¿Qué es un préstamo de construcción a permanente?

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¿Qué es un préstamo de construcción a permanente?

Un préstamo de construcción a permanente, también conocido como un préstamo único o un solo cerca, es un préstamo que financia una casa de nueva construcción. Una vez que se construye la casa, el préstamo se convierte en una hipoteca tradicional, generalmente con 15 o un Plazo de 30 años.

Un préstamo de construcción a permanente le ahorra tiempo y dinero al optimizar el financiamiento de la construcción y la hipoteca. No tendrá que pagar dos conjuntos de costos de cierre o cerrar en dos préstamos separados.

¿Cómo funciona un préstamo de construcción a permanente?

Los préstamos de construcción a permanente funcionan en dos fases: construcción y posterior a la construcción. Durante la fase de construcción, el prestamista autoriza los pagos, o sorteos, para cubrir el costo de la tierra, los materiales, la mano de obra, los permisos y otros gastos. El prestamista trabaja en estrecha colaboración con un inspector para garantizar que la construcción continúe a tiempo y en el presupuesto.

La fase de construcción generalmente dura aproximadamente un año, pero puede variar según su prestamista, permiso, programación y el tamaño del proyecto. Durante este tiempo, es posible que solo necesite hacer pagos de intereses. Una vez que se completa la construcción, el préstamo se convierte en una hipoteca tradicional y comenzará a pagar el principal de la hipoteca y los intereses.

Construcción a permanente versus préstamos solo de construcción

A diferencia de los préstamos de construcción a permanente, puede elegir un préstamo de construcción. Estos préstamos también cubren los costos relacionados con la tierra, la mano de obra, los materiales y los permisos, pero no se convierten en una hipoteca una vez que la casa está completa. En cambio, comprará una nueva hipoteca y pagará el préstamo de construcción, ya sea con efectivo o sus fondos hipotecarios. Pagará dos conjuntos de costos de cierre.

Puede elegir la ruta de solo construcción si planea vender la casa después de la construcción o si su prestamista de construcción preferido no ofrece una opción de conversión.

Ejemplo de préstamo de construcción a permanente

Imagina que decides construir un nuevo hogar. Desea comprar una parcela de tierra que cuesta $ 50,000 y estimar que la casa costará $ 350,000 para construir. En total, necesitaría $ 400,000 de financiamiento.

Los préstamos de construcción a permanente generalmente requieren un pago inicial del 20 por ciento, que sería de $ 80,000 en este caso. Para pedir prestado $ 400,000 durante un período de 30 años con una tasa de interés del 7 por ciento, su pago mensual de principios y intereses sería de aproximadamente $ 2,129. Sin embargo, es posible que pueda pagar solo intereses durante la fase de construcción.

Requisitos de elegibilidad de préstamos de construcción a permanente

Dado que existe un riesgo sustancial involucrado en la construcción de una casa, los prestamistas generalmente tienen requisitos más estrictos para préstamos de construcción a permanente. Sin embargo, los préstamos convencionales de construcción a permanente pueden tener menos restricciones que los préstamos respaldados por el gobierno. Estos son los requisitos típicos:

• Depósito: 20 por ciento
• Puntaje de crédito: 680
• Relación deuda / ingreso (DTI): 45 por ciento o menos
• Una evaluación estimada: Un tasador deberá determinar el valor completado estimado de la casa.
• Aprobación del proyecto: El prestamista necesita aprobar sus presupuestos, horario, planos y más.
• Aprobación de arquitecto y contratista: Deberá contratar constructores profesionales con licencia y enviar copias de sus licencias, certificados y/o currículums a su prestamista.

Pros y contras de préstamos de construcción a permanente

Los préstamos de construcción a permanente tienen beneficios y inconvenientes. Aquí están los principales a considerar.

Pros de préstamos de construcción a permanente

• Solo un conjunto de costos de cierre: En lugar de tomar un préstamo de construcción y luego una hipoteca, un préstamo de construcción a permanente combina los dos, lo que limita sus costos de cierre.
• Capacidad para dibujar fondos según sea necesario: Los préstamos de construcción a permanente pagan a los constructores a medida que avanza el proyecto.
• Pagos de solo intereses durante la construcción: Muchos préstamos de construcción a permanente requieren solo pagos de intereses durante la construcción. Esto puede facilitar el presupuesto, especialmente si tiene alquiler u otra hipoteca a pagar mientras se está construyendo su nueva casa.

Contras de préstamos de construcción a permanente

• Pago inicial más grande que otras hipotecas: Los préstamos convencionales de construcción a permanente son más riesgosos para los prestamistas porque la casa que normalmente sirve como garantía no está construida. Debido a esto, se le puede requerir que realice un pago inicial más alto.
• Sobrecosto: Si el proyecto pasa por encima del presupuesto, y la mayoría lo hace, el monto del préstamo podría no cubrirlo. En este caso, tendría que pagar de su bolsillo u obtener otro préstamo para cubrir los costos adicionales.
• Tasas de interés más altas: Los préstamos de construcción a permanente son generalmente más costosos que las hipotecas convencionales. Además, la tasa de interés en la parte de construcción del préstamo podría exceder la tasa hipotecaria permanente más adelante.
• Más papeleo: Debido a que un préstamo de construcción a permanente combina un préstamo de construcción con una hipoteca, necesitará más documentación de la que requiere una hipoteca tradicional. Eso significa enviar planos, un presupuesto y licencias para contratistas.
• El constructor debe ser aprobado: El prestamista con el que desea trabajar debe aprobar su contratista, por lo que es posible que no pueda trabajar con quien desee.
• Límite de tiempo para la construcción: Los préstamos de construcción a mortoteros generalmente permiten un año para construir la casa, pero es posible que se le otorgue una extensión de seis meses. Si necesita más tiempo, el prestamista puede requerir que use un enfoque de solo construcción y luego solicite una hipoteca separada.

Cómo solicitar un préstamo de construcción a permanente

Muchos prestamistas ofrecen préstamos de construcción a permanente, pero a menudo los encontrará en un banco o con un prestamista especializado en financiamiento de la construcción. La aplicación implica más pasos que solicitar una hipoteca estándar.

Esto es lo que tendrá que hacer para comenzar:

1. PREPROPAR: Al igual que con otros tipos de hipotecas, es una buena idea obtener preventivo para un préstamo de construcción a permanente. Obtener preaprobación le dirá cuánta financiación puede obtener en función de factores como su puntaje de crédito y la relación DTI.
2. Encuentra un constructor y un arquitecto: Investigue potenciales constructores y arquitectos, lea sobre su reputación y solicite referencias. Luego establezca un presupuesto y una línea de tiempo y finalice el diseño de la casa.
3. Obtener un prestamista: Considere al menos tres ofertas de diferentes prestamistas, comparando sus tarifas y su experiencia financiando préstamos de construcción a permanente. Leer Revisiones de consumo de cada prestamista también. Una vez que decides uno, necesitarás solicitar el préstamoenviando papeleo sobre ingresos, activos, deudas y más.
4. Comprar seguro: Su prestamista puede requerir que Buy Builder’s Risk Insurance o un nuevo seguro de construcción para cubrir la casa mientras se está construyendo.

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