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Una hipoteca de alto riesgo podría ser una opción para un prestatario con un puntaje de crédito bajo que no puede calificar para una hipoteca convencional.
Las hipotecas de alto riesgo tienden a llevar tasas de interés más altas y, a menudo, los requisitos de pago inicial más onerosos que los préstamos convencionales.
Existen leyes para proteger a los prestatarios subprime de muchos de los riesgos que enfrentaron antes de la Gran Recesión.
¿Qué es una hipoteca de alto riesgo?
Las hipotecas de subprime, también conocidas como hipotecas no predominales o no calificadas, son para prestatarios con puntajes de crédito más bajos, generalmente por debajo de 600, que les impiden ser aprobados para préstamos convencionales. Las hipotecas de alto riesgo tienden a tener términos menos favorables que los préstamos convencionales, como las tasas de interés más altas y los requisitos de pago inicial.
¿Cómo funcionan las hipotecas de alto riesgo?
Las hipotecas de alto riesgo son similares a las hipotecas convencionales en muchos aspectos. Solicitará una hipoteca, suministrará pruebas de ingresos a través de estados de referencia bancarios, W-2 y declaraciones de impuestos, y responderá cualquier pregunta adicional que el prestamista pueda tener durante el proceso de suscripción. Si está aprobado, recibirá fondos, cierre en su hogar y luego pagará el préstamo de acuerdo con los términos establecidos por su prestamista.
Sin embargo, obtendrá una hipoteca de alto riesgo de un prestamista que ofrece préstamos de alto riesgo. Es posible que su banco o cooperativa de crédito local no los ofrezca. Y el préstamo que reciba tendrá términos muy diferentes que si califica para un préstamo convencional.
Protecciones gubernamentales para prestatarios de alto riesgo
Los préstamos de alto riesgo fueron uno de los principales impulsores de la crisis financiera que alimentó la gran recesión. En los años previos al colapso económico, los prestamistas aprobaron muchas hipotecas de alto riesgo que los prestatarios no pudieron pagar. De hecho, más del 20 por ciento de todas las hipotecas originadas en 2006 fueron subprimes, según un análisis publicado por el Banco de la Reserva Federal de Chicago.
Si bien todavía existen préstamos hipotecarios de subprime, ahora están regulados por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), la agencia creada como parte de la Ley de Protección de Reforma y Protección del Consumidor de Dodd-Frank Wall Street, que se promulgó en respuesta a la crisis subprime. Por ejemplo, las reglas CFPB ahora requieren prestamistas subprime:
- Revele claramente los términos y tarifas del préstamo. Los prestatarios deben tener acceso a la tasa de porcentaje anual de préstamos (APR) y el cronograma de pagos, incluido si alguna vez requiere un pago de suma global.
- Abstenerse de emitir préstamos con ciertas características, como la amortización negativa. Esto sucede cuando los pagos del préstamo no cubren completamente los intereses del préstamo. Los prestamistas de subprime también están prohibidos de las sanciones por pago anticipado.
- Verifique que los prestatarios que obtuvieran hipotecas de alto riesgo se sometieron a asesoramiento de vivienda. El consejero debe ser aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
- Evalúe si el prestatario es capaz de pagar el préstamo. Esto también se llama la disposición de «capacidad de repetición».
«Si viola la regla ATR como prestamista, puede ser demandado o estar sujeto a la aplicación regulatoria», dice Austin Kilgore, Director de Comunicaciones Corporativas de la firma financiera Attug. «Por lo tanto, los prestamistas que operan en el espacio hipotecario no calificado tienen un fuerte incentivo para asegurarse de que están evaluando adecuadamente a los prestatarios mucho más que los prestamistas de alto riesgo de hace 15 a 20 años».
Esa designación de «hipoteca no calificada» limita también las protecciones legales para los prestamistas, lo que ha impedido que muchos operen en el espacio. «Los prestamistas no están haciendo los mismos tipos de préstamos de alto riesgo que hicieron durante el período previo a la Gran Recesión», dice Kilgore. «La razón más importante son los problemas regulatorios».
Hipotecas de alto riesgo vs. Prime
Tanto las hipotecas de subprime como Prime tienen el mismo propósito: proporcionar fondos para la compra de una casa. Sin embargo, tienen diferentes términos y sirven a diferentes prestatarios.
Requisitos de hipoteca de alto riesgo vs. Prime
| Puntaje de crédito | Depósito | Tasa de interés | |
|---|---|---|---|
| Requisitos de hipoteca Prime | 700+ | Tan bajo como 3% | 6-7% |
| Requisitos de hipoteca de alto riesgo | > 600 | Hasta el 25%-35% | 10% o más |
Las hipotecas principales están disponibles para prestatarios altamente calificados que representan poco riesgo para los prestamistas. Cuando los prestamistas anuncian tarifas «tan bajas» como un cierto porcentaje, esas tarifas generalmente están reservadas para los prestatarios que califican para hipotecas principales. Estos prestatarios también pueden calificar para reducir los pagos tan bajos como el 3 por ciento o el 5 por ciento del precio de la casa.
Las tasas de interés en las hipotecas de alto riesgo, por otro lado, pueden ser mucho más altas, a menudo más del 10 por ciento. Los prestamistas generalmente solicitan un pago inicial más grande, como del 25 por ciento al 35 por ciento, para evitar prestar una gran suma a un prestatario más riesgoso.
Ejemplo de hipoteca de alto riesgo vs. Prime
Los prestamistas subprime tienden a cobrar a los prestatarios más para dar cuenta de su riesgo. Aquí está cuánto podrían sumar esos costos más altos en el transcurso de una hipoteca de 30 años:
| Principal | Subprime | |
|---|---|---|
| Precio de la casa | $ 400,000 | $ 400,000 |
| Depósito | $ 12,000 (3%) | $ 100,000 (25%) |
| Tasa de interés | 7% | 10% |
| Plazo de préstamo | 30 años | 30 años |
| Pago mensual | $ 2,581 | $ 2,632 |
| Total de interés | $ 541,295 | $ 647,777 |
Tipos de hipotecas de alto riesgo
Algunos de los tipos de hipotecas de alto riesgo que puede obtener incluyen:
Hipoteca de tasa fija de alto riesgo
Una hipoteca de tasa fija de subprime funciona al igual que una hipoteca convencional de tasa fija en que el prestatario obtiene una tasa de interés establecida, y el pago mensual sigue siendo el mismo para todo el período de pago del préstamo.
Las hipotecas de tasa fija de alto riesgo a veces tienen términos más largos, como 40 años, en comparación con los 15 o 30 años típicos para un préstamo convencional de tasa fija.
Hipoteca de tasa ajustable de subprime (ARM)
También hay hipotecas de tasa ajustable de alto riesgo, o brazos, como el brazo 3/27, en el que el prestatario obtiene una tasa de interés fija durante los primeros tres años, luego la tasa flota durante los 27 años restantes.
Los ajustes se basan en el rendimiento de un índice de mercado más un margen. La mayoría de los prestamistas tienen un límite sobre cuánto puede aumentar su tarifa, pero si no puede realizar el pago mensual máximo, podría estar en riesgo de incumplimiento.
Préstamo solo por intereses
Con un préstamo solo por intereses, el prestatario solo paga intereses durante los primeros años, generalmente siete o 10. Esto podría significar pagos mensuales más pequeños al principio, pero no pagará al capital o ganará capital.
Hipoteca de dignidad
Con una hipoteca de dignidad, el prestatario realiza un pago inicial de al menos el 10 por ciento y adquiere una alta tasa de interés. Si el prestatario realiza pagos oportunos por un cierto período, generalmente cinco años, el monto pagado por intereses se acostumbra a reducir el saldo del préstamo, y la tasa de interés se reduce a la tasa principal, o la tasa que la mayoría de los bancos grandes cobran a los prestatarios más creíbles. Esta tasa está determinada en gran medida por la tasa de fondos federales establecidos por la Reserva Federal. Este tipo de hipoteca podría ser beneficioso si puede permitirse realizar pagos más grandes durante el comienzo de su plazo.
Pros y contras de préstamos subprime
Al considerar una hipoteca de alto riesgo, considere sus pros y contras, que incluyen:
Pros de una hipoteca de alto riesgo
- Los prestatarios del SIDA con bajo crédito: Si su crédito realmente necesita trabajo, una hipoteca de alto riesgo podría ser su única opción para ingresar a una casa.
- Flexibilidad: A diferencia de los préstamos convencionales, que son bastante cortadores de galletas, los préstamos de alto riesgo a menudo tienen estructuras únicas, como un período de solo interés, que podrían funcionar a su favor a corto plazo.
Contras de una hipoteca de alto riesgo
- Caro: En comparación con los préstamos convencionales, las hipotecas de subprime tienen tasas de interés considerablemente más altas, lo que aumenta sus costos totales. Es probable que también deba encontrar un pago inicial considerable, algo que podría no ser posible si está trabajando para mejorar su crédito.
- Opciones de prestamista limitadas: Con una hipoteca de alto riesgo, no solo tiene una elección de préstamo limitada; También estará limitado en términos de prestamistas para comparar.
Alternativas a una hipoteca de alto riesgo
Otras opciones que puede considerar además de un préstamo hipotecario de alto riesgo incluyen:
- Préstamos de la FHA: Si su puntaje de crédito es de al menos 580, considere un préstamo de la FHA con un pago inicial del 3.5 por ciento. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, puede calificar para un préstamo de la FHA con un 10 por ciento de descuento.
- Préstamos de VA: Si eres un miembro veterano y activo de las Fuerzas Armadas o el cónyuge sobreviviente, busque préstamos VA. Garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos, estos préstamos no requieren pagos iniciales y podrían tener requisitos de puntaje de crédito más bajos.
- Préstamos del USDA: Los préstamos del USDA están diseñados para prestatarios de ingresos de bajos a moderados en áreas designadas rurales. Algunas ubicaciones de calificación están en realidad cerca de grandes áreas metropolitanas. Los prestamistas pueden tener estándares de crédito relativamente indulgentes que pueden ayudarlo a calificar.
Otra alternativa es simplemente esperar. Continúe pagando sus facturas a tiempo y concéntrese en tomar medidas para mejorar su crédito. Es posible que desee comprar una casa ahora, pero tampoco desea atascarse pagando una tasa de interés abrumadoramente alta.
¿Es una hipoteca de alto riesgo adecuada para mí?
Una hipoteca no predominante no es ideal. Pagará más intereses sobre la vida útil del préstamo, y es posible que tenga que encontrar un pago inicial. Sin embargo, los estándares de préstamo son relativamente ajustados en este momento, lo que lo hace más difícil incluso para los compradores que históricamente pueden haber calificado para un préstamo convencional. Si un préstamo de alto riesgo es la única forma en que puede convertirse en un propietario, obtener uno podría valer la pena.
Puede considerar un préstamo de alto riesgo si usted:
- No se puede calificar para un préstamo convencional o respaldado por el gobierno. Cualquiera de estas opciones generalmente sería menos costosa, en general, que un préstamo de alto riesgo.
- Puede permitirse un pago de la hipoteca. Las hipotecas de subprime están altamente reguladas, pero aún conllevan el riesgo de incumplimiento. Usted, y su prestamista, querrá asegurarse de que sus ingresos sean lo suficientemente estables como para pagar su préstamo.
- Tener una razón apremiante para comprar, en lugar de continuar alquilando. Si puede esperar para sacar una hipoteca hasta que haya mejorado su crédito, lo más probable es que obtenga un mejor trato.
Si elige un préstamo de subprime, recuerde que las protecciones del consumidor son más robustas ahora que a mediados de la década de 2000. Todavía deberá tener en cuenta el costo potencial de su préstamo, pero su prestamista debe brindarle las herramientas que necesita para investigar.
