kate_sept2004/gettyimages; Ilustración de Hunter Newton/Bankrate
Control de llave
Cuando asume una hipoteca, se hace cargo del pago de un préstamo a su tasa de interés y términos existentes.
La mayoría de los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA o VA, son asumibles. La mayoría de las hipotecas convencionales no lo son.
Una hipoteca supuesta puede ofrecer una mejor tasa de interés que la que está en el mercado hoy, pero tendrá que compensar al vendedor por su capital.
¿Qué es una hipoteca asumible?
Una hipoteca asumible permite que un comprador se haga cargo de la hipoteca existente de un vendedor, incluido su saldo, tasa de interés y plazo del préstamo.
“Esto es diferente del proceso típico de compra de viviendas donde el comprador obtiene un nueva hipoteca Préstamo «, dice Leon Turkin, corredor de hipotecas y CEO de Turkin Mortgage.» La ventaja aquí es que el comprador puede potenciar una tasa de interés más baja que el prestatario original obtuvo hace años, lo que puede ahorrarles miles con el tiempo «.
¿Cómo funcionan las hipotecas asumibles?
Al asumir una hipoteca, el comprador se hace responsable de los pagos de una hipoteca existente en el futuro. El comprador realiza estos pagos bajo los términos del préstamo original, incluido el tasa de interés y monto mensual de pago.
«Por ejemplo, si el vendedor obtuvo un préstamo de la FHA de tasa fija del 3.5 por ciento hace 10 años, el comprador asume que la tasa exacta del 3.5 por ciento independientemente del mercado actual», dice Turkin.
El comprador también debe hacer un pago por adelantado, esencialmente un depósitocompensando al vendedor por el monto de la hipoteca que ya han pagado. Puede pagar esta cantidad en efectivo o con otro préstamo.
¿Qué tipos de préstamos hipotecarios son asumibles?
Los préstamos respaldados por el gobierno suelen ser asumibles.
- Préstamos de la FHA: Para asumir una hipoteca de la FHA, deberá cumplir con los requisitos estándar de préstamos de la FHA. Estos incluyen tener un puntaje de crédito de al menos 580 en la mayoría de los casos.
- Préstamos de VA: No necesariamente tiene que ser miembro del ejército o veterano para asumir un préstamo de VA, y si el préstamo se originó antes de 1988, no necesita permiso del VA o el prestamista para asumir la hipoteca. Dicho esto, si el préstamo se originó después de 1988, cualquier supuesto de préstamo debe ser aprobado por el prestamista. Si bien el VA no requiere un puntaje de crédito mínimo, los prestamistas generalmente buscan un puntaje de 620 y más. También tendrás que pagar el Tarifa de financiación de VA.
- Préstamos del USDA: Los préstamos del USDA se suponen con mayor frecuencia con una nueva tasa y términos. Para asumir un préstamo del USDA, generalmente necesita un mínimo de 640 puntaje de créditoentre otros requisitos de elegibilidad. Sin embargo, en algunos casos, como las transferencias entre familias, se pueden suponer con la misma tasa y términos sin necesidad de una revisión de ingresos o crédito.
¿Se suponen las hipotecas convencionales?
La mayoría de las hipotecas convencionales, el tipo de hipoteca más común en los EE. UU., No son asumibles. Normalmente incluyen un debida en venta o por transferencia cláusula que requiere que el prestatario original reembolse el préstamo en su totalidad si venden la propiedad o transfieren el préstamo.
Para averiguar si su hipoteca incluye dicha cláusula, revise su nota promisora y escritura de confianza, donde generalmente se aborda la asumibilidad.
«Si el contrato de préstamo no dice en silencio, el préstamo se considera asumible en la mayoría de los estados», dice Amy Loftsgordon, abogada y editora del sitio web legal Nolo.
Si su préstamo es asumible, en muchos casos, «los prestamistas permitirán suponer solo si el comprador cumple con ciertos requisitos de crédito e ingresos», dice Turkin.
Antes de 1982, algunas leyes de los estados impidían que los prestamistas hipotecarios ejercieran cláusulas de vencimiento, y las hipotecas asumibles eran mucho más comunes. Luego, en 1982, el Garn-St. La Ley Germain permitió a los prestamistas en todo el país hacer cumplir las cláusulas de vencimiento si una propiedad cambió de manos, con algunas excepciones.
Asumiendo una hipoteca después de la muerte o el divorcio
Si bien las hipotecas convencionales generalmente no son asumibles, es posible que pueda asumir una en ciertos casos, por ejemplo, si ha Heredero una casa o ha sido galardonado con uno durante procedimiento de divorcio. Esto es cierto incluso si la hipoteca incluye una cláusula de vencimiento. El proceso de suposición puede ser complejo, pero aún es posible.
En el caso de una herencia, si estaba relacionado con el fallecido, no necesita calificar para la hipoteca, pero en el caso del divorcio, generalmente debe calificar individualmente para el préstamo para asumirlo.
Pros y contras de hipotecas asumibles
Pros
- Obtener una tasa de interés más baja. Si el vendedor compró la casa cuando las tarifas eran más bajas, puede obtener una mejor tarifa en un préstamo asumible de lo que podría obtener una nueva.
- Menos costos de bolsillo. Cuando asume una hipoteca, evita algunos costos habituales de cierre de la hipoteca, incluida una tarifa de origen.
- Atraer más ofertas. Si un vendedor tiene una hipoteca asumible con una tarifa relativamente baja, es posible que pueda obtener más compradores interesados y un precio de venta más alto.
Contras
- No se pueden asumir hipotecas convencionales, en la mayoría de los casos. Esto hace que las hipotecas asumibles sean algo difíciles de encontrar.
- Se deben cumplir los requisitos de calificación: A menos que esté heredando una hipoteca supuesta, aún deberá calificar para el préstamo que desea asumir.
- Se requiere el pago de capital: Cuando asuma una hipoteca, deberá pagarle al vendedor por su capital, lo que podría sumar una cantidad sustancial.
- Los vendedores aún pueden ser responsables de la deuda: Si el comprador no realiza pagos en el préstamo asumido, el crédito del vendedor puede verse afectado si el prestamista no ha liberado por completo al vendedor de la deuda.
¿Cuánto cuesta asumir una hipoteca?
Los costos asociados con asumir una hipoteca a menudo son similares a las tarifas por sacar una nueva hipoteca, pero pueden ser menores. Pueden incluir:
- Reembolsando al vendedor por su equidad. Dependiendo de cuánto tiempo el vendedor haya tenido el hogar, esto podría ser menos que un pago inicial tradicional o mucho más.
- Una tarifa de suposición. Para los préstamos convencionales, esto es a menudo un porcentaje del monto del préstamo. Para los préstamos de la FHA, tiene un límite de $ 1,800, y para los préstamos VA, es un máximo de $ 300.
- Costos relacionados con préstamos respaldados por el gobierno. Por ejemplo, si asume un préstamo VA, debe pagar una tarifa de financiación. Asumir que un préstamo de la FHA puede significar asumir prima de seguro hipotecario (MIP) Costos.
- Impuestos de transferencia de bienes raíces. La persona puede pagar estos asumiendo la hipoteca, dependiendo del estado.
Tendrá que hacer los cálculos para determinar si estos costos le ahorrarán dinero en lugar de sacar una nueva hipoteca, teniendo en cuenta su tasa de interés supuesta.
Cómo asumir una hipoteca
Para asumir la hipoteca de otro prestatario, tome estos pasos:
- Confirme que el préstamo sea asumible: Puede hacer esto revisando el acuerdo de préstamo, pero antes de avanzar, tendrá que comunicarse directamente con el prestamista.
- Envíe su solicitud: El siguiente paso es muy similar a una solicitud de hipoteca tradicional. Presentará documentos requeridos por el prestamista, incluida la evidencia de sus ingresos, activos y deudas, y se someterá a una verificación de crédito.
- Prepárese para los costos: Deberá realizar un pago inicial, lo que compensa al vendedor por su capital, así como para pagar una tarifa de asunción y potencialmente otros costos.
- Cerrar y firmar la liberación de responsabilidad: Cerrará en un préstamo asumido de la misma manera que lo haría una venta de vivienda tradicional. También puede firmar una publicación de responsabilidad, indicando que el vendedor ya no es responsable de la hipoteca, y la transferencia se registrará.
