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Control de llave
Su relación de préstamo a valor (LTV) es el saldo de su préstamo hipotecario dividido por el valor de la propiedad que está comprando, generalmente expresada como un porcentaje.
Una relación LTV más baja puede ayudarlo a obtener una tasa de interés más baja en su hipoteca.
Los prestamistas establecen una relación LTV máxima para los préstamos para el hogar que emiten.
¿Cuál es una relación de préstamo a valor (LTV)?
En un contexto inmobiliario, su relación préstamo-valor es la cantidad de dinero que está tomando prestado, también llamado Préstamo principal, dividido por el valor de la propiedad que desea comprar. Una relación LTV generalmente se expresa como un porcentaje.
Cuando solicite una hipoteca, su prestamista tendrá en cuenta su relación LTV al decidir si lo aprueba para el préstamo y al determinar el tamaño de su préstamo y la tasa de interés.
LTV también entra en juego cuando solicita refinanciar una hipoteca. El saldo de su préstamo restante dividido por el valor de su hogar es un criterio principal que usan los prestamistas al aprobar o negar su solicitud de refinanciamiento.
Cómo calcular una relación préstamo-valor
Para calcular su relación LTV, primero deberá restar su pago inicial del valor de tasación de su hogar. Luego, divida esa cifra por el valor evaluado y multiplíquela por 100. Así es como se vería esa fórmula:
(Valor de tasación de la casa – pago inicial) ÷ Valor tasado x 100 = LTV Ratio
Digamos que planea pedir prestado $ 450,000 para comprar una casa de $ 500,000. Su relación LTV – $ 450,000 dividida por $ 500,000, multiplicada por 100 – sería del 90 por ciento.
Por qué los prestamistas miran LTV durante el proceso de hipoteca
Antes de que un banco o prestamista apruebe su solicitud de hipoteca, el departamento de suscripción del prestamista debe estar seguro de que puede pagar el préstamo.
La relación préstamo-valor es una pieza del rompecabezas. Los prestamistas prefieren que los prestatarios tengan una relación LTV más baja y más capital en la casa desde el principio. Esto reduce su probabilidad de terminar bajo el agua en su hipoteca e incumplimiento del préstamo.
Los prestamistas también analizan su relación deuda a ingresos (DTI) para evaluar su imagen financiera general. Después de revisar sus relaciones LTV y DTI, el prestamista puede decidir aprobar su préstamo o no. Si sus proporciones no son ideales, un prestamista aún puede aprobar su préstamo, pero es probable que pague una tasa de interés más alta, lo que se traduce en pagar más dinero durante la vida útil del préstamo.
¿Cuál es una buena relación préstamo-valor?
La relación LTV ideal depende de los requisitos del prestamista y del tipo de préstamo. Sin embargo, para usted como prestatario, una relación LTV «buena» significa que está poniendo más dinero y pidiendo menos prestado. En general, cuanto menor sea su relación LTV, mejor.
Requisitos de relación de préstamo a valor por tipo de préstamo
Existen muchos tipos de hipotecas, y sus requisitos específicos de relación de préstamo / valor varían varían. Algunas hipotecas permiten una relación préstamo-valor mucho más alta que otras.
| Tipo de préstamo | LTV máximo |
|---|---|
| *Sin seguro hipotecario privado (PMI) | |
| Préstamo convencional* | 80% |
| Hubo un préstamo | 96.5% |
| Se verá | 100% |
| Préstamo del USDA | 100% |
| Refinanciar* | 80% |
- Préstamo convencional: Puede obtener un préstamo convencional para un 3 por ciento de descuento, pero si puede realizar un pago inicial del 20 por ciento, no tendrá que pagar un seguro hipotecario privado.
- Hubo un préstamo: Por lo general, puede calificar para un préstamo de la FHA con una relación LTV del 96.5 por ciento. Tenga en cuenta que debe pagar un seguro hipotecario en préstamos de la FHA sin importar el tamaño de su pago inicial.
- Se verá: Si usted es miembro del servicio, veterano o cónyuge sobreviviente, puede tener una relación LTV del 100 por ciento con un préstamo VA, es decir, no realizar el pago inicial, siempre que cumpla con otros requisitos para su aprobación.
- Préstamo del USDA: Disponible para compradores de viviendas de ingresos bajos y moderados en las zonas rurales, el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos aprueba a los prestatarios elegibles con una relación LTV del 100 por ciento también.
- Refinanciación: Si está considerando refinanciar su hipoteca, la mayoría de los prestamistas querrán ver una relación LTV del 80 por ciento o menor, en otras palabras, al menos el 20 por ciento de capital.
¿Qué es LTV combinado (CLTV)?
Si ya tiene un préstamo hipotecario y desea solicitar una segunda hipoteca, su prestamista evaluará su relación LTV combinada (CLTV). Estos factores en todos los saldos de préstamos en la propiedad: el saldo pendiente en la primera hipoteca y ahora la segunda hipoteca.
Supongamos que tiene un saldo pendiente de $ 250,000 en una casa que se evalúa en $ 500,000, y desea pedir prestado $ 30,000 en una línea de crédito de capital doméstico (HELOC) para pagar una renovación de la cocina. Aquí hay un desglose de la relación LTV combinada:
($ 250,000 + $ 30,000) / $ 500,000 = 56 por ciento CLTV
Si tiene un HELOC y desea solicitar otro préstamo, su prestamista podría mirar una fórmula similar llamada relación LTV (HCLTV) de Equity Home Equity. Esta cifra representa el monto total del HELOC contra el valor de su hogar, no solo lo que ha extraído de la línea de crédito.
LTV vs. CLTV
LTV y CLTV describen la cantidad de equidad que tiene en su hogar versus cuánto le debe. La diferencia es que el LTV solo representa su hipoteca principal, mientras que los factores CLTV en su primera hipoteca y cualquier deuda posterior relacionada con el hogar, como un préstamo HELOC o de capital doméstico.
Puede usar la calculadora de relación préstamo-valor de Bankrate para determinar su relación CLTV y compararla con su relación LTV.
Cómo bajar su LTV
Cuando las tarifas son relativamente altas, solo hay mucho que puede hacer para reducir su tasa de interés, lo que le ahorrará dinero en su pago mensual y en su hipoteca a largo plazo, pero reducir su LTV es una opción. Puedes hacer esto de una de dos maneras:
- Puede ahorrar más dinero para realizar un pago inicial más grande.
- Puede encontrar una propiedad más barata.
Si puede reducir el 20 por ciento en un préstamo convencional, no solo recibirá una tasa de interés más baja que si hubiera realizado un pago inicial más pequeño, sino que no tendrá que pagar por PMI, lo cual es un costo agregado al pago mensual de la hipoteca.
Puede determinar cuánta casa puede permitirse el uso de la calculadora de inicio de Bankrate.
