¿Qué es Fannie Mae? | Bankrat

¿Qué es Fannie Mae?

Creada durante la Gran Depresión en 1938, la Asociación Nacional de Hipotecas Federales (FNMA), coloquialmente conocida como Fannie Mae, es una empresa autónoma del Congreso que actúa como un jugador importante en la industria hipotecaria. Está estructurado como una empresa propiedad de accionistas, aunque ahora opera bajo el control de FHFA, la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda.

Fannie Mae es lo que se conoce como una empresa patrocinada por el gobierno (GSE): una agencia o corporación privada con una carta federal para proporcionar servicios financieros al público. En el caso de Fannie, esos servicios financieros giran en torno a préstamos para el hogar: realiza una variedad de funciones para respaldar la industria hipotecaria y, por extensión, el mercado inmobiliario.

Junto con la compra de préstamos de bancos y compañías hipotecarias, Fannie Mae patrocina varios programas de préstamos que aprobaron las instituciones financieras que pueden ofrecer a los prestatarios. Para los miles de bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias que financian las compras de viviendas, Fannie Mae ofrece acceso listo a fondos en términos razonables. Pero con un objetivo declarado para «expandir las oportunidades de vivienda para todos en Estados Unidos», Fannie también ayuda indirectamente a las personas.

¿Qué hace Fannie Mae?

Fannie Mae no se origina ni ofrece hipotecas directamente a los prestatarios. Sin embargo, compra hipotecas de prestamistas que cumplen con sus criterios, en efecto garantizando un mercado para los préstamos. (Proporciona otros tipos de soporte para alquiler y viviendas multifamiliares también).

Si bien Fannie Mae es principalmente un inversor de préstamos que interactúa con instituciones financieras, los prestatarios aún pueden interactuar con algunas de las ofertas de GSE. Específicamente, los prestatarios pueden participar en un programa de préstamos Fannie Mae solicitando uno de los tipos de préstamos que patrocina.

Aquí hay un desglose de lo que este GSE hace para el mercado inmobiliario:

Compra y respaldo hipotecas

Fannie Mae compra préstamos y hipotecas en el mercado de hipotecas secundarias (donde los prestamistas venden los préstamos y las hipotecas que han originado). Esto a su vez libera el capital del prestamista para que pueda extender nuevos préstamos a más prestatarios.

Para calificar para la compra de Fannie Mae, la hipoteca debe caer en la categoría de préstamos FNMA. Un préstamo de FNMA es uno que proviene de un prestamista que Fannie Mae ha aprobado y que cumple con sus requisitos, incluido un monto máximo del préstamo (determinado por el área) y los criterios de suscripción, como la relación deuda-ingreso (DTI) y los límites de la relación de préstamo-valor (LTV).

Fannie Mae no actúa sola en esto: tiene un hermano en la Corporación Federal de Hipotecas de Préstamos para el Préstamo Interior, conocida como Freddie Mac. Después de comprar hipotecas de los prestamistas, tanto Fannie como Freddie poseen los préstamos individualmente o los empaquetan en valores respaldados por hipotecas que se venden a los inversores. Ambos GSE sirven para mantener el fluido del mercado hipotecario y bien regulado, de modo que ese crédito y el flujo de fondos funcionen sin problemas.

Opera Homepath

Homepath es el sitio web de marketing inmobiliario de Fannie Mae. Puede ser utilizado por posibles compradores de viviendas y agentes inmobiliarios para buscar propiedades propiedad de Fannie Mae que estén disponibles para su compra.

La condición de las casas disponibles a través de Homepath puede variar. A menudo, los propietarios los han transmitido voluntariamente a Fannie Mae para evitar la ejecución hipotecaria. Muchos se han sometido a reparaciones, pero algunos no.

El programa HomePath ofrece incentivos para ayudar a los ocupantes de los propietarios a comprar sus casas:

• Primer programa: Durante los primeros 30 días, una casa figura en el sitio, solo los ocupantes de los propietarios tienen la oportunidad de hacer ofertas y comprar la propiedad. Esto elimina la competencia de los inversores por las propiedades de inicio recién listadas.
• Créditos de costo de cierre basados ​​en ingresos: Los compradores ocupados por propietarios que tienen ingresos en o debajo del ingreso promedio del área pueden ser elegibles para el cierre de créditos de costo de hasta el 3 por ciento del precio de venta.
• Cierre de créditos de costo para Compradores por primera vez: Los compradores de viviendas por primera vez que completan el curso HomeView de Fannie Mae a través del programa Ready Buyer son elegibles para un crédito de costo de cierre de hasta el 3 por ciento.

También hay ciertos criterios a tener en cuenta al comprar una casa a través de Homeapath, que incluyen:

• Las casas deben comprarse como está.
• Si está representado por un agente de bienes raíces, su agente debe registrarse en el sitio web de inicio para enviar una oferta en su nombre.
• Debe ser aprobado previamente para un préstamo en el momento de la oferta (si se financia la compra).

Ejecuta redes de asesoramiento

Fannie Mae ayuda directamente a los consumidores al proporcionar una variedad de servicios de asesoramiento. Incluyen información y asistencia sobre la incertidumbre financiera, el presupuesto, la recuperación ante desastres u otros tipos de desafíos relacionados con la vivienda.

Una de las opciones más conocidas es la red de ayuda hipotecaria, Lo cual es gratuito para los propietarios de viviendas que experimentan desafíos financieros o que han sido afectados por un desastre natural. El programa proporciona servicios sin costo de consejeros que han sido aprobados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).

Préstamos de Fannie Mae

No puede obtener un préstamo directamente de Fannie Mae, incluso si es uno de sus propios préstamos FNMA. En cambio, obtienes el préstamo de un prestamista aprobado por Fannie, como un banco o una cooperativa de crédito.

Los términos de los productos de préstamo Fannie Mae a menudo son más generosos que los de los préstamos no patrocinados por el fanfanía, lo que puede requerir el 10 o el 20 por ciento del precio de la propiedad como un pago inicial. Estos préstamos también deben cumplir con el límite de préstamo conforme a Fannie Mae, que es de $ 806,500 en la mayoría de las partes del país para 2025.

Los programas de préstamos de los patrocinadores de Fannie incluyen:

• HOMEREADY: El programa de hipotecas HomeAdy está orientado a aspirantes a propietarios de viviendas de bajos ingresos, principalmente novatos, aunque los compradores repetidos también pueden aplicarse. La participación en el programa puede ayudar a los prestatarios que no pueden calificar para otros préstamos. De hecho, tiene barreras aún más bajas que un préstamo de la FHA (tan solo el pago inicial del 3 por ciento, frente al 3.5 por ciento de la FHA). Para los propietarios de viviendas por primera vez, se requiere la finalización de un programa de educación para propietarios de viviendas.
• 97% del programa LTV: A menudo llamado «97 convencional», este programa está disponible para prestatarios y consumidores por primera vez que refinanciaran préstamos que ya han sido comprados por Fannie Mae. Similar a Homreeady, los compradores pueden pagar tan poco como un 3 por ciento inactivado, creando una oportunidad de LTV (préstamo a valor) del 97 por ciento. No hay límites de ingresos con este programa.
• HFA preferido: El HFA preferido es una hipoteca convencional de pago bajo. Junto con los prestamistas, Fannie Mae trabaja con agencias de finanzas de vivienda (HFA) para emitirlos: los préstamos HFA se ofrecen a través de Fannie Mae en asociación con agencias de vivienda a nivel estatal. Aunque ofrecen muchas de las mismas ventajas que los préstamos de la FHA, vienen con seguro hipotecario cancelable.
• Refinar: El programa REFINOW extiende las refinanciamiento del hogar a los prestatarios que tienen un patrimonio sustancial en sus hogares, y está orientado a ayudar a reducir los costos mensuales de vivienda. Refinow requiere que los prestatarios obtengan o menos del 100 por ciento del ingreso medio del área, y permite una relación de deuda / ingreso de hasta 65 por ciento. No hay un puntaje de crédito mínimo.

Inserción

Antes del colapso del mercado inmobiliario en 2007, Fannie Mae había respaldado las hipotecas de alto riesgo. Una vez que el mercado colapsó, perdió millones en préstamos incumplidos; El gobierno federal tuvo que rescatarlo y colocar a Fannie Mae y Freddie Mac bajo la conservación de FHFA, donde permanecen hoy.

Sin embargo, el mercado inmobiliario se ha recuperado constantemente. Los precios de las viviendas han aumentado dramáticamente, la actividad de ejecución hipotecaria ha disminuido significativamente y ambos GSE se han vuelto solventes nuevamente. Si bien Fannie Mae reportó pérdidas por un total de casi $ 59 mil millones en 2008, ahora es muy rentable, informando $ 3.7 mil millones en ingresos netos en el primer trimestre de 2025 y un patrimonio neto general de más de $ 98 mil millones.

El presidente Trump ha realizado repetidamente la idea de eliminar a ambos GSE de la conservación desde que asumió el cargo, pero a partir de ahora, la situación sigue en su lugar.

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