¿Qué es una hipoteca sin doctor?

Phillip Spears/ Getty Images; Ilustración de Austin Courregé/Bankrate

¿Qué es una hipoteca sin doctor?

Una hipoteca No Doc, abreviatura de «sin documentación», es un tipo de hipoteca que no requiere un prestamista para documentar cuánto gana con los talones de pago y los W-2.

Puede considerar una hipoteca No Doc si sus ingresos son irregulares, o si no tiene acceso a los documentos estándar requeridos para obtener la aprobación de un préstamo hipotecario, como los talones de pago y las declaraciones de impuestos.

¿Cómo funcionan las hipotecas sin doctor?

La principal diferencia entre un préstamo hipotecario sin Doc y un préstamo hipotecario convencional es la documentación requerida.

Históricamente, los préstamos hipotecarios sin Doc operaban en un sistema de honor: el prestatario indicaría sus ingresos sin proporcionar ninguna prueba. El prestamista aún revisó su historial crediticio, pero le tomó al prestatario su palabra sobre cuánto ganaron.

En estos días, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) requiere que los prestamistas verifiquen los ingresos de un solicitante. Si bien los prestamistas generalmente hacen esto utilizando los estados de W-2 o nómina, también pueden usar el banco u otros estados financieros que resalten los activos del prestatario o los ingresos por inversiones.

Si bien una hipoteca No Doc requiere una documentación diferente, proporciona los mismos beneficios que los préstamos para el hogar convencionales y otros tipos de hipotecas: le ayuda a pedir prestado el dinero que necesita para adquirir una propiedad.

Una vez que obtenga el préstamo, un préstamo sin doce funciona como una hipoteca convencional, lo que significa que pagará lo que tomó prestado más intereses en un horario amortizado establecido.

Historia de hipotecas sin docsos

«Es una opción que ha existido durante décadas», dice Greg McBride, analista financiero jefe (CFA) en Bankrate, de la hipoteca No Doc. «Sin embargo, durante el auge de la vivienda (de principios de la década de 2000), este producto previamente nicho entró en contacto con los prestatarios convencionales. Ese fue un caldo de cultivo para los problemas que condujeron a la caída de la vivienda».

En los años que llevaron a la crisis financiera de 2007-09, los prestamistas hipotecarios sin docs tendieron a ser ofrecidos por prestamistas de subprime, no importantes instituciones financieras, dice McBride. Sin embargo, debido a las complejidades de la industria financiera, incluso los bancos más grandes terminaron con la exposición al riesgo de no verificar la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo.

Desde entonces, «las hipotecas sin Doc han vuelto a ser productos de nicho», dice McBride. «Probablemente sean aún más nicho que antes».

Requisitos de hipotecas sin docs.

Es más probable que califique para un préstamo hipotecario sin docs si tiene:

• Amplio ingreso
• Activos significativos
• 30 por ciento o más para un pago inicial
• Un puntaje de crédito de al menos 700

«Estos no son algo disponible para su prestatario típico de clase media o clase media alta», dice McBride. «Es una oferta para un individuo de alto valor de la red con circunstancias bastante únicas, como un empresario que dirige una nueva empresa exitosa y tiene mucha capital en la empresa».

Tipos de préstamos sin docs

Los préstamos hipotecarios sin Doc vienen en diferentes formas, y los prestamistas sin Doc tienen sus propios requisitos para este tipo de financiamiento. Aquí hay algunos tipos de préstamos sin doce que puede encontrar:

• Préstamos sin ingresos y activos verificados (Niva): El prestamista verifica su capacidad de pagar con sus activos líquidos, como acciones o una cuenta de jubilación.
• Préstamos de extracto bancario: También llamado «Ingresos declarados, activos verificados» (o Siva) préstamos, demostrará sus ingresos para uno de estos préstamos utilizando estados bancarios, en lugar de pagar a Stubs y W-2. Esto generalmente tiene sentido si trabaja por cuenta propia o no recibe un cheque de pago tradicional.
• Sin ingresos, sin préstamos de activos (Nina): Para calificar para uno de estos préstamos, generalmente necesita demostrar que tiene ingresos por alquiler. Si es un inversor inmobiliario que compra una propiedad de alquiler de tres unidades, por ejemplo, y el alquiler de dos unidades cubrirá el pago de su hipoteca, un prestamista de Nina puede extenderle el financiamiento.
• Préstamos bajos: Estos préstamos requieren una prueba mínima de ingresos. Por lo general, se ofrecen según su puntaje de crédito.

Hipotecas sin docs frente a hipotecas convencionales

Una hipoteca sin Doc y una hipoteca convencional proporcionan los fondos necesarios para comprar una casa. Sin embargo, los préstamos hipotecarios sin Doc requieren puntajes de crédito más altos y pagos más grandes que las hipotecas convencionales.

Incluso los mejores prestamistas de hipotecas sin Doc también tienden a cobrar tasas de interés más altas. ¿Por qué? Debido a que un prestatario que carece de evidencia concreta completa de ingresos ganados regulares parece menos solvente, y prestarles conlleva un mayor riesgo de incumplimiento.

Pros y contras de hipotecas sin docs

Al igual que casi cualquier tipo de préstamo, un préstamo hipotecario sin Doc viene con beneficios y inconvenientes.

Pros de hipotecas sin docsos

• Es posible que pueda comprar una casa sin un cheque de pago consistente.
• Puede ser aprobado más rápidamente porque hay menos papeleo para enviar y verificar.

Contras de hipotecas no doctor

• Pocos prestamistas actualmente ofrecen estos préstamos.
• Necesitará un buen puntaje de crédito y muchos activos líquidos para calificar.
• Los préstamos hipotecarios sin Doc generalmente vienen con tasas de interés más altas.

¿Debería obtener una hipoteca sin doctor?

Las hipotecas sin docs pueden ser una buena opción para ciertos compradores de viviendas si cae en una de estas categorías:

• Eres autónomo.
• Tienes un ingreso inconsistente, pero amplios activos.
• Tiene fuertes cancelaciones fiscales que reducen sus ingresos imponibles.
• Has generado un alto patrimonio neto a través de una fuente no tradicional, como una herencia.

Debido a los costos involucrados con una hipoteca No Doc, solo debe explorar esta opción si no puede calificar para una hipoteca tradicional. Muchos prestamistas trabajarán con prestatarios por cuenta propia para verificar sus ingresos de manera alternativa, sin la necesidad de una hipoteca de verificación sin ingresos.

Dónde encontrar una hipoteca no doctor hoy

Si bien los préstamos de verificación sin ingresos no existen en la misma cantidad, o incluso en la misma forma, como lo hicieron antes de la recesión, todavía hay préstamos hipotecarios sin doctor disponibles. Son parte de un cubo más grande de hipotecas no calificadas.

Sin embargo, no encontrará estos productos ampliamente anunciados, y si está investigando a los prestamistas de hipotecas en busca de una hipoteca no doctorado, encontrará delgadas recolecciones. Es más probable que los encuentre a través de un prestamista de cartera y, en algunos casos, se les den cuenta de un préstamo de extracto bancario.

Alternativas a las hipotecas sin docs

Si puede proporcionar documentación de ingresos, incluso si no es el papeleo habitual, es posible que no necesite obtener, o pagar, un préstamo sin doctor. Las opciones incluyen:

• Hubo un préstamo: Los préstamos de la FHA a menudo tienen calificaciones más indulgentes que los préstamos convencionales y requieren solo un avance del 3.5 por ciento para aquellos con puntajes de crédito de al menos 580. Esto los convierte en una buena solución para los prestatarios que no pueden pagar un gran pago inicial.
• Hipoteca no calificada: Estos préstamos no conformes, similares a las hipotecas sin Doc, permiten métodos alternativos de verificación de ingresos. Sin embargo, al igual que los préstamos sin docs, tienden a tener tasas de interés más altas que los préstamos convencionales. Las hipotecas no calificadas pueden ser útiles para los prestatarios con antecedentes financieros complicados, como las quiebras.
• Compra en efectivo: Las personas de alto nivel de red pueden evitar el financiamiento de la hipoteca por completo y comprar una casa con efectivo. Con una compra en efectivo, evita los pagos de intereses y, a menudo, tiene más influencia al negociar con el vendedor.

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