¿Qué es un brazo convertible?

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Una hipoteca de tasa ajustable convertible (ARM) puede ser una opción atractiva para compradores de vivienda por primera vez Buscando tasas de interés iniciales más bajas y pagos mensuales. Sin embargo, viene con cierto riesgo, por lo que no es la elección correcta para todos. Esto es lo que necesita saber sobre un brazo convertible y cómo funciona.

¿Qué es un brazo convertible?

Un convertible hipoteca de tasa ajustable Permite que el prestatario cambie de una velocidad ajustable a una fija después de que expire el período de tasa fija inicial sin refinanciar. También puede escuchar esta opción llamada una cláusula de conversión o parte de una hipoteca de opción de conversión.

Si elige convertir su hipoteca cuando finaliza el período de tarifa introductoria, generalmente después de cinco, siete o 10 años en el plazo del préstamo, generalmente tiene que pagar una pequeña tarifa para usar esta opción. Dicho esto, puede beneficiarse de recibir una tasa de interés establecida para la duración restante del préstamo, lo que significa pagos mensuales más estables y predecibles.

¿Cómo funcionan las armas convertibles?

Para comprender un préstamo con el brazo convertible, es útil comprender cómo comienza: como un préstamo con el brazo híbrido.

Un préstamo con el brazo híbrido recibe su nombre porque consta de dos partes:

• El período de tasa fija: Su préstamo comienza con un tasa fija por un período de tiempo establecido (por ejemplo, cinco años). En esta fase, los pagos permanecen igual cada mes. Muchos prestatarios aprecian esta estabilidad en su presupuesto mensual, especialmente porque las tasas de interés tienden a tener una tendencia al alza.
• El período de tasa ajustable: Después de que finaliza el período de tasa fija, el préstamo se ajusta a una hipoteca de tasa variable. A partir de ahí, el tasa de interés sube o baja en tiempos predeterminados (por ejemplo, cada seis meses o una vez al año) basado en las tasas de mercado vigentes. Estas tasas de interés fluctuantes aumentarán o reducirán su pago mensual de la hipoteca. La tasa se basa en un índice, como la tasa de financiamiento nocturno garantizada (SOFR), y cualquier margen que se indique en los documentos del préstamo.

Si tiene una hipoteca de opción de conversión, tiene la opción de volver a la parte de tasa fija de su préstamo sin tener que pasar el proceso de refinanciación (y pagar su asociación costos de cierre). Por lo general, deberá tocar esta opción dentro de un cierto período de tiempo y pagar una tarifa por hacerlo.

La otra advertencia más grande es que la tasa que obtendrá cuando se convierte de su brazo híbrido a una hipoteca de tasa fija puede ser más alta que su tasa ajustable.

Ejemplo de un préstamo con brazo convertible

Aquí hay un ejemplo de cómo podría funcionar un préstamo con el brazo convertible:

• Sacas 30 años 5/1 de hipoteca de tasa ajustable por $ 350,000 con una opción de conversión. La tasa de interés para los primeros cinco años de su hipoteca convertible es de 6.49 por ciento, lo que le brinda un pago mensual (excluyendo los seguros de los propietarios y los impuestos a la propiedad) de aproximadamente $ 2,210.
• Al acercarse a la marca de cinco años, se entera de que su tasa cambiará a 6.69 por ciento, aumentando su pago mensual a aproximadamente $ 2,256.
• Usted decide que prefiere tener la tranquilidad de un pago fijo por el resto del plazo del préstamo. Opta por convertir su brazo a un préstamo de tasa fija utilizando la cláusula de conversión con su hipoteca. El préstamo de tasa fija viene con una tasa más alta del 6.99 por ciento, lo que eleva su pago mensual a aproximadamente $ 2,326.

Historia de los brazos convertibles

Los brazos convertibles entraron en juego a principios de la década de 1980, cuando las hipotecas de tasa fija tenían altas tasas de interés que hicieron pagos costosos. En ese momento, muchos prestatarios se arriesgaron a los préstamos con los brazos convertibles porque parecía poco probable que las tasas continuaran aumentando y, por lo tanto, se beneficiarían de una tasa de interés más baja si las tasas disminuyeron después del período de tasa fija establecida.

Cuando Fannie Mae y Freddie Mac comenzó a comprar préstamos con brazo convertible en el mercado hipotecario secundario En las décadas de 1980 y 1990, estos préstamos hipotecarios se volvieron más asequibles y accesibles.

Pros y contras de préstamos con brazo convertible

Estos préstamos vienen con características atractivas, pero no están exentos de desventajas potenciales. Pesar pros y contras de un préstamo con brazo convertible para determinar si es adecuado para usted.

Pros de los brazos convertibles

• Potencial para tasas de interés más bajas: Con una hipoteca convertible, el prestatario tiene la flexibilidad de bloquear potencialmente una tasa aún mejor en un momento futuro, suponiendo que las tasas disminuyan.
• Evitar los costos de cierre: La tarifa para convertir es menor que los costos de cierre para refinanciar de un brazo a un préstamo de tasa fija. (Sin embargo, los prestatarios pueden refinanciar en cualquier momento si las tasas disminuyen, mientras que la opción de conversión generalmente solo está disponible temprano en el plazo del préstamo).
• Tasa de interés inicial más baja que una hipoteca de tasa fija: Como con cualquier brazo, el prestatario inicialmente se beneficia de una tasa de interés más baja y un pago mensual que obtendrían si obtuvieran una hipoteca de tasa fija por la misma cantidad.

Contras de brazos convertibles

• Exposición a la volatilidad de la tasa: El prestatario podría tener que monitorear las tasas de interés, que fluctúan diariamente o incluso por hora, para determinar si es mejor convertirse a la opción fija. (Si las tasas han aumentado, el prestatario no se beneficiará de la conversión).
• Tarifa de conversión: El prestatario tiene que pagar una tarifa nominal para convertir un brazo a una hipoteca de tasa fija.
• Pagos mensuales impredecibles: Al igual que con otros tipos de armas, un brazo convertible puede ser arriesgado si el prestatario no está preparado para pagos mensuales más altos una vez que su tarifa comienza a fluctuar.

Cómo obtener un brazo convertible

Si decide solicitar un brazo convertible, aquí le mostramos cómo avanzar:

1. Verifique su crédito Para ver dónde se encuentra y determinar si es una buena opción para un préstamo.
2. Prestamistas de investigación para encontrar a los que ofrecen armas convertibles.
3. Estrecha tu lista a las tres opciones más de buena reputación.
4. PREPROPAR y comparar ofertas de préstamos, incluida tasas hipotecarias y tarifas, para encontrar la mejor oferta.
5. Comience su búsqueda de una casa que se ajuste a su presupuesto.
6. Solicite formalmente una hipoteca convertible y seleccione la opción con el período inicial de tasa fija que funcione para usted.
7. Envíe la documentación solicitada de su prestamista elegido de inmediato para acelerar el proceso de suscripción hipotecaria.
8. Reciba su aprobación final, lea la letra pequeña para confirmar que comprende la cláusula de conversión y cerrar el préstamo.

¿Deberías obtener un brazo convertible?

Obtener un brazo híbrido en forma de una hipoteca de opción de conversión puede darle flexibilidad, pero no es una buena opción para todos.

Un brazo convertible podría ser adecuado para usted si:

• Te sientes cómodo con el riesgo. Un préstamo con el brazo convertible viene con la ventaja de pagos mensuales de hipoteca, al menos para el período introductorio. Y si las tarifas comienzan a funcionar, le da la opción de convertir su tasa de interés a una fija, suponiendo que esté dispuesto y puede pagar la tarifa de conversión.
• Te sientes cómodo con los pagos. Eso significa tener el presupuesto para pagar la hipoteca mensual en el período de tasa fija, por supuesto. Pero también significa poder pagarlo si la tasa sube. Los términos del préstamo explicarán el máximo al que el prestamista puede ajustar la tasa.

Probablemente sea mejor servido por la dirección de una hipoteca convertible si:

• Solo puede pagar los pagos introductorios. Algunos prestatarios obtienen un préstamo con el brazo convertible porque la tasa fija comparable es demasiado alta para su presupuesto; en otras palabras, la tasa introductoria más baja en el brazo hace que sea más fácil ingresar a un hogar por menos. La esperanza es que sus ingresos aumenten o que las tasas disminuyan lo suficiente como para que puedan convertirse a un préstamo de tasa fija antes de que la tasa de brazo se restablezca. Sin embargo, esto viene con un riesgo considerable. Usted tiene una ejecución hipotecaria en el hogar si las tarifas mueven la otra dirección y no puede pagar los pagos resultantes.
• Te gusta la previsibilidad. Una hipoteca de opción de conversión introduce cierta incertidumbre en los pagos de su hipoteca. Incluso si ejerce su opción de conversión justo cuando finaliza el período de tasa fija introductoria, la tasa que bloqueará con las bisagras del prestamista en la tasa de mercado prevaleciente en ese momento. No puede predecir lo que eso significará para su pago mensual.

Linda Bell, escritora principal de Bankrate, explica: “El propósito de los brazos convertibles es aprovechar las tasas de caída, por lo que si las tasas aumentan, realmente no hay ningún beneficio con ellas.

«Después de un término específico, puede convertir su préstamo. La pregunta es, ¿será la tasa más alta o más baja que su tasa inicial? Si la tasa es más baja, realizó un movimiento inteligente. Si es más alta, la conversión no tiene sentido. Es probable que pague más».

Preguntas frecuentes de brazo convertible