Control de llave
Una hipoteca de pago graduada, o GPM, viene con pagos mensuales que comienzan pequeños, pero aumentan con el tiempo y eventualmente se estabilizan.
Los GPM a menudo amortizan negativamente al principio, lo que significa que su equilibrio crece. Todavía pagará el préstamo dentro del plazo establecido.
Por lo general, encontrará opciones de préstamo de pago graduadas respaldadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Una hipoteca de pago graduada es relativamente inusual. Estos préstamos tienen tarifas fijas, pero variables pagos mensuales. Para cuando finalice el plazo del préstamo de pago graduado, habrá pagado el saldo en su totalidad, pero el saldo del préstamo podría aumentar o caer en diferentes momentos durante la vida útil del préstamo. Esto es lo que necesitas saber.
¿Qué es una hipoteca de pago graduada?
Generalmente dividimos hipotecas en dos grupos: aquellos con un tasa fija y establecer pagos mensuales; y aquellos con un tasa ajustable y pagos mensuales variables. Una hipoteca de pago graduada, o GPM, combina elementos de ambos: una tasa fija pero variable, o graduados, pagos.
Los GPM son préstamos de autoamortización, lo que significa que pagará por completo la deuda al final del plazo del préstamo. Típicamente son un Hubo un préstamo producto (a veces denominado préstamo de la sección 245), que requiere que el prestatario pague por adelantado y anual primas de seguro hipotecario.
¿Cómo funcionan los préstamos de pago graduados de la FHA?
Las hipotecas de pago graduadas de la FHA se pueden estructurar como:
- Un período inicial de 5 años con 2.5 por ciento, 5 por ciento o 7.5 por ciento de graduación
- Un período inicial de 10 años al 2 por ciento o 3 por ciento de graduación
Para comprender mejor cómo funciona una hipoteca de pago graduada, veamos primero una hipoteca típica de tasa fija.
Una hipoteca de tasa fija de $ 320,000, por ejemplo, con un 6.8 por ciento Tasa de interés durante 30 añostiene un pago mensual fijo (capital de préstamo e intereses) de $ 2,086. Este pago mensual sigue siendo el mismo durante 30 años, y el saldo completo se pagará al final del plazo del préstamo.
Ejemplo de hipoteca de pago graduado
Digamos la misma hipoteca de $ 320,000, con un 6.8 por ciento tasa de interés fija Más de 30 años, ahora viene con un aumento del 5 por ciento al pago mensual en cada uno de los primeros cinco años. En el año seis, el préstamo se convierte para establecer pagos mensuales por el resto del plazo.
| Año | Pago mensual | Balance |
| 1 | $ 1,714 | $ 321,232 |
| 2 | $ 1,800 | $ 321,489 |
| 3 | $ 1,890 | $ 320,651 |
| 4 | $ 1,984 | $ 318,584 |
| 5 | $ 2,083 | $ 315,144 |
| Fuente: DecisionAide Analytics |
A diferencia de nuestro escenario tradicional de hipoteca de tasa fija, que tiene un pago mensual establecido de $ 2,086 para la vida útil del préstamo, este ejemplo de hipoteca de pago graduado viene con un pago mensual de $ 1,714 en el primer año. Esa es una diferencia en efectivo de $ 372 por mes, o $ 4,464 para ese año.
Sin embargo, en el sexto año, el pago mensual ha aumentado a $ 2,187 o aproximadamente $ 100 más por mes que el pago en la situación típica de tasa fija.
Hipotecas de pago graduadas y amortización negativa
En el ejemplo anterior, puede notar que el saldo aumenta al principio, luego comienza a disminuir. Esto se conoce como amortización negativa. La amortización negativa ocurre cuando el pago de intereses es más alto que el pago mensual inicial en general. Así es como eso se sacudiría en términos de capital, interés y equilibrio en el primer año:
| Mes | Pago mensual | Interés | Principal | Balance |
| 1 | $ 1,713.83 | $ 1,813.33 | -$ 99.50 | $ 320,99.50 |
| 2 | $ 1,713.83 | $ 1,813.90 | -$ 100.07 | $ 320,199.57 |
| 3 | $ 1,713.83 | $ 1,814.46 | -$ 100.63 | $ 320,300.20 |
| 4 | $ 1,713.83 | $ 1,815.03 | -$ 101.20 | $ 320,401.40 |
| 5 | $ 1,713.83 | $ 1,815.61 | -$ 101.78 | $ 320,503.18 |
| 6 | $ 1,713.83 | $ 1,816.18 | -$ 102.35 | $ 320,605.53 |
| 7 | $ 1,713.83 | $ 1,816.76 | -$ 102.93 | $ 320,708.46 |
| 8 | $ 1,713.83 | $ 1,817.35 | -$ 103.52 | $ 320,811.98 |
| 9 | $ 1,713.83 | $ 1,817.93 | -$ 104.10 | $ 320,916.08 |
| 10 | $ 1,713.83 | $ 1,818.52 | -$ 104.69 | $ 321,020.77 |
| 11 | $ 1,713.83 | $ 1,819.12 | -$ 105.29 | $ 321,126.06 |
| 12 | $ 1,713.83 | $ 1,819.71 | -$ 105.88 | $ 321,231.94 |
| Fuente: DecisionAide Analytics |
La amortización negativa puede tener lugar durante varios años en un punto temprano en el plazo del préstamo, pero la hipoteca se organizará de tal manera que el saldo total aún se pagará al final del plazo de préstamo de pago graduado. Sin embargo, debido a que el director de préstamo crece al comienzo del período de reembolso, la hipoteca finalmente costará más.
Requisitos de hipoteca de pago graduado
Debido a que las hipotecas de pago graduadas suelen ser aseguradas por la FHA, hay ciertos criterios que necesitará cumplir:
Pros y contras de préstamos de pago graduados
Al decidir si este tipo de préstamo es adecuado para usted, considere las ventajas y las desventajas:
Pros
- Pagos iniciales más bajos: Toda la idea detrás de una hipoteca de pago graduada es que los pagos comienzan pequeños y crecen con el tiempo. Si espera que sus ingresos crezcan en el futuro, esto le permite obtener una hipoteca que sea más asequible para empezar.
- Posiblemente más fácil de calificar para: Debido a que viene con un pago más bajo para comenzar, un prestamista podría estar más dispuesto a aprobar un GPM, en lugar de un préstamo de tasa fija, para un prestatario con un ingreso más bajo.
- Potencialmente obtener una casa más grande: Los requisitos de préstamo menos estrictos y los pagos más bajos pueden facilitar que los prestatarios califiquen para montos de préstamos más grandes.
Contras
- Mayor costo general: Debido a que los pagos iniciales son más bajos, reducirá su capital más lentamente, lo que significa que acumulará más interés.
- Complejidad: Debido a cómo está estructurado, puede ser más difícil determinar si un préstamo de pago graduado se ajusta a su presupuesto o si está obteniendo un buen trato.
- Amortización negativa: Su pago mensual, especialmente desde el principio, podría no cubrir el monto total de intereses que se acumulan. Eso significa que su deuda podría crecer al principio, lo que podría ponerlo bajo el agua en su hogar, debido a más de lo que vale la casa.
- Se basa en el crecimiento de los ingresos futuros: Si sus ingresos no aumentan como se esperaba, los pagos futuros más altos podrían ser inasequibles.
Hipoteca de tasa ajustable versus hipoteca de pago graduada
Si bien los pagos mensuales para una hipoteca de tasa ajustable (ARM) y un cambio de hipoteca de pago graduado a ciertos intervalos, hay una gran diferencia entre los dos.
Con un brazo, hay una tasa de interés fija durante el período inicial, que generalmente varía de tres años a 10 años. Después de que finalice este período, la tasa de interés puede subir o bajar en función de un índice, aumentando o disminuyendo el pago mensual. El prestatario no sabe si los pagos futuros serán más altos o más bajos, o por cuánto.
Con un GPM, por otro lado, el pago mensual cambia, pero el prestatario sabe de antemano cuáles serán esos cambios de acuerdo con el programa de reembolso del préstamo. En otras palabras, no hay aumentos de sorpresa o shock de etiqueta.
| Hipoteca de tasa ajustable | Hipoteca de pago graduado | |
| Tasa de interés | Fijo (durante el período introductorio), entonces variable | Fijado |
| Pagos mensuales | Después del período de introducción fija, puede aumentar o disminuir según los ajustes de la tasa de interés | Aumente durante los primeros 5 o 10 años antes de nivelar |
| Mejor para | Personas que planean vender o refinanciar antes de que finalice el período introductorio | Los prestatarios de ingresos de bajos a moderados que esperan que sus ingresos aumenten con el tiempo |
¿Debería obtener una hipoteca de pago graduada?
Si cae en una (o más) de estas categorías, un préstamo de pago graduado podría ser una buena opción:
- Espera que sus ingresos aumenten constantemente durante la vida del préstamo.
- Recibirá una gran cantidad de dinero (como el acceso a un fideicomiso) en el futuro.
- Tienes problemas para conocer al relación deuda / ingreso y requisitos de flujo de efectivo para calificar para un préstamo hoy.
Recuerde: Si bien una hipoteca de pago graduada puede parecer una forma segura de ingresar a una casa por menos dinero ahora, finalmente terminará con un pago más alto. Deberá sentirse cómodo manejando la cantidad mensual no solo ahora sino también en la parte superior de su plan de pago graduado.
También hay otros tipos de hipotecas más fácilmente disponibles con pagos más asequibles y otras características flexibles, incluido el brazo o un préstamo médico.
