra puntos de descuento en una hipoteca, está bloqueando en una tasa más baja de forma permanente. En algunos casos, un prestamista también podría ofrecer una compra temporal, una promoción que reduce su tasa de interés temporalmente, que generalmente el prestamista pagan o el constructor si está comprando una nueva casa. Una de las compras temporales más comunes es un 3-2-1: una tasa que es un 3 por ciento más baja para el primer año del préstamo, un 2 por ciento más bajo para el segundo año del préstamo y un 1 por ciento más bajo para el tercer año del préstamo. Después de eso, el prestatario paga la tasa de interés completa por el resto del plazo del préstamo.
Puntos de descuento vs. Puntos de origen
No confunda los puntos de la hipoteca que disminuyan su tasa de interés con los puntos de origen. Un punto de origen no afecta la tasa de interés de su hipoteca; Más bien, es una tarifa requerida que el prestamista cobra para crear, procesar y suscribir el préstamo.
Un punto de origen generalmente equivale al 1 por ciento de la hipoteca total. Similar a los puntos de descuento, pagará los puntos de origen como parte de sus costos de cierre.
No todos los prestamistas cobran puntos de origen. Algunos prestamistas permiten a los prestatarios obtener un préstamo sin costos de cierre o puntos de cierre reducidos o de origen. Sin embargo, a menudo compensan eso con una tasa de interés más alta u otras tarifas.
¿Cuánto puede ahorrar pagando puntos hipotecarios?
Si puede permitirse comprar puntos de descuento además de sus costos de pago y cierre, reducirá sus pagos mensuales de hipotecas y podría ahorrar dinero en general. La clave es quedarse en la casa el tiempo suficiente para recuperar el interés prepago. Si vende la casa después de solo unos pocos años, refinancie la hipoteca o la paga, comprar puntos de descuento podría perder su dinero.
Aquí hay un ejemplo de cómo los puntos de descuento pueden reducir los costos en una hipoteca de $ 400,000, 30 años y tasa fija:
| Sin puntos | Con 1 punto | Con 2 puntos | |
|---|---|---|---|
| Tasa de interés | 7.0% | 6.75% | 6.5% |
| Costo de los puntos | $ 0 | $ 4,000 | $ 8,000 |
| Pago mensual (capital e intereses) | $ 2,661 | $ 2,594 | $ 2,528 |
| Intereses totales pagados | $ 558,036 | $ 533,981 | $ 510,178 |
| Ahorro total de intereses | $ 0 | $ 24,055 | $ 47,858 |
En este ejemplo, al comprar dos puntos por $ 8,000 por adelantado, el prestatario redujo su pago mensual en $ 133 y ahorró $ 47,858 en intereses durante la vida útil del préstamo. Sin embargo, para ahorrar ese monto total, el prestatario tendría que vivir en la casa durante el plazo total de préstamos de 30 años y nunca refinanciar.
Cómo calcular el punto de equilibrio
Para calcular el punto en el que recuperaría su desembolso en el interés prepaga, divida el costo de los puntos de la hipoteca por el monto que la tasa reducida le ahorra cada mes. Aquí hay un ejemplo:
Cálculo de equilibrio
Costo de los puntos / Ahorro de pago mensual
$ 4,000 / $ 133 = 30 meses
En este caso, el prestatario tendría que permanecer en la casa durante unos 30 meses, o dos años y medio, para recuperar el costo de los puntos.
Puede usar la calculadora de puntos hipotecarios de Bankrate y la calculadora de amortización para calcular si comprar puntos hipotecarios le ahorrará dinero.
Pros y contras de puntos hipotecarios
Los puntos hipotecarios ofrecen beneficios y inconvenientes:
Pros
- Pagos mensuales más bajos y menos intereses pagados en general
- Potencialmente deducible de impuestos
Contras
- Cuesta de dinero por adelantado
- No le ahorrará dinero si vende o refinancia antes del punto de equilibrio
¿Debería comprar su tasa de interés con puntos?
En este momento, cuando las tasas de interés son más altas de lo que han sido en los últimos años, la idea de comprar puntos hipotecarios puede parecer más atractivo. Sin embargo, debido a que los valores de las viviendas también están elevados, puede encontrar que su punto de equilibrio es de cinco o más años en el futuro. Cuanto más tiempo lleva recuperar el costo de sus puntos, más cuidadosamente debe pensar en comprarlos, especialmente si las tarifas también están tendiendo tendencia a la baja.
Para algunos, ese ejercicio podría no valer su tiempo o la cantidad relativamente pequeña de ahorros mensuales.
«Soy ambivalente sobre el pago de puntos. Me parece una gran cantidad de análisis adicional sin una gran recompensa», dice Jeff Ostrowski, escritor principal de Bankrate. «Pero, si es muy importante para usted reducir la tasa durante la vida útil de su préstamo, y usted tiene efectivo disponible para que funcione, continúe. Solo asegúrese de mantener la hipoteca el tiempo suficiente para recuperar los costos iniciales».
Dicho esto, es más probable que comprar puntos hipotecarios tenga sentido si usted:
- Planean estar en el hogar durante mucho tiempo: Debido a que comprar puntos en una hipoteca reduce la tasa de la vida útil del préstamo, cada dólar que gasta en puntos va más allá cuanto más pague esa hipoteca. Si planea estar en la casa en los próximos años, es probable que la cantidad que ahorrará haga que valga la pena el costo inicial.
- No planee refinanciar pronto: En general, no vale la pena pagar puntos si planea refinanciar a una tasa diferente antes del punto de equilibrio.
Si no está seguro de si debe comprar su tarifa con puntos, haga los cálculos. Podría tener más sentido financiero usar el dinero que gastaría en puntos para realizar un pago inicial más grande, lo que reduciría la cantidad que necesitaría pedir prestado.
