¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable (ARM)?

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable (ARM)?

Una hipoteca de tasa ajustable, o ARM es un préstamo hipotecario que tiene un período inicial de tasa fija baja de varios años. Después de eso, durante el resto del plazo del préstamo, la tasa de interés se restablece a intervalos regulares. Esto significa que los pagos mensuales pueden subir o bajar.

En general, la tasa de interés inicial en una hipoteca ARM es más baja que la de una hipoteca de tasa fija comparable. Después de que termine ese período, las tasas de interés, y sus pagos mensuales, pueden aumentar o caer.

Las tasas de interés son impredecibles, aunque en las últimas décadas han tendido a tendencia hacia arriba y hacia abajo durante ciclos de varios años. Durante los períodos de tasas más altas, los brazos pueden ayudarlo a ahorrar dinero en los primeros días de su préstamo asegurando una tasa inicial más baja. Solo tenga en cuenta que después del período introductorio del préstamo, la tasa, y su pago mensual, puede aumentar.

Mio hipotecas de tasa fija versus tasas ajustables

La diferencia entre las hipotecas de tasa fija y de tasa ajustable es simple: las hipotecas de tasa fija tienen la misma tasa para la vida útil del préstamo, mientras que los brazos tienen una tasa que se mueve hacia arriba o hacia abajo después de un período introductorio. Aparte de eso, funcionan de manera similar: los paga cada mes, en pagos que incluyen principios e intereses y, a veces, los seguros de los propietarios y los impuestos a la propiedad.

¿Cómo funciona una hipoteca de tasa ajustable?

Los brazos están compuestos por algunos componentes:

• Período fijo: Este es el período con la baja tasa introductoria (y fija), que dura de tres a 10 años, dependiendo del préstamo. En una convención de nombres de armas, este es el primer número (por ejemplo, el «7» en «7/1»).
• Período ajustable: El período ajustable comienza después de que termina el período fijo, continuando hasta que venda, refinancie o pague el préstamo.
• Tasa de ajuste: Los brazos se ajustan cada seis meses a un año. Este es el segundo número en el nombre (el «1» en «7/1» o el «6» en «5/6»). Puede ver variaciones de esto, como un brazo 5/5, que es un brazo que se ajusta cada cinco años.

¿Qué son los límites de la velocidad del brazo?

Los brazos vienen con límites de tarifas que lo aislan de posibles aumentos de año a año en los pagos mensuales. Estos límites limitan el monto por el cual las tarifas y los pagos pueden cambiar.

• Un límite de tasa periódica: Limita cuánto puede cambiar la tasa de interés de un año a otro.
• Un límite de tasa de por vida: Limita cuánto puede aumentar la tasa de interés durante la vida del préstamo.
• Un límite de pago: Limita la cantidad que el pago mensual puede aumentar durante la vida útil del préstamo en dólares, en lugar de cuánto puede cambiar la tasa en los puntos porcentuales.

¿Cómo se determinan las tasas variables en los brazos?

La mayoría de las tasas de brazo están vinculadas al rendimiento de uno de los tres principales índices. Estos incluyen el rendimiento semanal de vencimiento constante en el proyecto de ley del Tesoro de un año, el Costo del Distrito 11 del Índice de Fondos (COFI) y la tasa de financiamiento nocturno garantizada (SOFR). El papeleo de su préstamo identifica qué índice sigue un brazo en particular.

Para establecer las tasas del brazo, los prestamistas hipotecarios toman una tasa de índice y agregan un número establecido de puntos porcentuales, llamado margen. La tasa de índice puede cambiar, pero el margen no.
Por ejemplo, si el índice es 4.25 por ciento y el margen es de 3 puntos porcentuales, se suman para una tasa de interés del 7.25 por ciento. Si, un año después, el índice es del 4.5 por ciento, entonces la tasa de interés de su préstamo aumentará al 7.5 por ciento.

Ejemplo de hipoteca de tasa ajustable

Digamos que sacó un brazo 5/1 de 30 años por $ 350,000 con una tasa introductoria del 6.65 por ciento. Así es como podría verse su horario de pago, suponiendo que las tasas de interés aumentaron anualmente en un 0.25 por ciento. El brazo tiene una tapa de por vida del 12 por ciento.

Requisitos para una hipoteca de tasa ajustable

Los requisitos básicos para un préstamo ARM incluyen un puntaje de crédito de al menos 620 y una relación deuda / ingreso (DTI) de 50 por ciento o menos. Otros requisitos dependen de si obtiene un préstamo con ARM convencional, FHA o VA.

Tipos de armas

Los brazos son generalmente hipotecas de 30 años, pero pueden variar mucho en la frecuencia con la que dura la tasa fija y con qué frecuencia las tasas cambian una vez que está en el período de tasa variable. Estos son los términos de préstamo más típicos:

• 3/6 y 3/1 brazos: Los brazos 3/6 y 3/1 tienen una tasa introductoria fija durante los primeros tres años de la hipoteca, luego cambian a una tasa ajustable durante los 27 años restantes. 3/6 brazos se ajustan cada seis meses, mientras que 3/1 brazos se ajustan anualmente.
• 5/6 y 5/1 brazos: Los brazos 5/6 y 5/1 ofrecen una tasa de introducción fija para los primeros cinco años de la hipoteca, luego cambian a una tasa ajustable durante los 25 años restantes. 5/6 brazos se ajustan cada seis meses, y 5/1 brazos se ajustan anualmente.
• 7/6 y 7/1 brazos: Los brazos 7/6 y 7/1 vienen con una tasa de introducción fija durante los primeros siete años de la hipoteca, luego pasan a una tasa ajustable durante los 23 años restantes. 7/6 brazos se ajustan cada seis meses, y los brazos 7/1 se ajustan anualmente.
• 10/6 y 10/1 brazos: Los brazos 10/6 y 10/1 tienen una tasa de introducción fija durante los primeros 10 años de la hipoteca, luego se mueven a una tasa ajustable durante los 20 años restantes. 10/6 brazos se ajustan cada seis meses, y los brazos 10/1 se ajustan anualmente.

Junto con estos términos comunes de préstamos, hay tres tipos principales de armas: híbrida, solo intereses y opción de pago.

Brazo híbrido

Un brazo híbrido es la hipoteca tradicional de tasa ajustable. El préstamo comienza con una tasa de interés fija durante algunos años (generalmente de tres a 10), y luego la tasa se ajusta hacia arriba o hacia abajo en un horario preestablecido, como una vez al año.

Brazo de solo interés

Los brazos de solo interés son hipotecas de tasa ajustable en las que el prestatario solo paga intereses (sin director) por un período establecido. Una vez que termina ese período de solo interés, el prestatario comienza a realizar pagos completos de capital e intereses.

El período de solo interés podría durar unos meses a unos pocos años. Durante ese tiempo, los pagos mensuales serán bajos (ya que solo son intereses), pero el prestatario tampoco construirá ningún capital en su hogar (a menos que la casa se aprecie en valor).

Brazo de opción de pago

Con un brazo de opción de pago, los prestatarios seleccionan su propia estructura y horario de pago, como solo intereses; un plazo de 15- 30 o 40 años; o cualquier otro pago igual o mayor que el pago mínimo. (El pago mínimo se basa en una amortización típica de 30 años con la tasa inicial del préstamo).

Sin embargo, un brazo de opción de pago podría resultar en una amortización negativa, lo que significa que el saldo de su préstamo aumenta porque no está pagando lo suficiente como para cubrir los intereses. Si el saldo aumenta demasiado, su prestamista podría refundir el préstamo y requerir que haga pagos mucho más grandes y potencialmente inasequibles.

Pros y contras de una hipoteca de tasa ajustable

Pros

• Tasa introductoria más baja y pagos mensuales
• Los pagos mensuales pueden disminuir
• Podría ser bueno para los inversores

Contras

• Los pagos mensuales pueden aumentar, por lo que necesitará un plan para reinicios
• Más complicado de pagar por adelantado
• Puede ser más difícil de calificar para

¿Debería obtener una hipoteca de tasa ajustable?

Si está tratando de determinar si un brazo es una buena opción para sus finanzas, hágase estas tres preguntas:

• ¿Cuánto tiempo planeas quedarte en la casa? Si tiene la intención de vender la propiedad antes del final de su período introductorio, un brazo puede ser una excelente opción. Por ejemplo, si solo pretende vivir allí durante menos de cinco años, un brazo 5/1 o 5/6 puede darle el beneficio de una tasa más baja sin preocuparse por los movimientos de tarifas.
• ¿Crees que podrás refinanciar en unos años? No necesariamente tienes que estar preparado para moverte. En cambio, si está dispuesto a apostar que las tasas disminuirán entre ahora y unos años más adelante, puede optar por refinanciar a una hipoteca de tasa fija cuando las tasas parecen más atractivas. Sin embargo, tenga en cuenta la necesidad de pagar los costos de cierre cuando se refinata.
• ¿Te sientes cómodo con un poco de riesgo? Si no refinan o vende la casa, los pagos de su hipoteca pueden aumentar una vez que finalice el período de introducción de tasa fija, pero también podrían caer.

«Decidir entre una hipoteca de tasa fija y un brazo se trata de elegir estabilidad o flexibilidad», dice Linda Bell, escritora principal de Bankrate. «Con una hipoteca de tasa fija, obtiene una tasa de interés constante y sabe cuánto pagará cada mes. Por otro lado, la baja tasa inicial que obtiene con un brazo podría significar pagos más bajos desde el principio.

Preguntas frecuentes de hipoteca de tasa ajustable