¿Qué son los préstamos de construcción y cómo funcionan?

¿Qué son los préstamos de construcción?

Los préstamos de construcción financian la construcción de una casa residencial, también llamada casa construida con palos, desde la compra de tierras hasta la estructura terminada. Hay múltiples tipos de préstamos de construcción, incluidas las opciones que se convierten en una hipoteca permanente una vez que se realiza la fase de construcción y otros que cubren solo la fase de construcción.

¿Qué costos están cubiertos por un préstamo de construcción?

Puede usar un préstamo de construcción para cubrir costos como:

• La tierra/lote

• Trabajo del contratista
• Materiales de construcción
• Permisos

Sin embargo, los préstamos de construcción no incluyen costos de diseño. Si desea contratar un arquitecto profesional o un diseñador de interiores, deberá pagar eso por separado.

¿Cómo funcionan los préstamos de construcción?

El término inicial en un préstamo de construcción generalmente dura un año o menos, durante el cual debe finalizar el proyecto. Usted o su contratista general deben proporcionar al prestamista una línea de tiempo de construcción, planes detallados y un presupuesto realista. Según eso, el prestamista liberará fondos, generalmente directamente al contratista, cuando se completan hitos importantes, por ejemplo, cuando se coloca la base o comienza el encuadre de la casa.

Préstamos de construcción frente a hipotecas tradicionales

Más allá del término longitud, los préstamos de construcción e hipotecas tienen algunas diferencias principales:

• Dibujos e inspecciones: A diferencia de las hipotecas y los préstamos de capital doméstico, que proporcionan fondos en un pago global, el prestamista desembolsa fondos, llamados «sorteos», para un préstamo de construcción en etapas a medida que el proyecto progresa y sufre inspecciones. Espere inspecciones de cuatro a seis durante el proyecto.
• Los reembolsos: Con una hipoteca, comienza a pagar el capital y el interés de inmediato. Con préstamos de construcción, su prestamista generalmente requiere pagos solo por intereses en los fondos extraídos hasta la fecha durante la etapa de construcción.
• Requisitos: Al igual que con los prestatarios hipotecarios, los prestatarios de préstamos de construcción deben ser financieramente estables y capaces de realizar un pago inicial. Pero dado que no hay propiedad para evaluar, los prestamistas también quieren ver un plan de construcción y un esquema detallado del proyecto al decidir cuánto prestar.

Tasas de préstamo de construcción

A diferencia de las tasas hipotecarias tradicionales, que a menudo son fijas, los préstamos de construcción generalmente tienen tasas variables que fluctúan con la tasa preferencial. Eso significa que su pago mensual también puede aumentar o disminuir en función del mercado más amplio.

Las tasas de préstamos de construcción también son típicamente más altas que las tasas hipotecarias tradicionales en aproximadamente un punto porcentual. Eso es en parte porque no están respaldados por un activo. Con una hipoteca tradicional, su hogar actúa como garantía, y si no tiene sus pagos, el prestamista puede confiscar su hogar. Con un préstamo de construcción de viviendas, el prestamista no tiene esa opción, por lo que tienden a ver estos préstamos como mayores riesgos.

Requisitos de préstamos de construcción

Las compañías que ofrecen préstamos de construcción generalmente requieren prestatarios para:

• Ser financieramente estable. Para obtener un préstamo de construcción, generalmente necesitará un puntaje de crédito de al menos 680, una baja relación deuda / ingreso y una prueba de ingresos suficientes para pagar el préstamo.
• Hacer un depósito. Si bien es posible que pueda reducir solo un 3 por ciento en una hipoteca convencional tradicional, un prestamista para un préstamo de construcción puede requerir más cercano al 20 por ciento. El monto exacto varía según el monto del prestamista y el préstamo.
• Tener un plan de construcción. Los prestamistas querrán un plan detallado y un cronograma de una empresa constructora acreditada.
• Obtener un evaluación del hogar. Ya sea que esté obteniendo un préstamo de construcción o un préstamo de construcción a permanente, su prestamista querrá estar seguro de que la casa tiene, o será, vale la pena el dinero que le prestan. El tasador evaluará los planos, el valor del lote y otros detalles para llegar a una cifra precisa. Para los préstamos de construcción a permanente, la casa servirá como garantía para la hipoteca una vez que se complete la construcción.

Tipos de préstamos de construcción

Los diferentes tipos de préstamos de construcción están diseñados para adaptarse a diferentes prestatarios.

Préstamo de construcción a permanente

Un préstamo de construcción a permanente se transforma en una hipoteca tradicional una vez que la casa está completa. En ese momento, realizará pagos que cubren los intereses y el capital, como lo haría con cualquier hipoteca. Por lo general, puede elegir entre una velocidad fija o ajustable y un término de 15 a 30 años.

Si bien muchos préstamos de construcción son préstamos convencionales, originados y financiados completamente privados, también existen versiones gubernamentales. Sus opciones incluyen un préstamo de construcción a permanente de la FHA, con estándares de aprobación menos estrictos que pueden ser especialmente útiles para algunos prestatarios, o un préstamo de construcción de VA si es un veterano elegible.

Cualquiera sea el tipo, el gran beneficio del enfoque de construcción a permanente es que solo paga un conjunto de costos de cierre, reduciendo sus gastos generales.

Tenga en cuenta que algunos prestamistas le permiten hacer la transición de un préstamo de construcción a una hipoteca permanente, también llamada préstamo final, pero requerirán un cierre por separado.

Préstamo de solo construcción

Un préstamo de solo construcción proporciona los fondos necesarios para construir una casa, y lo pagará en su totalidad al final del plazo. Puede resolver la deuda en efectivo o con una hipoteca.

Si bien es posible que obtenga mejores términos con la nueva hipoteca, es probable que pague más en general porque completará dos transacciones separadas y pagará dos conjuntos de costos de cierre. Y, por supuesto, debe invertir tiempo y energía comprando una hipoteca.

Otra consideración: si su situación financiera empeora durante el edificio, es posible que no pueda calificar para una hipoteca más adelante, y es posible que no pueda mudarse a su nueva casa.

Préstamo de renovación

Si desea actualizar una casa existente en lugar de construir una, puede comparar las opciones de préstamos de renovación de la vivienda.

«Si un propietario está buscando gastar menos de $ 20,000, podría considerar obtener un préstamo personal o usar una tarjeta de crédito para financiar la renovación», dice Steve Kaminski, jefe de préstamos residenciales estadounidenses en TD Bank. «Para las renovaciones que comienzan en $ 25,000 más o menos, un préstamo de capital o una línea de crédito puede ser apropiado si el propietario ha acumulado capital en su hogar».

En un entorno de baja tasa, también puede considerar un refinanciamiento de efectivo. En esta situación, saca una nueva hipoteca por más dinero que su préstamo actual y recibe el extra en una suma global. Pero si obtiene una tasa más alta en su nuevo préstamo que el original, un refi de efectivo es menos atractivo.

Con REFIS o préstamos de capital doméstico, el prestamista generalmente no monitorea cómo el propietario usa los fondos. Administrará el presupuesto, el plan y los pagos para su proyecto de renovación. Con algunos préstamos de renovación, el prestamista evaluará al constructor, revisará el presupuesto y supervisará el horario de sorteo.

Préstamo de construcción del propietario-constructor

Los préstamos para el propietario de propietarios son préstamos de construcción a permanente o solo de construcción en los que el prestatario también actúa en calidad de constructor de viviendas. Los prestamistas generalmente permiten esta opción solo si el prestatario es un constructor con licencia por oficio.

Pros y contras de un préstamo de construcción

Pros

• Pagos de solo interés durante la fase de construcción
• Puede tener términos de préstamo más flexibles que un préstamo tradicional

Contras

• Tasas de interés más altas y pagos más grandes que las hipotecas tradicionales
• Fondos lanzados en etapas en lugar de todos a la vez
• Puede tener que pagar dos conjuntos de costos de cierre

Cómo obtener un préstamo de construcción

De alguna manera, obtener la aprobación de un préstamo de construcción es similar a obtener una hipoteca tradicional. Deberá cumplir con los requisitos financieros y realizar un pago inicial. Pero también hay algunas diferencias importantes. En general, seguirás estos pasos:

1. Encuentra un constructor con licencia: Los prestamistas querrán saber que su constructor elegido tiene la experiencia para completar el hogar. Solicite recomendaciones o busque el directorio de NAHB de las asociaciones locales de constructores de viviendas para encontrar contratistas en su área. Al igual que compararía múltiples viviendas existentes antes de comprar una, es aconsejable comparar diferentes constructores para encontrar la combinación correcta de precio y experiencia.
2. Encuentre un prestamista de préstamos de construcción: Investigue los programas específicos de varios prestamistas de préstamos de construcción experimentados, incluidos bancos regionales más pequeños o cooperativas de crédito. Compare las tasas de préstamos de construcción, los términos y los requisitos de pago inicial para garantizar que obtenga la mejor oferta posible.
3. Reúna sus documentos: Es probable que un prestamista solicite un contrato con su constructor que incluya precios detallados y planes para el proyecto. Incluya referencias para su constructor y prueba de sus credenciales. Esto se suma a los mismos documentos financieros que necesitaría para una hipoteca tradicional, como talones de pago y extractos fiscales, así como prueba de activos y empleo.
4. Obtenga preapupado: Obtener un préstamo previo para un préstamo de construcción lo ayuda a comprender cuánto podría pedir prestado. Esto lo ayudará a finalizar el presupuesto con su constructor.
5. Obtenga seguro de los propietarios: A pesar de que aún no está viviendo en el hogar, su prestamista probablemente requerirá una póliza de seguro de propietarios prepagos que incluya la cobertura de riesgos del constructor. De esta manera, si algo sucede durante el proceso de construcción, la propiedad a medio camino se incendia o alguien lo destroza, por ejemplo, está protegido.

Preguntas frecuentes

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