¿Qué es una hipoteca? Su guía definitiva de préstamos para el hogar

David Papazian/ Getty Images; Ilustración de Austin Courregé/Bankrate

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo utilizado para comprar una casa. Las hipotecas están disponibles con una variedad de términos, el tiempo para pagar el préstamo, pero generalmente oscilan entre ocho y 30 años. Usted le paga su hipoteca en cuotas mensuales, que generalmente incluyen tanto intereses como pagos principales, aunque también existen hipotecas solo por intereses, así como pagos de depósito en garantía para cubrir los impuestos a la propiedad y el seguro de los propietarios.

¿Cómo funciona una hipoteca?

Cuando obtiene una hipoteca, tiene un plazo de préstamo establecido para pagar la deuda, así como un monto total del préstamo para pagar. La mayoría de cada pago se destina a intereses y al capital, o al saldo de su préstamo original.

La mayoría de las hipotecas están totalmente amortizadas, lo que significa que se pagan en cuotas, regulares, generalmente pagos iguales en un horario establecido, a menudo mensualmente, y el último pago pagó el préstamo al final del plazo. Al comienzo del plazo de su préstamo, más de cada pago se destina a intereses, mientras que, hacia el final del plazo de su préstamo, se destina más a Principal. La excepción a este proceso es la hipoteca de globo poco común, donde paga una suma global al final del plazo del préstamo.

Las hipotecas también son préstamos asegurados, lo que significa que están respaldados por garantía, en este caso, su hogar. Si incumplirá su hipoteca, no realiza pagos, su hogar puede ingresar a la ejecución hipotecaria y su prestamista puede reclamarlo.

Términos de la hipoteca clave

• ABR: Un APR, o una tasa de porcentaje anual, refleja el costo anual de pedir prestado el dinero para una hipoteca. APR incluye la tasa de interés, los puntos de descuento y otras tarifas que vienen con el préstamo, lo que significa que refleja mejor el costo total de los préstamos que solo la tasa de interés.
• Depósito: El pago inicial es el monto del precio de compra de una casa que un comprador de vivienda paga por adelantado. Los compradores generalmente reducen un porcentaje del valor de la casa, luego toman prestado el resto en forma de hipoteca. Diferentes tipos de hipotecas tienen pagos mínimos bajos variables.
• Depósito: Una cuenta de depósito en garantía posee la parte del pago mensual de la hipoteca de un prestatario que cubre las primas de seguros de los propietarios y los impuestos a la propiedad. Las cuentas de custodia también poseen el dinero serio que el comprador deposita después de que su oferta haya sido aceptada.
• Servicio de hipotecas: Un administrador hipotecario es la compañía que emite sus extractos hipotecarios, recauda sus pagos, administra su cuenta de depósito en garantía y maneja otras tareas cotidianas relacionadas con su préstamo después de que se cierre.
• Suscripción: La suscripción hipotecaria es el proceso por el cual un banco o prestamista hipotecario evalúa el riesgo de préstamos a un individuo en particular. El proceso de suscripción requiere una solicitud y tiene en cuenta factores como el informe de crédito y puntaje del prestatario, los ingresos, los ingresos, la deuda y el valor de la propiedad que pretenden comprar. Muchos prestamistas siguen las pautas de suscripción estándar de Fannie Mae y Freddie Mac.

Tasas de interés hipotecarias actuales

Tasas hipotecarias cayó a niveles históricamente bajos durante la pandemia covid, con un promedio de 2.65 por ciento en enero de 2021. Sin embargo, después de que la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas en marzo de 2022, las tasas hipotecarias generalmente siguieron su ejemplo. Después de aumentar a un promedio de 7.79 por ciento en octubre de 2023, las tasas se han mantenido por encima de al menos seis por ciento desde entonces. Sin embargo, debido a la reciente incertidumbre económica, han estado en una tendencia a la baja.

Tenga en cuenta que los analistas de la tasa hipotecaria generalmente están discutiendo es el Tasa de hipoteca fija a 30 años. Mientras Tasas hipotecarias fijas a 15 años Responda a las mismas fuerzas del mercado, a menudo son algo más bajas que las tasas por hipotecas de 30 años.

Requisitos hipotecarios

Hay muchos tipos diferentes de hipotecas, y la mayoría tiene requisitos ligeramente diferentes para los prestatarios. Por ejemplo, los préstamos respaldados por el gobierno pueden permitir a los prestatarios con puntajes de crédito más bajos y más deuda que los préstamos convencionales. Dentro de los préstamos convencionales, las hipotecas de tasa ajustable pueden requerir pagos con tasa fija que los préstamos de tasa fija.

Los préstamos convencionales son, con mucho, el tipo más común de préstamo hipotecario. Para calificar para un préstamo convencional, es probable que necesite un puntaje de crédito de al menos 620 y un pago inicial de al menos tres por ciento. Por lo general, los pagos de la deuda, incluido su nuevo pago de hipoteca, también deben representar no más del 45 por ciento de sus ingresos.

Tipos de hipotecas

Hay varios tipos de hipotecas disponibles para los prestatarios.

• Préstamos convencionales: Una hipoteca convencional no está respaldada por el gobierno o una agencia gubernamental; En cambio, está originado y garantizado a través de un prestamista del sector privado, como un banco, una cooperativa de crédito o una compañía hipotecaria.
• Préstamos jumbo: Un préstamo jumbo excede los límites de tamaño establecidos por las agencias gubernamentales de los Estados Unidos y tiene pautas de suscripción más estrictas.
• Préstamos asegurados por el gobierno: Estos incluyen préstamos VA, préstamos del USDA y préstamos de la FHA, y tienen calificaciones de prestatario más relajadas que muchas hipotecas respaldadas en privado.
• Hipotecas de tasa fija: Las hipotecas de tasa fija tienen una tasa de interés establecida que sigue siendo la misma para la vida del préstamo, a menudo 15 o 30 años.
• Hipotecas de tasa ajustable: Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) tiene una tasa de interés que fluctúa, siguiendo los movimientos generales de tasa de interés y las condiciones del mercado financiero. A menudo hay un período de tasa fija inicial para los primeros años del préstamo, y luego la tasa variable se inicia para el resto del plazo del préstamo.

¿Qué se incluye en un pago de hipoteca?

Hay cuatro componentes centrales del pago de la hipoteca: el principal, los intereses, los impuestos y el seguro. Estos se conocen colectivamente como «Piti». También puede haber otros costos incluidos en el pago.

• Principal: La cantidad original de dinero que tomó prestado de un prestamista hipotecario para comprar su casa. Si realizó un pago inicial de $ 50,000 en una casa de $ 400,000, por ejemplo, el director de su préstamo es de $ 350,000.
• Interés: El interés es lo que el prestamista le cobra a pedir prestado ese dinero; Es el «costo» del préstamo. Expresado como porcentaje, el interés se basa en el principal del préstamo.
• Impuestos a la propiedad: Su prestamista generalmente recauda los impuestos a la propiedad asociados con la casa como parte del pago mensual de la hipoteca. Luego posee el dinero en una cuenta de depósito en garantía y lo usa para pagar su factura de impuestos cuando llegue.
• Seguro de propietarios: El seguro de los propietarios de viviendas le brinda a usted y a su prestamista un nivel de protección en caso de que su hogar sufra grandes daños. Al igual que sus pagos de impuestos a la propiedad, su prestamista generalmente divide su prima de seguro de propietarios en cuotas mensuales, los recauda en su cuenta de depósito en garantía y luego usa el dinero para pagar su factura.
• Seguro hipotecario: Su pago mensual también puede incluir una tarifa para el seguro hipotecario privado (PMI). Este tipo de seguro generalmente se requiere cuando un comprador realiza un pago inicial de menos del 20 por ciento del precio de compra de la casa con un préstamo convencional. Si incumplir y el prestamista tiene que hacer una ejecución hipotecaria, PMI cubre parte del déficit entre lo que un prestamista puede recuperar vendiendo su propiedad y lo que aún debe en la hipoteca.

Cómo comparar las ofertas de hipotecas

Una vez que haya realizado el trabajo de preparación para solicitar una hipoteca, incluido el trabajo en su crédito y el ahorro para un pago inicial, puede solicitar la previagración. Idealmente, debe buscar preventamente con un puñado de prestamistas, al menos tres, y comparar sus ofertas.

Diferentes prestamistas tienen requisitos de suscripción ligeramente diferentes, e incluso si está aprobado con todos los prestamistas, puede encontrar que la tarifa y los términos que se le ofrecen varían. A medida que compara las ofertas, concéntrese en el APR, en lugar de la tasa de interés, ya que refleja el costo total de los préstamos. Un préstamo puede tener una tasa de interés más alta que otra, pero tarifas más bajas, lo que lleva a un APR total más bajo.

Preguntas frecuentes

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