Imagen de GettyImages; Ilustración de Bankrate
Control de llave
Los préstamos que no son de QM son una opción para aquellos que podrían tener dificultades para calificar para una hipoteca estándar, como los prestatarios y trabajadores de conciertos por cuenta propia.
Los préstamos que no son de QM tienen estándares de ingresos y crédito más flexibles, pero requieren pagos bajos más altos y cobran tasas de interés más altas.
Los préstamos que no son de QM también carecen de protecciones al consumidor requeridas por el CFPB, por lo que los prestatarios deben tener especialmente cuidado de comprender los términos y condiciones.
Si tiene dificultades para calificar para una hipoteca, especialmente debido a su crédito, nivel de ingresos o previsibilidad de ingresos, una hipoteca no calificada o no QM para abreviar, puede llenar el vacío. Si bien los préstamos que no son de QM ofrecen más requisitos de crédito e ingresos indulgentes, también vienen con pagos y tasas de interés más altos, y carecen de importantes protecciones del consumidor.
¿Qué es una hipoteca no calificada?
Una hipoteca no calificada es una tipo de hipoteca Eso no se ajusta a ciertos estándares establecidos por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). Estos estándares prohíben características específicas del préstamo, como Pagos de globoy los prestamistas de criterios de mandato deben usar para evaluar las finanzas y la capacidad de los solicitantes para pagar. Los préstamos basados en activos y los préstamos sin ingresos son ejemplos comunes de préstamos que no son de QM.
Los prestamistas que no son de QM también tienden a usar suscripción manual y tienen más flexibilidad en las pautas de suscripción. Trabajarán con prestatarios a quienes los prestamistas convencionales podrían considerar demasiado arriesgados debido a sus ingresos no salarados o puntajes bajos de crédito. Estos préstamos tienen:
- Diferentes opciones de verificación de ingresos: Por ejemplo, en lugar de formularios W-2 y Paystubs, los prestatarios pueden documentar su situación financiera con estados de cuenta bancaria o de cuenta de inversión, 1099, recibos de alquileres o arrendamientos u otras cuentas por cobrar comerciales, entre otros.
- Reglas más sueltas de deuda a ingreso: El CFPB requiere que los prestatarios de QM relaciones de deuda a ingresos (DTI) no ser más del 43 por ciento. Los prestatarios de préstamos que no son de QM pueden tener niveles más altos de deuda, a menudo hasta el 50 por ciento de sus ingresos mensuales totales.
- Más restricciones de crédito indulgentes: En algunos casos, los préstamos que no son de QM no requieren un Período de espera después de la bancarrota o ejecución hipotecaria, permitiendo a las personas asegurar una hipoteca poco después de estos eventos.
¿Cómo difiere una hipoteca no calificada de una hipoteca calificada?
Con esa flexibilidad viene el riesgo, para el prestamista, pero también para el prestatario. Los préstamos que no son de QM pueden tener características de riesgo prohibidas por el CFPB, que incluyen:
- Términos de préstamo de más de 30 años
- Solo interés pagos sin pagar el principal
- Pago de globo (un gran pago de suma global al final de un plazo de préstamo)
- Amortización negativaque permite que su saldo de préstamo aumente con el tiempo
Además, los préstamos QM están sujetos a la tapa del CFPB en Upfront puntos hipotecarios y tarifas. Para préstamos de más de $ 100,000, estos cargos no pueden sumar más del 3 por ciento del monto del préstamo. Los prestamistas pueden cobrar más en puntos y tarifas por préstamos que no son de QM.
Un prestamista también puede emitir un préstamo que no es de QM sin seguir la regla de «habilidad para repetir» de CFPB, es decir, examinar estos ocho componentes de las finanzas de un prestatario:
- Ingresos/activos actuales
- Estado laboral actual
- Pago mensual por este préstamo hipotecario
- Pago mensual en cualquier préstamo simultáneo que esté asegurado por la casa, como un hipoteca (Generalmente sacado cuando un prestatario no tiene suficiente efectivo para un pago inicial)
- Pago mensual por obligaciones relacionadas con la hipoteca
- Obligaciones de deuda actuales, pensión alimenticia y manutención infantil
- Relación mensual de deuda / ingreso o ingresos residuales
- Historia de crédito
Los estándares menos estrictos en préstamos que no son de QM pueden hacer que sea más probable que los prestatarios no QM reciban un préstamo que realmente no pueden pagar.
| Pautas de suscripción | Hipoteca | Hipoteca no calificada |
| Relación deuda / ingreso (DTI) | Típicamente limitado al 43% | Típicamente limitado al 50% |
| Documentación de ingresos | W2S, Paystubs | Extractos bancarios, estados de cuenta de inversión, 1099, otros |
| Período de espera después de la bancarrota o ejecución hipotecaria | Dos a siete años | Ninguno, en algunos casos |
| Los activos pueden contar como ingresos («agotamiento de activos») | No permitido | Puede estar permitido |
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor estableció sus estándares hipotecarios calificados en 2014. En gran medida fueron en respuesta a ciertas prácticas de préstamo irresponsables de principios de la década de 2000: la falta de diligencia debida en las finanzas de los solicitantes, las personas que recibieron préstamos que realmente no podían pagar y términos que hicieron que la delincuencia o el incumplimiento fuera más probable. Todo esto contribuyó a la crisis hipotecaria de alto riesgo de 2007, con su ola de incumplimientos y ejecuciones hipotecarias.
¿Quién puede beneficiarse de hipotecas no calificadas?
Si bien los estándares de préstamos calificados de CFPB están destinados a salvaguardar a los consumidores, a veces pueden ser excluyentes para aquellos cuyos perfiles financieros no se ajustan a la norma.
Aquí es quién puede beneficiarse más de un préstamo que no es de QM:
- Los prestatarios autónomos: Estos prestatarios generalmente tienen salarios esporádicos y múltiples flujos de ingresos, lo que dificulta obtener una hipoteca calificada. Muchos prestatarios que no trabajan por cuenta propia obtienen préstamos de extracto bancarioque se basan en su flujo de efectivo y activos líquidos (en lugar de depender de W-2).
- Inversores inmobiliarios: Estas son la gente que arreglar casas, o que alquilan y generan un ingreso de las casas que compran, y necesitan fondos rápidamente. Préstamos DSCR (Información de cobertura del servicio de la deuda) y el agotamiento de los préstamos hipotecarios (en los que toca el capital en su residencia principal para financiar la compra de otra propiedad) a menudo acomoda este tipo de prestatario.
- Nacionales extranjeros: Prestatarios no residentes Los que desean comprar propiedades en los EE. UU. Es posible que no califique para un préstamo tradicional debido a un puntaje de crédito de EE. UU. Baja o inexistente. Los prestamistas que no son de QM usan informes de crédito internacionales y cartas de acreedores para calificar a este grupo para un préstamo hipotecario nacional extranjero. Los factores atenuantes, como un alto ingreso, activos líquidos sólidos y un gran pago inicial, también ayudan a los prestatarios extranjeros a calificar para préstamos que no son de QM.
- Prestados principales: Los prestatarios que tienen crédito prístino pero están en busca de un préstamo con ciertas características, como pagos solo por intereses o un límite de relación deuda / ingreso por encima del 43 por ciento estándar, se consideran «prestatarios no QM principales».
- Prestatarios cercanos o no mayores: En muchos casos, estos son prestatarios que tienen un crédito insuficiente, una bancarrota previa o una venta de propiedades en dificultades en los últimos dos años. Los prestamistas tienden a requerir más dinero y pueden tener estándares más estrictos en otros lugares para disminuir el riesgo de crédito.
- Prestatarios con activos significativos: Un tipo de préstamo que no es de QM, llamado préstamo de calificador de activos, es ideal para prestatarios con crédito principal y activos sustanciales. Aunque el prestatario podría comprar la casa directamente, pueden decidir financiar la compra para mantener el dinero invertido en otro lugar. Las invisibles de crédito, las personas que tienen activos considerables pero prefieren no usar tarjetas de crédito, también son buenos candidatos.
¿Cuáles son los inconvenientes de un préstamo que no es de QM?
Al igual que con muchas decisiones financieras, hay algunos inconvenientes asociados con una hipoteca que no es de QM que es importante tener en cuenta, incluyendo:
- Tarifas más altas: Estos préstamos a menudo vienen con tarifas más altas para las que necesitará presupuestar.
- Requisitos de pago inicial más grandes: Si tiene dificultades para ahorrar para un pago inicial, los requisitos más grandes para estos préstamos podrían presentar un desafío.
- Más empinado tasas de interés. Las tasas de préstamo de tasa fija que no son de QM son típicamente un porcentaje o dos más alto que el mejor Tasa de hipoteca fija a 30 añossegún las calificaciones de Fitch.
- Más riesgoso para el prestatario. Hay una razón por la cual el CFPB frunce el ceño en características como pagos con globos y pagos solo por intereses: aumentan la probabilidad de delincuencia e incumplimiento.
- Puede ser más caro: Los préstamos que no son de QM probablemente cuestan más que una hipoteca tradicional de tamaño y plazo comparables.
¿Es un préstamo no calificado el mismo que un préstamo no conforme?
Los préstamos no calificados son diferentes de los préstamos no conformes. Ambos tipos de préstamos están fuera de la norma para las hipotecas, pero están fuera de dos normas diferentes: un préstamo que no es de QM se desvía de los estándares establecidos por el CFPB, y los préstamos no conformes no cumplen con los estándares establecidos por la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda (FHFA), a menudo porque exceden una cierta cantidad de $ 806,500 en la mayoría de las partes de los Estados Unidos en 2025. Sin embargo, no se considera que no se consideren los LOAN de la categoría. Y hay superposición en los estándares de FHFA y del CFPB. Por ejemplo, como los préstamos QM, los préstamos conformes a menudo requieren que los solicitantes tengan un DTI de no más del 43 por ciento.
¿Dónde puede obtener un préstamo que no sea QM?
Si está interesado en un préstamo que no sea QM, hay varios lugares a los que puede recurrir, incluidos:
- A&D Hipoteca
- Nuevo financiamiento estadounidense
- Hipoteca
- NASB (New American Savings Bank)
- Préstamos patrimoniales americanos
Cómo obtener un préstamo que no sea de QM
Si bien el proceso específico para obtener un préstamo que no sea QM puede variar por el prestamista, generalmente tendrá que seguir estos pasos:
- Determine sus necesidades: Antes de comenzar a buscar un prestamista, evalúe su situación y determine si necesitaría un préstamo que no sea QM o si puede cumplir con los requisitos de elegibilidad para un préstamo calificado.
- Comprar un prestamista: Investigue y encuentre un par de prestamistas que no sean de QM para comparar para que encuentre el mejor para sus necesidades. Muchos corredores hipotecarios Trabajar con prestamistas al por mayor de QM, para que puedan ser un buen recurso.
- Obtenga preapupado: Una vez que haya encontrado un prestamista con el que desee trabajar, envíe la información requerida para solicitar una promoción previa. Muchos prestamistas le permiten hacer esto en línea.
- Suscripción completa de préstamos. Después de encontrar una propiedad y aceptar su oferta, solicitará formalmente el préstamo. Luego, el prestamista revisará su información más en profundidad y decidirá si lo aprueba o no para el préstamo. Asegúrese de responder a cualquier solicitud de su prestamista en esta etapa de inmediato para evitar demoras en el proceso de suscripción.
- Obtenga la financiación y cierre en la casa: Si está aprobado para el préstamo y recibe los fondos, está listo para el cierre de la casa.
