¿Qué factores determinan y mueven las tasas hipotecarias?

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Tasas hipotecarias He estado en un viaje salvaje en los últimos años, hundiéndose para grabar mínimos durante la pandemia, luego correr hasta un 8 por ciento solo unos años más tarde. Aunque las tasas han caído por debajo del 7 por ciento desde entonces, muchos compradores de viviendas todavía están observando ansiosamente a la Fed por cualquier señal de que podrían caer más.

Si bien la Reserva Federal a menudo aparece en los titulares, en realidad hay muchos factores que influyen en el costo de las hipotecas. He aquí por qué las tarifas siguen cambiando.

¿Cómo se determinan las tasas de interés hipotecarias?

Cuando se trata de la tasa de hipoteca que le ofrece, su prestamista generalmente analiza fuerzas más amplias del mercado y decide qué necesita para cobrarle para obtener ganancias.

Entonces, ¿cuáles son exactamente estas fuerzas del mercado más amplias? Ellos incluyen:

• Notas del Tesoro a 10 años: También conocidos como t-notas, estos son valores emitidos por el gobierno de los Estados Unidos y considerados de bajo a riesgo. Cada vez que hay incertidumbre, más inversores dirigen su atención a vehículos más seguros como Tesorurys, que impulsa los rendimientos, o la tasa de rendimiento que el inversor puede esperar, hacia abajo. Ese movimiento hacia arriba o hacia abajo a menudo está vinculado a las tasas de interés de algunos productos financieros, incluidos Hipotecas de tasa fija a 30 años.
• Valores respaldados por hipotecas (MBS): Otra opción para los inversores, estos son paquetes de miles de hipotecas, creadas cuando los bancos y otros prestamistas venden los préstamos que le hacen a Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. Este proceso tiene lugar dentro de lo que se conoce como el mercado hipotecario secundario. Por lo general, cuando aumentan los precios de MBS, las tasas hipotecarias disminuyen y viceversa.

Ambos factores, el rendimiento del tesoro a 10 años y los precios de MBS, ayudan a los prestamistas a determinar cómo fijar el precio de sus préstamos.

«Las tasas hipotecarias generalmente se mueven en el cierre con rendimientos del Tesoro de 10 años. Cuando aumentan, debemos ajustar los precios para mantener los diferenciales», en otras palabras, para ganar dinero, dice Kevin Ryan, CFO del prestamista hipotecario Mejor.

Del mismo modo, «los prestamistas hipotecarios generalmente agregan un margen a la tasa de MBS para obtener la tasa que cobran por un préstamo hipotecario», dice Preetam Purohit, jefe de cobertura y análisis para abrazar préstamos para el hogar, con sede en Newport, Rhode Island.

Otros factores de mercado que afectan las tasas de interés de la hipoteca

Economía general

Cuando la economía es fuerte, como en, cuando las tasas de desempleo son bajas y las personas se sienten cómodas gastando dinero en una casa, las tasas de interés hipotecarias suelen ser más altas. Las tarifas tienden a caer durante los períodos económicos más lentos, cuando las tasas de desempleo aumentan y la actividad de compra se ralentiza.

Inflación

La inflación también importa. Los inversores tienden a exigir mayores rendimientos de bonos en tiempos de inflación más alta o rápida porque los rendimientos que reciben tienen menos poder adquisitivo. Esto impacta los rendimientos en los tesoro, MBS y, en última instancia, las tasas citadas a los prestatarios hipotecarios.

Reserva federal

El La Reserva Federal no establece las tasas hipotecariaspero sus decisiones de política monetaria tienen cierta influencia. Cuando la Fed aumentó su tasa de referencia clave en 2022 y 2023, las tasas hipotecarias también aumentaron.

No siempre se desarrolla de esa manera. El banco central comenzó a reducir las tasas en 2024, pero las tasas hipotecarias se movieron en la dirección opuesta, comenzando a 2025 más altas, en el rango del 7 por ciento.

Políticas gubernamentales

Si el gobierno de los Estados Unidos implementa políticas que promueven la propiedad de vivienda, como un crédito fiscal, que pueden estimular la demanda de hipotecas y posiblemente conducir a tasas más altas.

Acontecimientos geopolíticos

Eventos en el extranjero, como la guerra o una elección importante, a menudo afectan los mercados en los Estados Unidos

«Una crisis financiera en otro país, por ejemplo, podría enviar a los inversores que acudieran a los bonos de EE. UU. Como un refugio seguro, reducen sus rendimientos y, a su vez, las tasas hipotecarias», dice Dennis Shirshikov, Jefe de Crecimiento e Ingeniería en la Plataforma de Inicio Vacaciones Summer.com.

Factores específicos del prestatario que afectan las tasas de interés hipotecarias

Los factores que hemos esbozado hasta ahora se reflejan en las tasas hipotecarias que ve anunciadas e informadas en encuestas de tasas. Sin embargo, su tasa específica depende tanto de las tendencias de tasa hipotecaria más grandes como de su crédito y circunstancias financieras. Esto incluye:

• Puntaje de crédito: Un puntaje de crédito más alto indica una mejor probabilidad de que pagará la hipoteca, lo que se traduce en menos riesgo para el prestamista y una tasa más baja para usted. Puede obtener un préstamo convencional con un puntaje tan bajo como 620, pero será elegible para la mejor tasa si su puntaje es 740 o más.
• Pago inicial y Relación de préstamo a valor (LTV): Su relación LTV compara la cantidad que está tomando con el precio de la casa. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor es su relación LTV y, en general, menor será su tarifa. Si está haciendo un pago inicial del 3 por ciento, por ejemplo, tomaría prestado el 97 por ciento del precio de la casa y tendrá una relación LTV del 97 por ciento.
• Relación deuda / ingreso (DTI): Su relación DTI compara sus pagos mensuales de la deuda, incluida la hipoteca, con sus ingresos mensuales para garantizar que no sea demasiado extendido. Similar a la relación LTV, si su relación DTI es más baja, es probable que obtenga una tasa más baja. Todavía puede obtener un préstamo convencional con una relación DTI más alta, pero para las mejores tasas, los prestamistas no buscan más del 36 por ciento.
• Ocupación y tipo de propiedad: «El estado de ocupación, como si este sea su hogar principal, hogar secundario o propiedad de inversión, también puede afectar significativamente la tasa», dice Purohit. «Si la casa será su residencia principal, la tasa puede ser más baja. El tipo de propiedad también afectará la tasa. Cualquier tipo de propiedad que no sea una casa unifamiliar, como un condominio, un hogar fabricado o una vivienda múltiple, generalmente aumentará la tasa de hipotecas».
• Opción sin costo de cierre: Algunos prestatarios optan por financiar los costos de cierre con la hipoteca en lugar de pagarlos de su bolsillo por adelantado. En este caso, el prestamista podría cobrar una tasa ligeramente más alta.
• Agujas: Un punto de hipoteca o un punto de descuento es una tarifa opcional que un prestatario puede pagar para reducir su tarifa.

Factores específicos del prestamista que afectan las tasas de interés de la hipoteca

Las tasas hipotecarias pueden variar sustancialmente de prestamista. Esto a menudo se debe a diferencias en:

• Competencia local. «Un área con una mayor competencia entre los prestamistas conduce a márgenes comprimidos y tasas hipotecarias más bajas», dice Purohit.
• Capacidad operativa y volumen de negocios. «Cuán eficientemente opera un prestamista: lo que les cuesta originar un préstamo, cuánto pagan a sus oficiales de préstamos y la fortaleza de su red de inversores, afecta directamente la flexibilidad que tendrán para ofrecer precios competitivos», dice Vishal Garg, CEO de Better.
• Evaluación de riesgos. Los prestamistas varían en la cantidad de riesgo que están dispuestos a absorber. Algunos pueden atender a los prestatarios considerados mayores riesgos y tasas de carga que reflejan esto.

¿Por qué los diferentes tipos de hipotecas tienen diferentes tasas de interés?

Diferentes tipos de hipotecas, por ejemplo, préstamos de tasa fija versus préstamos de tasa ajustable o hipotecas de 15 años versus hipotecas de 30 años, también tienden a cobrar diferentes tasas. Esto generalmente se debe al riesgo relativo para el prestamista de emitir la hipoteca. Por ejemplo, las tasas en préstamos de tasa fija suelen ser más altas que las tasas introductorias en préstamos de tasa ajustable porque el prestamista de tasa fija asume el riesgo de que las tasas puedan aumentar durante el plazo del préstamo.

Del mismo modo, los préstamos de la FHA, VA y USDA respaldados por el gobierno a veces tienen tasas más bajas porque tienen una garantía o seguro del gobierno que reduce el riesgo del prestamista.

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