¿Qué es una hipoteca de tasa fija?

Imágenes de Getty Images; Ilustración de Issiah Davis/Bankrate

¿Qué es una hipoteca de tasa fija?

Una hipoteca de tasa fija tiene una tasa de interés que permanece constante durante todo el período de préstamo o plazo. Eso significa que su pago mensual para el capital y los intereses permanece igual. Tenga en cuenta que los costos adicionales, como el seguro de los propietarios y los impuestos a la propiedad, pueden causar pequeñas variaciones en su pago mensual total.

Si bien los términos de 30 años son los términos más comunes, 20 años, 15 años y 10 años también están disponibles típicamente. Y muchos prestamistas ofrecen términos aún más flexibles, que van desde ocho y 40 años.

Cómo funcionan las hipotecas de tasa fija

Las tarifas hipotecarias prevalecientes anunciadas por los prestamistas siempre están cambiando. Es posible que vea una oferta para una tasa de interés del 6.8 por ciento hoy y una tasa de interés del 7 por ciento mañana. Sin embargo, con una hipoteca de tasa fija, una vez que bloquea su tarifa y cierre en su hogar, su tasa permanece igual, pase lo que pase en el mercado más amplio.

Si bien el monto de pago mensual de una hipoteca de tasa fija es consistente, la parte de su pago que se destina a su principal frente a sus cargos por intereses en función del programa de amortización del préstamo. Al principio, la mayor parte de su pago se destina a intereses, y más adelante en su plazo de préstamo, cada vez más se destina al director.

Ejemplo de hipoteca de tasa fija

Jill saca una hipoteca de tasa fija de $ 300,000 y 30 años con un interés del 6.8 por ciento. Su pago mensual, excluyendo seguros e impuestos, sería de $ 1,956 durante los 30 años completos.

En el primer mes, solo alrededor de $ 255 de su pago reduce el monto real del préstamo, o director, mientras que el resto cubre los intereses. Veinte años después, $ 955 o casi la mitad, de su pago se destina al director. Por su último pago de préstamo, solo alrededor de $ 11 de su pago cubren intereses.

Tasas hipotecarias de tasa fija actuales

Las tasas hipotecarias cayeron a niveles históricamente bajos durante la pandemia covid, tocando con un promedio de 2.65 por ciento en enero de 2021. Sin embargo, después de que la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas en marzo de 2022, las tasas hipotecarias generalmente siguieron su ejemplo. Después de aumentar a un promedio de 7.79 por ciento en octubre de 2023, las tasas hipotecarias se han mantenido por encima del 6 por ciento desde entonces.

Tenga en cuenta que los analistas de la tasa hipotecaria generalmente consideran la tasa hipotecaria fija a 30 años. Si bien las tasas hipotecarias fijas a 15 años responden a fuerzas de mercado similares, son más bajas que las tasas para hipotecas de 30 años.

Requisitos de hipoteca de tasa fija

Hay muchos tipos de hipotecas de tasa fija con diferentes requisitos de prestatario. Sin embargo, si solicita una hipoteca convencional, el tipo más común, es probable que necesite un puntaje de crédito de al menos 620 y un pago inicial del al menos 3 por ciento.

Tipos de hipotecas de tasa fija

Si está interesado en una hipoteca de tasa fija, aún tiene algunas opciones que tomar. Aquí hay algunos tipos de hipotecas que puede considerar:

• Convencional: Las hipotecas convencionales de tasa fija generalmente tienen requisitos más estrictos que los préstamos respaldados por el gobierno, como un puntaje de crédito mínimo de 620 y una relación deuda / ingreso no superior al 43 por ciento, con algunas excepciones. Estos préstamos son ofrecidos por bancos, cooperativas de crédito, prestamistas en línea, asociaciones de ahorro y préstamos y compañías hipotecarias.
• Respaldado por el gobierno: Los préstamos de la FHA, los préstamos VA y los préstamos del USDA están asegurados o garantizados por una agencia federal, que reembolsa al prestamista si el prestatario incumple. Los préstamos de la FHA tienen requisitos de puntaje de crédito más bajos que los préstamos convencionales, mientras que los préstamos del USDA están diseñados para prestatarios de ingresos bajos y moderados en las zonas rurales. Los préstamos de VA son para miembros del servicio militar calificados, veteranos y cónyuges sobrevivientes.
• Conforme: Los préstamos conformes se adhieren a los requisitos de la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda (FHFA), incluidos los límites de préstamos, lo que les permite vender en el mercado secundario.
• No conformado: Los préstamos no conformes, incluidos los préstamos jumbo, no cumplen con ciertos requisitos de FHFA. Para calificar, puede pagar una tasa de interés más alta y necesitar cumplir con calificaciones más estrictas relacionadas con su puntaje de crédito y reservas de efectivo.
• Amortizando: La mayoría de las hipotecas de tasa fija son préstamos amortizantes. Esto significa que sus pagos mensuales pagan tanto su principal como su interés.
• No amortizante: Los préstamos menos comunes no amortizantes ofrecen pagos mensuales más bajos que pueden cubrir solo los intereses por un período establecido. Cuando termina el período de solo interés, a menudo hay un pago con globo, una gran suma global que cubre todo o la mayoría del director.

Motorizas de tasa fija de 30 años frente a 15 años

Junto con los diferentes tipos de hipotecas de tasa fija, también hay diferentes longitudes de término. Los más comunes son:

• Hipoteca de tasa fija a 30 años: Este es el término hipotecario más común, lo que le permite minimizar su pago mensual, aunque es probable que pague una tasa de interés más alta.
• Hipoteca de tasa fija de 15 años: Estas hipotecas generalmente tienen tasas de interés más bajas que las hipotecas de 30 años, pero requieren un pago mensual mucho más alto. Sin embargo, si puede pagarlo, pagará mucho menos en interés total que usted con un préstamo de 30 años.

Los prestamistas a menudo también ofrecen términos más personalizados, que pueden extenderse más tiempo que los 30 años estándar, aunque esto también aumentará sus pagos de intereses totales.

El término en una hipoteca de tasa fija es la cantidad máxima de tiempo que debe pagarlo, pero también puede acortar su período de recuperación contribuyendo con dinero adicional hacia el director. Solo asegúrese de que su préstamo no tenga una multa por pago anticipado, la mayoría no, y que los pagos adicionales realmente se dirigen hacia el director.

Hipotecas de tasa fija versus hipotecas de tasa ajustable

Aunque las más populares entre los estadounidenses, con diferencia, las hipotecas de tasa fija no son el único préstamo en la ciudad. También puede elegir una hipoteca de tasa ajustable (ARM), que es un préstamo con una tasa de interés que puede aumentar o disminuir con el tiempo, dependiendo de las tasas de mercado prevalecientes. Aunque la tasa en un brazo solo puede cambiar con tanta frecuencia, generalmente cada año o seis meses, y solo puede cambiar tanto cada ajuste y durante la vida del préstamo, aún dificultan el presupuesto. Las armas son ideales para los compradores que planean quedarse en su nuevo hogar solo durante unos años.

Pros y contras de una hipoteca de tasa fija

Antes de elegir una hipoteca de tasa fija, considere los pros y los contras.

Pro de una hipoteca de tasa fija

• Pagos estables: Aunque los pagos de seguros y impuestos a la propiedad de sus propietarios pueden fluctuar, los pagos de su hipoteca se mantienen igual, lo que hace que sea más fácil presupuestar cada mes.

Contras de una hipoteca de tasa fija

• Tasas de interés más altas: Los prestamistas cobran más por las hipotecas de tasa fija porque no pueden ajustar el interés cuando las tasas aumentan. En consecuencia, los pagos mensuales por hipotecas de tasa fija tienden a ser más altos, al menos al principio, en comparación con los de las hipotecas de tasa ajustable.
• Sin reducción de la tasa inmediata: Si las tasas de interés caen, no se beneficiará a menos que refinancie, un proceso que requiere tiempo y dinero.

Lo que los compradores de viviendas deberían saber sobre las hipotecas de tasa fija hoy

Aunque las tasas hipotecarias son más altas de lo que han sido en el pasado reciente, las hipotecas de tasa fija siguen siendo la mejor opción para muchos compradores de viviendas. En la mayoría de los casos, los pagos predecibles superan la posibilidad de pagos más bajos en el futuro, especialmente porque las tasas podrían aumentar.

Sin embargo, si planea moverse en unos pocos años, un brazo podría ser adecuado para usted. Los brazos generalmente ofrecen una tasa inicial más baja por un período de tiempo antes del primer ajuste. Si planea moverse antes de que cambie su tarifa, podría ahorrar bastante intereses en un préstamo de tasa fija.