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Una hipoteca inversa permite a los propietarios de 55 años o más aprovechar el capital de su hogar para pagos libres de impuestos.
El préstamo vence cuando ya no vive en la casa, ya sea porque se muda o fallece.
Para calificar, debe poseer o casi haber pagado su hogar, vivir en el hogar como su residencia principal y continuar pagando impuestos a la propiedad, primas de seguro y otros costos de mantenimiento.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo que paga la hipoteca actual de los propietarios de 55 años o más y luego les permite recibir pagos libres de impuestos al pedir prestado el capital de su hogar.
Por lo general, los propietarios usan hipotecas inversas para:
- Suplemento de ingresos de jubilación
- Pagar la deuda de alto interés
- Pagar las reparaciones o mejoras en el hogar (por ejemplo, agregar funciones de accesibilidad)
- Cubrir los gastos médicos
Algunos propietarios también usan hipotecas inversas para retrasar el Seguro Social hasta los 70 años, cuando los beneficios se benefician. Y algunas hipotecas inversas permiten al prestatario comprar una nueva residencia primaria.
«En cada situación en la que los ingresos regulares o los ahorros disponibles son insuficientes para cubrir los gastos, una hipoteca inversa puede evitar que las personas mayores recurran a líneas de crédito de alto interés u otros préstamos más costosos», dice Bruce McClary, vicepresidente senior de relaciones con los medios y membresía en la Fundación Nacional para el asesoramiento de crédito.
HECM vs. hipotecas inversas no HECM
Las hipotecas inversas vienen en dos variedades básicas: hipotecas de conversión de equidad en el hogar (HECMS) y préstamos no HECM. Los HECM están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos no HECM incluyen hipotecas inversas propietarias de prestamistas privados e hipotecas inversas de un solo propósito, emitidas por gobiernos estatales o locales o organizaciones sin fines de lucro.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Las hipotecas inversas pueden ser complicadas. Aquí están los conceptos básicos.
¿Cuánto puedes pedir prestado?
Para ser candidato para una hipoteca inversa, necesitará una cantidad considerable de capital en su hogar. Sin embargo, no podrá pedir prestado todo el valor de su hogar, incluso si ha pagado su hipoteca principal.
Para un HECM, el monto que un propietario puede pedir prestado, conocido como el límite principal, varía según la edad del prestatario más joven o el cónyuge no prestado elegible, las tasas de interés actuales, el límite hipotecario de HECM: $ 1,149,825 en 2024 y $ 1,209,750 en 2025, y el valor del hogar.
Es más probable que sea elegible para un límite principal más alto cuanto mayor sea, más vale la propiedad y menor es la tasa de interés. También puede pedir prestado más si obtiene un HECM de tasa variable.
¿Cómo te pagarán?
El tipo de HECM que elija determina sus opciones para pagos. Con una tasa de interés variable, sus opciones de pago incluyen:
- Pagos mensuales iguales, siempre que la propiedad permanezca al menos la residencia principal de un prestatario
- Pagos mensuales iguales por un período fijo
- Una línea de crédito a la que se puede acceder hasta que se agote
- Una combinación de una línea de crédito y pagos mensuales fijos mientras viva en el hogar
- Una combinación de una línea de crédito, más pagos mensuales fijos por un período de tiempo establecido
Si elige un HECM con una tasa de interés fija en su lugar, recibirá un pago único de suma.
¿Cómo reembolsas una hipoteca inversa?
Su hipoteca inversa vence cuando ya no vive en el hogar, ya sea porque se muda o fallece. Hay algunas formas de pagar el préstamo:
- Vender la casa: O usted o sus herederos pueden vender la casa para cubrir el préstamo. Si queda algún producto, usted o sus herederos pueden mantenerlos.
- Vuelve la casa al prestamista: Si el saldo del préstamo es más alto que el valor de la propiedad, sus herederos pueden darle al prestamista la casa para satisfacer la deuda.
- Pagar el saldo del préstamo: Si sus herederos desean mantener la casa, pueden pagar al prestamista el saldo de préstamo completo o el 95 por ciento del valor tasado de la casa, lo que sea menos.
Si bien no está obligado a pagar la hipoteca inversa mientras vive en el hogar, aún deberá pagar el seguro de los propietarios, los impuestos a la propiedad, las cuotas de la asociación de propietarios de viviendas y el mantenimiento de la casa.
¿Cuánto cuesta una hipoteca inversa?
Con una hipoteca inversa HECM, al igual que una hipoteca de compra estándar, debe pagar los costos de cierre, que incluyen:
- Primas de seguro hipotecario (MIPS): Hay un MIP inicial del 2 por ciento debido al cierre, así como un MIP anual igual al 0.5 por ciento del saldo de préstamo pendiente. El MIP se puede financiar en el préstamo.
- Tarifa de origen: Para procesar su préstamo HECM, los prestamistas cobran el mayor de $ 2,500 o el 2 por ciento de los primeros $ 200,000 del valor de su hogar, más el 1 por ciento del monto de más de $ 200,000. La tarifa está limitada a $ 6,000.
- Tarifas de servicio: Los prestamistas pueden cobrar una tarifa mensual para mantener y monitorear su HECM para la vida útil del préstamo. Esta tarifa de servicio mensual no puede exceder los $ 30 para los préstamos con una tasa fija o anual ajustadora, o $ 35 si la tasa se ajusta mensualmente.
- Tarifas de terceros: Terceros también pueden cobrar sus propias tarifas, como para la evaluación y la inspección del hogar, una verificación de crédito, búsqueda de títulos y seguro de título o una tarifa de grabación.
Su hipoteca inversa también acumula intereses cada mes. Puede transmitir estos cargos en el saldo del préstamo. Las tasas de interés en las hipotecas inversas varían según el prestamista, pero tienden a ser más altas que las de una hipoteca regular.
Requisitos de hipoteca reiniciar
Para ser elegible para una hipoteca inversa HECM, el prestatario primario debe tener 62 años o más. Otros requisitos incluyen:
- Ser propietario de su casa directamente o haber pagado la mayor parte de su hipoteca
- Viviendo en su hogar como su residencia principal
- Participando en una sesión de información proporcionada por un Departamento de Vivienda de EE. UU. Y un consejero de hipotecas inversas aprobada por el desarrollo urbano
- Estar al día con toda la deuda federal
- Continuar pagando el seguro de los propietarios, los impuestos a la propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios de viviendas
Tipos de hipotecas inversas
Estos son los tipos de hipotecas inversas que es probable que encuentre:
- Hipoteca de conversión de capital doméstico: El tipo más popular de hipoteca inversa, los HECM están asegurados por la FHA. Puede elegir cómo recibir los pagos, como pagos mensuales fijos o una línea de crédito, o ambas opciones a la vez. Aunque ampliamente disponible, los HECMS solo son ofrecidos por prestamistas aprobados por la FHA, y antes de cerrar, todos los prestatarios deben consultar con un consejero hipotecario inverso aprobado por el Departamento de Vivienda y Vivienda Urbana.
- Hipoteca inversa patentada: Este es un préstamo ofrecido por un prestamista hipotecario inverso privado y no está asegurado por el gobierno. Algunas opciones de hipoteca inversa patentada le permiten obtener un préstamo a los 55 años, en lugar de los 62 años. Por lo general, también puede recibir un avance de préstamo más grande, especialmente si tiene una casa de mayor valor.
- Hipoteca inversa de un solo propósito: No es tan común como un HECM o una hipoteca inversa patentada, este es un préstamo de una agencia o sin fines de lucro estatal o sin fines de lucro. En general, es la menos costosa de las tres opciones, pero solo puede usar el préstamo para cubrir un propósito, como una remodelación accesible para discapacitados, dice Jackie Boies, directora senior de Servicios de Vivienda para Money Management International, un asesor de deuda sin fines de lucro con sede en Stafford, Texas.
Pros y contras de una hipoteca inversa
Los préstamos hipotecarios inversos pueden ser una herramienta útil, pero no están sin inconvenientes.
Pros
- Proporcionar ingresos complementarios libres de impuestos
- Permitir que los propietarios envejezcan en su lugar
- No requiera reembolso durante la vida del prestatario, a menos que se muevan
Contras
- El equilibrio crece con el tiempo y a menudo lo resuelven los herederos del propietario
- Los pagos pueden afectar la elegibilidad para los programas de Medicaid y los beneficios de ingresos de seguridad suplementarios (SSI)
- Los herederos deben pagar una gran suma para mantener la casa
- Puede ser complicado, especialmente si un prestatario se vuelve a casar después de recibir el préstamo
¿Es una hipoteca inversa adecuada para usted?
Para muchos propietarios, una hipoteca inversa permite permanecer en sus hogares a medida que envejecen mientras reciben ingresos libres de impuestos. Muchos usan los fondos para complementar el Seguro Social, cubrir los gastos médicos, pagar la atención en el hogar o hacer mejoras o modificaciones en el hogar.
«Una hipoteca inversa puede tener sentido para algunas personas mayores, principalmente aquellos que responden sí a estas preguntas: ¿necesita ingresos adicionales para pagar sus facturas? ¿Planea permanecer en el hogar? ¿Y está de acuerdo con transmitir la propiedad a sus herederos con una deuda que deberán pagar?» dice Jeff Ostrowski, escritor principal y analista de mercado de la vivienda para Bankrate.
Pero tenga en cuenta: si bien no todos los prestamistas de hipotecas inversas usan tácticas de ventas de alta presión, algunos los usan para atraer a los prestatarios. Proceder con precaución.
«Mientras que una hipoteca inversa crea un espacio para respirar en su presupuesto, los prestatarios tengan cuidado», dice Ostrowski. «Los prestamistas comercializan estos productos agresivamente, y las tarifas pueden ser elevadas».
«Teníamos tres objetivos claros para obtener nuestra hipoteca inversa»
«Teníamos tres objetivos claros para obtener nuestra hipoteca inversa: pagar nuestras facturas, regalar los fondos de nuestros hijos/nietos para la universidad y tener dinero o ahorros de gasto adicional», dicen Richard y Linda Mason, quienes obtuvieron una hipoteca inversa a través de la hipoteca de Churchill en su hogar en Houston, Texas. «A menos que llegue un momento en que tengamos que mudarnos por razones de salud o familiar, planeamos permanecer en el hogar a largo plazo. También se nos informó que podríamos vender la casa y hacer una compra inversa si es necesario en una futura casa, si decidimos mudarnos».
Alternativas a una hipoteca inversa
Si no se vende para sacar una hipoteca inversa, considere estas otras opciones:
- Préstamo de capital para el hogar o línea de crédito de capital doméstico (HELOC): Ambas opciones le permiten pedir prestado contra el patrimonio en su hogar, hasta el 85 por ciento, en la mayoría de los casos. Sin embargo, con un préstamo de capital doméstico, tendrá que realizar pagos mensuales. Con un HELOC, realizará pagos después de que finalice el período de sorteo. Las tasas de interés y las tarifas para ambas opciones tienden a ser más bajas que las de una hipoteca inversa.
- Refinanciación: Si aún no ha pagado su hipoteca, refinanciar a un préstamo con una tasa más baja podría reducir sus pagos mensuales. También puede refinanciar un préstamo con un plazo a largo plazo. Por ejemplo, si le quedan 10 años en su préstamo, podría refinanciar un préstamo con un plazo de 20 años. Esto reducirá significativamente sus pagos mensuales, pero pagará más en intereses en general. También puede investigar un refinanciamiento de efectivo.
- Acuerdo de capital compartido: Con este acuerdo, se asociará con una empresa para obtener dinero a cambio de un porcentaje del valor de su hogar, y a menudo también una apreciación futura. Al igual que las hipotecas inversas, no está obligado a realizar pagos mensuales con esta opción, pero el dinero, técnicamente una inversión, no un préstamo, debe pagarse una vez que finalice el plazo.
