Thomas Barwick/Getty Images
Control de llave
La mayoría de las solicitudes hipotecarias se procesan con tecnología automatizada, pero los prestamistas pueden usar una suscripción hipotecaria manual para situaciones financieras más complejas.
Si tiene un historial de crédito limitado o marcas negativas en su informe de crédito, es posible que necesite una suscripción manual para la aprobación de los préstamos.
Los prestatarios que atraviesan una suscripción manual deben estar preparados para compartir documentación adicional y centrarse en responder a las consultas de los prestamistas rápidamente.
¿Qué es la suscripción manual?
La suscripción manual es cuando un humano, en lugar de la tecnología, revisa una aplicación hipotecaria. Esta persona analiza factores como el prestatario relación deuda / ingreso, relación préstamo-valorpuntaje de crédito e historial, activos, pasivos, ingresos y empleo.
La suscripción manual generalmente se usa cuando sus respuestas a algunos de los Preguntas sobre una solicitud de hipoteca Probablemente levantaría banderas rojas o si tiene circunstancias únicas.
Algunos tipos de hipotecas Requiere suscripción manual si el prestatario no cumple con ciertos estándares, como tener una mayor cantidad de deuda o un puntaje de crédito más bajo. A través de la suscripción manual, este tipo de prestatarios pueden mostrar por qué deberían calificar para el financiamiento.
Suscripción manual versus suscripción automatizada
| Suscripción manual | Suscripción automatizada | |
| ¿Quién o qué lo está haciendo? | Una persona | Un algoritmo |
| ¿Cuánto tiempo tardará? | Varía, pero puede tomar días para la prevención y mucho más tiempo para la firma completa del préstamo | Varía para la aprobación final, pero las aprobaciones condicionales ocurren en minutos |
| ¿Qué tan estrictos son los requisitos? | Un suscriptor trabajará con usted para recopilar mucha información financiera y determinar su nivel de riesgo | Debe cumplir con los requisitos establecidos, como el puntaje de crédito y la relación deuda / ingreso, que varían según el tipo de préstamo |
En el pasado, todas las solicitudes de hipotecas se suscribieron manualmente. Cuando sucede hoy, un suscriptor revisa una montaña de información sobre sus finanzas para determinar cuánto dinero gana, cuánto dinero tiene que gastar y cuánta deuda hipotecaria puede administrar cómodamente.
La suscripción automatizada se completa a través de un sistema automatizado. Con una suscripción automatizada, su prestamista puede recopilar información de la cuenta directamente de su banco, fondo de jubilación o corretaje de valores y acceder a sus declaraciones de impuestos. Debido a esto, la mayor parte de su préstamo puede suscribirse en cuestión de minutos.
En algunos casos, los prestamistas usan una combinación de ambos tipos, también conocida como suscripción combinada. Un prestamista puede querer seguir la ruta combinada para evitar que un prestatario calificado rechazara o un prestatario no calificado aprobado por error.
¿Cómo funciona la suscripción manual?
Con una suscripción manual, puede esperar pasar por muchos de los mismos pasos que con la suscripción automatizada típica. La diferencia? Es probable que tome más tiempo, y puede recibir más preguntas del asegurador en el camino. Aquí hay una breve descripción del proceso:
- Envíe documentación de sus finanzas. El prestamista solicitará financiero Documentos para la prevenciónque puede incluir extractos bancarios, declaraciones de impuestos, estubos de pago y extractos de corretaje. También solicitará prueba de empleo y verificación de sus activos.
- Esperar. El asegurador evaluará sus documentos, verificará su informe de crédito y considerará todos los aspectos de sus finanzas. ¿Tiene antecedentes de pagos oportunos? ¿Cuánta deuda tiene actualmente y ¿Cuál es su ingreso?? ¿Podría razonablemente hacer el pago de un nuevo préstamo? Además de revisar sus ingresos y activos, el suscriptor analiza sus deudas: préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles, tarjetas de crédito y cualquier otra factura mensual regular para tener una idea de cuánto razonablemente puede permitirse gastar en un pago de la hipoteca.
- Responder a cualquier pregunta. A medida que el asegurador examine su información, prepárese para las preguntas de seguimiento. No se preocupe cuando pregunten, tampoco; Esta es una parte estándar del proceso. Simplemente responda sinceramente lo antes posible.
- Recibir una decisión. En esta etapa, el asegurador decide si negar su solicitud, aprobarla o aprobarla con contingencias, como requerir más documentación.
¿Cuándo se realiza la suscripción manual?
Los prestamistas generalmente usan suscripción manual cuando tienen una situación inusual que dificulta la suscripción automática. Algunos escenarios en los que los prestamistas usan suscripción manual pueden incluir:
- No tienes historial crediticio: Si nunca ha tenido un préstamo o tarjeta de crédito, no tendrá ningún puntaje de crédito, por lo que el sistema automatizado no puede confiar en esta métrica para hacer una aprobación.
- Tiene un historial crediticio mínimo: Del mismo modo, si no tiene un historial crediticio largo, el sistema es posible que no pueda usar la escasa información para tomar una decisión precisa sobre su solvencia.
- Tienes una ejecución hipotecaria o en bancarrota registrada: Tener estas marcas negativas en su crédito puede hacer que obtener un préstamo a través de la suscripción automatizada sea casi imposible. Los prestamistas podrían estar dispuestos a suscribir su préstamo manualmente si ha cambiado las cosas, tienen una fuente sólida de ingresos y un gran pago inicial.
- Alta relación deuda / ingreso: Tener una alta relación DTI suele ser descalificante. Sin embargo, si puede mostrar a un asegurador manual de que tiene una buena razón para un alto DTI y que puede manejar fácilmente el pago o que su DTI está a punto de caer, es posible que pueda obtener la aprobación.
Suscribir diferentes tipos de hipotecas
El tipo de proceso de suscripción utilizado puede depender del tipo de hipoteca que esté solicitando:
- Préstamos conformes: Convencional préstamos conformes son aquellos que cumplen con los estándares establecidos por la Autoridad Federal de Finanzas de Vivienda (FHFA), permitiendo a las empresas patrocinadas por el gobierno Freddie Mac y Fannie Mae para comprarlos en el mercado hipotecario secundario. Estos generalmente usan una suscripción automatizada, pero hay excepciones que requieren un proceso manual.
- Préstamos jumbo: Estos préstamos no se ajustan a los requisitos de Freddie y Fannie, lo que significa que tienen menos restricciones y regulaciones de las que preocuparse. Esto hace que la suscripción manual sea mucho más común para préstamos jumboespecialmente aquellos para grandes cantidades.
- FHA, VA u otros préstamos respaldados por el gobierno: La mayoría de estos préstamos respaldados por el gobierno utilizan suscripción automática, aunque se puede permitir una suscripción manual, o incluso requerida en algunos casos. Por ejemplo, para Préstamos de la FHA Cuando el puntaje de crédito del solicitante es inferior a 620 o deuda a ingreso excede el 43 por ciento, los prestamistas deben usar una suscripción manual.
Lo que los prestatarios deberían saber sobre la suscripción manual hoy
La suscripción manual es un proceso que puede ser el mejor para los solicitantes que no tienen antecedentes crediticios o cuyo historial de crédito es particularmente limitado. Alrededor de 45 millones de estadounidenses enfrentan el desafío de no tener un puntaje de crédito, según un informe de 2021 de la Oficina de Responsabilidad del Gobierno de los Estados Unidos.
Para aquellos que no tienen antecedentes de realizar pagos con tarjeta de crédito o préstamos, la suscripción manual puede ser clave para obtener una hipoteca. En tales casos, el proceso de suscripción manual permite revisar otros tipos de pagos para evaluar la capacidad de un solicitante para pagar una hipoteca, como alquiler, facturas de teléfonos celulares, matrícula o seguro de salud.
«Cuando un oficial de préstamos va por el camino de una suscripción manual, es porque el prestamista cree en el prestatario y los datos de préstamos subyacentes».
– Mark Worthington
Gerente de sucursal de Churchill Mortgage
La suscripción manual también ofrece una opción importante para las personas que trabajan por cuenta propia y han experimentado una disminución sustancial de los ingresos. La Administración Federal de Vivienda requiere que un suscriptor manual revise las aplicaciones de las personas por cuenta propia cuyos ingresos han disminuido más del 20 por ciento en los últimos 24 meses.
«Cuando un oficial de préstamos va por el camino de una suscripción manual, es porque el prestamista cree en el prestatario y los datos de préstamos subyacentes», dice Mark Worthington, gerente de sucursal de Churchill Mortgage. «Significa que el oficial de préstamos está dispuesto a trabajar más duro y dar el paso adicional para el cliente».
Si bien la suscripción manual implica un trabajo adicional para el oficial de préstamos y el solicitante, cuando este enfoque es exitoso puede proporcionar a los solicitantes que carecen de calificaciones financieras tradicionales acceso a la propiedad de vivienda.
