¿Qué es una hipoteca envolvente?

¿Qué es una hipoteca envolvente?

Una hipoteca envolvente es un tipo de financiamiento del vendedor en el que el vendedor conserva la hipoteca original de una casa y actúa como prestamista para el comprador.

Está lejos de ser un préstamo convencional, pero una hipoteca envolvente puede ser una oportunidad para los compradores de viviendas que luchan por obtener una hipoteca y los vendedores que luchan por vender una casa o pagar su hipoteca.

Para extender una hipoteca envolvente, un vendedor debe tener un préstamo asumible.

¿Cómo funcionan las hipotecas envolventes?

En una hipoteca envolvente, el nuevo préstamo del comprador «envuelve» el préstamo existente del vendedor en la propiedad. El comprador realiza pagos mensuales al vendedor, quien, a su vez, paga su propio prestamista hipotecario.

En muchos casos, los préstamos envolventes tienen una tasa de interés más alta que la hipoteca original. Como resultado, los pagos mensuales del comprador al vendedor a menudo son más grandes que los vendedores de su prestamista, lo que permite al vendedor obtener ganancias.

El comprador y el vendedor deben aceptar la hipoteca envolvente, y el vendedor debe obtener el permiso de su prestamista.

Después de que los términos estén en su lugar y el comprador firma una nota de pagaré, el vendedor podría transferir el título de la casa al comprador de inmediato o una vez que se reembolsa el préstamo. Una vez que se transfiere el título, el comprador es considerado el propietario.

Las hipotecas envolventes están en una posición de gravamen junior o segunda. Eso significa que si el comprador no puede o no realiza pagos, el prestamista hipotecario original, no el vendedor de viviendas, se pagaría primero de los ingresos de una venta de ejecución hipotecaria. El vendedor recuperaría sus pérdidas solo después de que el prestamista recupere su dinero.

Ejemplo de hipoteca envolvente

Digamos que un vendedor tiene un saldo hipotecario de $ 100,000 en una casa por valor de $ 200,000. El vendedor está pagando el préstamo con una hipoteca de 30 años a una tasa del 5 por ciento.

El vendedor encuentra a un comprador interesado que no puede calificar para el financiamiento tradicional y ofrece al comprador un préstamo envolvente de $ 150,000, con un pago inicial de $ 50,000, a una tasa de interés del 7 por ciento.

El vendedor embolsará el pago inicial de $ 50,000 de inmediato, así como el saldo de préstamo de $ 150,000, ya que el prestatario realiza pagos, que incluyen $ 50,000 en exceso del saldo original. Él o ella también recibirá la diferencia entre la tasa de interés nueva y original.

La hipoteca envolvente no tiene que ser mayor que la hipoteca original. El comprador y el vendedor pueden aceptar un préstamo que cubre solo al principal actual.

Beneficios de la hipoteca envolvente

Las hipotecas envolventes pueden tener ventajas para el comprador y el vendedor de una casa.

Beneficios para los compradores

• Más fácil de obtener. «Una hipoteca envolvente es una buena idea cuando el comprador no califica para ningún producto hipotecario con prestamistas», dice Benjamin Schandelson, un creador de préstamos hipotecarios y jefe de marketing con MJS Financial, LLC en Boca Raton, Florida.
• Préstamo más pequeño. El comprador podría pedir prestado menos o obtener una tasa de interés más baja que si solicitara su propio préstamo.
• Transacción más simple y barata. Los compradores no tendrán que esperar a través del largo proceso de suscripción de un prestamista y es posible que no tenga que pagar muchos costos de cierre.

Beneficios para los vendedores

• Potencial de ganancias. Junto con cualquier aprecio en el precio de la vivienda, los vendedores pueden embolsar la diferencia entre el saldo de su hipoteca restante y la hipoteca envolvente, así como cualquier diferencia entre su tasa de interés original y la tasa del comprador.
• Estrategia de venta. Ofrecer una hipoteca envolvente puede aumentar el interés en una casa, atrayendo a los compradores que normalmente no podrían permitirse, especialmente si está teniendo dificultades para vender.

Riesgos hipotecarios envolventes

Ninguna hipoteca es perfecta. Tanto los compradores como los vendedores enfrentan algunos riesgos hipotecarios envolventes.

Riesgos para los compradores

• Vendedores no confiables. «El mayor riesgo es que el vendedor incumpliendo la hipoteca original, que puede poner la propiedad en la que el comprador vive en ejecución hipotecaria», dice Schandelson. Si el vendedor incumplirá su propio préstamo, el prestamista puede aprovechar la casa, incluso si su registro de pago está impecable. También debe confiar en que la hipoteca fue asumible en primer lugar; Si el vendedor no obtuvo permiso para la envoltura, el prestamista también podría ejecutar o exigir el pago inmediato del saldo del préstamo.
• Términos más caros. El interés que el vendedor está cobrando que puede exceder las tasas hipotecarias convencionales.

Riesgos para los vendedores

• Papeleo. Configurar una hipoteca envolvente significa que ahora es responsable de enviar declaraciones y facturas, realizar un seguimiento de los pagos, mantener registros y contabilizar los ingresos en su declaración de impuestos. Si no se presenta correctamente, el IRS no estará feliz.
• Compradores poco confiables. Si el comprador no realiza sus pagos, todavía está en el gancho de su prestamista. «Esto significa que debe salir de su bolsillo o perder los pagos, lo que puede dañar su puntaje de crédito», dice Schandelson. «También es posible que deba emprender acciones legales contra el comprador por no pagar, lo que puede ser costoso».

¿Es una hipoteca envolvente adecuada para usted?

Una hipoteca envolvente es una forma creativa para que un comprador y un vendedor haga que una transacción ocurra, especialmente en el desafiante entorno inmobiliario actual. Si es un posible comprador, que lucha por calificar para una hipoteca, una hipoteca envolvente podría llevarlo a una casa. Y a medida que se suaviza el mercado del vendedor de los últimos años, una hipoteca envolvente podría ser una forma de descargar una propiedad difícil de vender.

Pero hay riesgos en ambos lados. Antes de seguir adelante con una hipoteca envolvente, es inteligente consultar con un abogado de bienes raíces que pueda asesorar sobre los riesgos y asegurarse de que los acuerdos se elaboren adecuadamente para proteger a todas las partes. Por ejemplo, los compradores pueden querer agregar una cláusula que les permita hacer algunos de sus pagos directamente al prestamista. Los vendedores pueden querer que los compradores pongan una cierta suma en depósito en garantía, como un cojín si el comprador es tardío o delincuente con los pagos.

Alternativas a una hipoteca envolvente

Aunque pueden ayudar a los compradores con mal crédito o en entornos de alta tasa de interés, las hipotecas envolventes no son la única opción. Considere estas alternativas:

• Préstamos respaldados por el gobierno. Estas hipotecas ofrecen requisitos de pago inicial y están disponibles para los prestatarios que no tienen excelentes puntajes de crédito. Los préstamos de la FHA vienen con la menor cantidad de restricciones. Los préstamos del USDA y los préstamos VA ofrecen términos generosos, pero solo puede calificar si está comprando en un área rural elegible (USDA) o si está o ha estado en el ejército (VA).
• Préstamo HFA. Disponible únicamente a través de agencias estatales de financiamiento de viviendas, los préstamos HFA están orientados a compradores de ingresos por primera vez y bajos a moderados. Para ser elegible, es posible que deba comprar en una ubicación determinada o elegir una casa dentro de los límites de precios específicos.
• Préstamo convencional 97. Disponible a través de la entidad patrocinada por el gobierno Fannie Mae, esta es una hipoteca convencional con un requisito de pago inicial del 3 por ciento.

Los vendedores también pueden considerar alternativas, como:

• Alquiler. El uso de la casa como propiedad de inversión aún podría generar ganancias significativas con un nivel de riesgo similar. Puede dar a los inquilinos arrendamientos a largo plazo o establecer un acuerdo de alquiler con opciones.
• Renovación. Si está vendiendo porque necesita más espacio o desea una casa más agradable, considere tratar de expandir o renovar su lugar, en su lugar. Algunas remodelaciones estratégicas también pueden hacer que su hogar sea más valioso en el futuro.