Tony Anderson/Gettyimages; Ilustración de Hunter Newton/Bankrate
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Los préstamos HFA son hipotecas disponibles únicamente a través de agencias estatales de finanzas de viviendas (HFA).
Orientados a compradores de viviendas de ingresos por primera vez y de bajos a moderados, los préstamos HFA cuentan con pagos bajos, tasas de interés competitivas y asistencia a los costos de pago y cierre.
Los préstamos HFA generalmente imponen límites de precios de ingresos y compra a los prestatarios. Estos límites varían según HFA.
¿Qué es un préstamo HFA?
Un préstamo HFA es un tipo de hipoteca convencional ofrecida a través de agencias estatales de finanzas de vivienda (HFA). Los préstamos HFA ayudan a que la propiedad de vivienda sea más asequible para compradores de viviendas por primera vez y prestatarios de ingresos bajos a moderados, gracias a sus requisitos de pago inicial y opciones de asistencia para el pago inicial.
Cada estado tiene un HFA que respalda iniciativas de vivienda asequible. Si bien sus funciones exactas y su relación con sus gobiernos estatales varían, los HFA generalmente actúan como organizaciones independientes, supervisadas por una junta directiva designada por el gobernador del estado. Podrían ser referidos como la «autoridad» de vivienda del estado, «comisión», «corporación» o «departamento».
¿Cómo funciona un préstamo hipotecario HFA?
Los préstamos HFA son una asociación entre los HFA estatales, los prestamistas privados y Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que respaldan gran parte del mercado hipotecario en los Estados Unidos esencialmente, Fannie y Freddie diseñan los préstamos y sus términos, y los HFA conectan a sus clientes a los prestamistas privados, quién se originan y fondan los préstamos.
Una vez que sea aprobado, a menudo puede financiar el pago inicial y los costos de cierre con la asistencia brindada por el HFA. La asistencia podría ser una segunda hipoteca, un préstamo perdonable o incluso una subvención directa. A menudo, esta asistencia está disponible solo si su hipoteca principal es un préstamo HFA.
Requisitos de préstamo de HFA
Los préstamos HFA vienen con muchos requisitos. Para calificar para un préstamo HFA, normalmente debe:
- Sea un comprador de vivienda por primera vez. Esto significa que no has tenido una casa en los últimos tres años.
- Planee vivir en la casa que está comprando. Al menos un prestatario debe usar el hogar como residencia principal.
- Compre una casa dentro de un área determinada. La casa que desea comprar debe estar dentro del área cubierta por la oferta de HFA que ofrece asistencia.
- Reúna el pago inicial, el puntaje de crédito y los umbrales de la relación de deuda a ingresos (DTI). Los HFA a menudo requieren que los prestatarios tengan un puntaje de crédito de al menos 620 y una relación DTI de no más del 45 por ciento. Muchos préstamos HFA también requieren pagos bajos alrededor del 3 por ciento, pero esto generalmente se puede cubrir u compensarse con asistencia.
- Cumplir con ciertos requisitos de los precios de los ingresos y la compra. Por lo general, tanto sus ingresos como el costo de la casa que está comprando debe estar por debajo de una cierta cantidad de dólares.
- Tome una clase ordenada por el estado. Los cursos de educación para compradores de vivienda están diseñados para prepararlo para el proceso de compra de viviendas, y muchos se ofrecen en línea.
Tipos de préstamos HFA
Hay dos tipos de préstamos HFA: Fannie Mae’s, llamado HFA Prefered, y Freddie Mac’s, conocido como HFA Advantage. Algunos estados ofrecen préstamos HFA preferidos y HFA Advantage; Algunos ofrecen un tipo exclusivamente. Así es como se comparan los dos tipos.
| Preferido de Fannie Mae’s HFA | La ventaja de HFA de Freddie Mac | |
|---|---|---|
| Tipo de préstamo | Convencional | Convencional |
| Tipo de tarifa | Tasa fija | Tasa fija |
| Pago inicial mínimo | 3 por ciento | 3 por ciento |
| Características distintas | Estos préstamos también permiten una refinanciación de efectivo limitada | Las personas que no planean vivir en el hogar pueden servir como co-prestatarios |
¿Cuál es la diferencia entre los préstamos hipotecarios HFA vs. FHA?
Un préstamo HFA y un préstamo de la FHA pueden sonar lo mismo, y tienen características similares, como un pago inicial bajo, pero son dos tipos separados de hipotecas. Vamos a sumergirnos en algunas de las similitudes y diferencias.
| Préstamos HFA | Préstamos de la FHA | |
|---|---|---|
| Entidad patrocinadora | Agencias estatales de finanzas de vivienda (HFA) | Administración Federal de Vivienda (FHA) |
| Disponible desde | Prestamistas aprobados por el estado | Bancos, cooperativas de crédito, compañías hipotecarias y otras empresas que ofrecen hipotecas |
| Pago inicial mínimo | 3 por ciento | 3.5 por ciento |
| Puntaje de crédito mínimo | 620 | Tan bajo como 500 |
| Límites de precios de ingresos y compras | A menudo impuesto | No hay límites de ingresos, pero están sujetos a límites de préstamos de la FHA, que generalmente son más altos que los límites para los préstamos HFA |
| Seguro hipotecario | A menudo sí, pero como con otros préstamos convencionales, el seguro hipotecario privado (PMI) es cancelable una vez que haya acumulado un 20 por ciento de capital en su hogar | Se requieren primas de seguro hipotecario (MIP); puede ser permanente o cancelable, dependiendo del tamaño del pago inicial |
Pros préstamos hfa contras y contras
Antes de obtener un préstamo HFA, considere los beneficios y los inconvenientes:
Pros de los préstamos HFA
- Bajos requisitos de pago inicial y costos de cierre: Los préstamos HFA tienden a requerir pagos relativamente bajos y tarifas iniciales.
- Asistencia financiera: Muchos HFA ofrecen asistencia con costos de cierre o pagos bajos.
- Costos de seguro hipotecario más bajos: Los préstamos HFA pueden tener costos de seguro hipotecario más bajos que los préstamos convencionales, y algunos no cobran por ello en absoluto.
Contras de préstamos HFA
- No ampliamente disponible: Solo puede obtener un préstamo HFA de su agencia de vivienda estatal. Otros tipos de préstamos están más ampliamente disponibles.
- Límites de ingresos: Los préstamos HFA son para personas con ingresos más bajos que la mediana de su área geográfica.
- Reglas inconsistentes: Cada HFA puede establecer diferentes reglas y requisitos, y algunos tienen requisitos más estrictos que otros.
- Requisitos de puntaje de crédito más alto: Si bien los préstamos HFA tienen requisitos de puntaje de crédito mínimo relativamente bajos, estos requisitos suelen ser más altos que para algunas alternativas, como los préstamos de la FHA.
¿Para quién es un préstamo HFA mejor?
Un préstamo HFA podría encajar bien si cae en al menos una de estas categorías:
- Compradores por primera vez. Recuerde, esto incluye compradores que no han tenido una casa en los últimos tres años.
- Aquellos con ingresos bajos o moderados. Para calificar, sus ingresos deben caer dentro de los límites de ingresos de la HFA, que generalmente se establecen anualmente y varían de un estado a otro, e incluso entre los condados dentro del estado.
- Ocupantes de propietarios. Los HFA están disponibles para residencias principales, no propiedades de inversión o casas de vacaciones.
- Hackers de la casa. Los préstamos HFA pueden permitir la compra de residencias de dos a cuatro unidades, lo que significa que podría financiar un dúplex, una casa adosada o un pequeño edificio de apartamentos. Solo necesitaría ocupar una unidad y alquilar el resto, una estrategia a veces conocida como «piratería de casas».
Cómo solicitar un préstamo HFA
- Explore las opciones de su HFA. Puede encontrar el sitio web de su HFA a través de nuestra guía de programas de compradores de vivienda por primera vez por estado. Cada uno tiene sus propios requisitos para los préstamos HFA, así como sus propias opciones de asistencia.
- Póngase en contacto con la Autoridad de Vivienda del Estado. Dependiendo del HFA, puede solicitar una llamada a través de un formulario en línea o llamar directamente a la agencia.
- Encuentre un prestamista hipotecario aprobado. Los préstamos HFA se ofrecen solo a través de socios de préstamo aprobados por su HFA. Puede encontrar una lista de estos prestamistas en el sitio web de su HFA.
- Compare revisiones de prestamistas y testimonios. Algunos HFA tienen 50 o más socios de préstamo, por lo que querrá reducir sus opciones.
- Tome un curso de compradores de vivienda. Por lo general, se requieren para calificar para un préstamo HFA. El sitio web de su HFA ofrecerá una lista de cursos aprobados.
- Solicitar una hipoteca. Después de haber creado una lista corta, puede avanzar con una aplicación y aplicación previa. Cuando solicite un préstamo HFA, prepárese para proporcionar toda su información financiera, incluidos los estubos de pago y las declaraciones de impuestos.
Otras hipotecas de pago hacia abajo
Ya sea que sea un comprador de vivienda por primera vez o repetido, hay varias otras opciones de hipoteca de pago bajo. Algunos de los más populares incluyen:
- Préstamos de la FHA: Más ampliamente disponible que los préstamos HFA. Si tiene un puntaje de crédito de al menos 580, puede calificar para dejar tan solo 3.5 por ciento.
- Préstamos de VA: Solo disponible para veteranos, miembros del servicio y cónyuges sobrevivientes. Por lo general, no hay requisitos de pago inicial.
- Préstamos del USDA: Solo disponible para compradores en áreas rurales específicas con ingresos bajos y moderados. No hay requisitos de pago inicial.
- HomeAdy/Home Posibles préstamos: Se requiere el pago inicial del 3-5 por ciento. Mayores costos de seguro hipotecario. Disponible para los compradores que generan el 80 por ciento o menos del ingreso medio del área local.
- Préstamo convencional 97: Hipoteca convencional con requisitos de pago inicial del 3 por ciento.
