Las ejecuciones hipotecarias están aumentando. He aquí por qué los expertos no están preocupados

Si recuerda la agitación de la crisis financiera mundial, escuchar que las ejecuciones hipotecarias han aumentado puede hacer que le tiemblen las rodillas y le suden las palmas de las manos. Sé que no puedo evitarlo.

Después de leer informes recientes sobre el aumento de las ejecuciones hipotecarias, hablé con expertos que van desde compañías de datos inmobiliarios hasta asesores de deuda sin fines de lucro y sitios de subastas de ejecuciones hipotecarias. ¿Su opinión? La tasa nacional de ejecuciones hipotecarias sigue siendo bastante baja.

Así que respira profundamente. Esto no es 2008. El mercado inmobiliario no está a punto de colapsar. El panorama es mucho más complejo de lo que sugieren las estadísticas. He aquí por qué ellos no están entrando en pánico y usted tampoco debería hacerlo.

En realidad, hay menos actividad de ejecuciones hipotecarias ahora que antes del COVID-19

Las cifras actuales de ejecuciones hipotecarias no son tan aterradoras cuando se les da un poco de contexto histórico. Es como encender las luces en un sótano oscuro. Seguimos en niveles de actividad de ejecuciones hipotecarias que están muy por debajo del promedio nacional antes de la pandemia.

Aún así, es cierto que la actividad nacional de ejecuciones hipotecarias ha aumentado desde el año pasado, y el contexto histórico es un escaso consuelo para cualquier propietario que enfrente la posibilidad de perder su casa. Según la empresa de datos inmobiliarios ATTOM, hubo un aumento interanual del 17 por ciento en el tercer trimestre de 2025.

Solo en septiembre de 2025, una de cada 3.997 unidades de vivienda (o 0,025 por ciento) estaba en proceso de ejecución hipotecaria frente a una de cada 4.750 unidades de vivienda (o 0,021 por ciento) en septiembre pasado. Eso es un aumento del 20 por ciento de un año a otro.

Pero compárese esto con febrero de 2020, el mes anterior a que comenzaran los cierres, cuando una de cada 2.841 unidades de vivienda (o el 0,035 por ciento) se encontraba en algún momento del proceso de ejecución hipotecaria. Eso es un 34 por ciento más de actividad de ejecuciones hipotecarias que lo que estamos viendo ahora.

Una cosa es segura: la pandemia dejó una huella en los administradores hipotecarios que aún se nota hasta el día de hoy. En particular, el gobierno federal instituyó moratorias de ejecuciones hipotecarias que detuvieron el progreso de las ejecuciones hipotecarias desde marzo de 2020 hasta el 31 de julio de 2021.

“Cuando llegó la COVID y los ingresos cayeron repentinamente, los administradores de hipotecas hicieron una pausa”, dice Andy Manthei, gerente asociado de desarrollo comercial de GreenPath, una organización sin fines de lucro de asesoramiento sobre deudas. «Eso retrasó las cosas y abrió opciones para personas que de otro modo habrían perdido ingresos y tal vez sus hogares».

Aunque las moratorias terminaron hace más de cuatro años, podría haber un efecto persistente en los datos.

«Las ejecuciones hipotecarias pueden tardar más de un año en avanzar en el proceso, por lo que el fin de las moratorias aún podría estar afectando las tasas de ejecuciones hipotecarias hasta cierto punto», dice Rob Barber, director ejecutivo de ATTOM. «Pero ya vimos un aumento en las ejecuciones hipotecarias en los dos años posteriores al levantamiento de las moratorias, y otros factores económicos y de mercado, como tasas de interés más altas, desafíos persistentes de asequibilidad y tensiones financieras de los hogares, probablemente contribuyan ahora a los continuos aumentos año tras año».

Es desconcertante ver aumentar las tasas de ejecuciones hipotecarias, pero tenga en cuenta que a veces un aumento es simplemente un regreso a la normalidad.

Según Daren Blomquist, vicepresidente de economía de mercado de Auction.com –un sitio de subastas de ejecuciones hipotecarias y propiedades de bancos– la actual actividad de ejecuciones hipotecarias tiene más que ver con alcanzar el equilibrio que con la crisis.

Los años de la pandemia fueron anormales: el mercado inmobiliario fue estimulado artificialmente y las ejecuciones hipotecarias fueron suprimidas artificialmente. Ahora nos estamos normalizando.

– Daren Blomquist
Vicepresidente de economía de mercado, Auction.com

Más razones para no preocuparse por la actividad actual de ejecuciones hipotecarias

Hay otras razones por las que las ejecuciones hipotecarias siguen siendo más bajas que antes de la pandemia, dice Blomquist. Estos incluyen:

• Estrategias de mitigación de pérdidas: Durante el COVID-19, los administradores de hipotecas comenzaron a ofrecer más opciones a los propietarios de viviendas con dificultades para evitar la ejecución hipotecaria. «Esas lecciones perduraron y todavía se siguen aplicando», dice Blomquist.
• Un aumento en el valor líquido de la vivienda: El aumento de los precios de las viviendas se ha traducido en un aumento del valor líquido de la vivienda para muchos propietarios. Esto significa que es más probable que salgan ganando si venden, lo que les da más flexibilidad.
• La suscripción es más fuerte: Los prestamistas han sido más estrictos en cuanto a a quién prestan, lo que ha reducido el riesgo de ejecución hipotecaria.
• El mercado laboral: “Hasta hace poco teníamos una economía y un mercado laboral relativamente fuertes”, dice Blomquist. «El desempleo es el mayor desencadenante de ejecuciones hipotecarias y ha sido bajo».

La asequibilidad de la vivienda también está frenando las ejecuciones hipotecarias

Comprar una casa es más difícil que en mucho tiempo. El pago hipotecario típico fue de poco más de $2,200 en 2024; cuando se ajusta a la inflación, eso es $800 por mes más que en 2020, según el análisis de Bankrate.

Además, los ingresos no han seguido el ritmo del aumento de los precios de la vivienda. En 2024, el precio medio nacional de una vivienda unifamiliar era cinco veces mayor que el ingreso familiar medio, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard. Eso se compara con la relación precio-ingreso de 4,1 en 2019, y eclipsa la relación precio-ingreso de 3,2 observada en la década de 1990.

Junto con el aumento de los precios y las tasas de interés, los impuestos a la propiedad y las primas de seguros para propietarios de viviendas también han aumentado. En este momento, muchos propietarios tienen el beneficio del valor líquido, lo que les facilita la venta si los costos de propiedad son demasiado altos. Para los compradores, estos costos crecientes significan que el listón para obtener una hipoteca en este momento es alto, y aquellos que pueden liquidarla están más calificados financieramente. Eso podría seguir traduciéndose en menos ejecuciones hipotecarias que el promedio en el futuro.

Pero algunas ejecuciones hipotecarias en realidad ayudan al mercado inmobiliario. Las subastas de bienes inmuebles vacantes (REO) (propiedades que han sido ejecutadas y ahora son propiedad del banco) están en su punto más alto en cinco años, dice Blomquist. Muchas de estas propiedades fueron abandonadas durante COVID y ahora están siendo compradas por inversores y devueltas al mercado.

“Las ejecuciones hipotecarias nunca son ‘buenas’, pero en un mercado saludable sí se necesitan algunas”, dice Blomquist. “Me gusta pensar en las ejecuciones hipotecarias como los lobos del ecosistema inmobiliario: no son agradables, pero sí necesarias para mantener el equilibrio”.

Algunas áreas metropolitanas están generando más actividad de ejecuciones hipotecarias que otras

Los datos nacionales sobre la actividad de ejecuciones hipotecarias no cuentan toda la historia. Algunas áreas metropolitanas se están viendo más afectadas que otras, particularmente en regiones como el sureste. De las 20 principales áreas metropolitanas en cuanto a actividad de ejecuciones hipotecarias, el 55 por ciento se encuentran en el sureste, y el 35 por ciento solo en Florida.

“Muchos de esos mercados se sobrecalentaron durante el auge de la pandemia”, dice Blomquist. «Los precios subieron rápidamente a medida que la gente se mudó y algunos compradores terminaron comprando en la parte superior. Ahora, a medida que los precios bajan, algunos están bajo el agua».

También hay otras cuestiones en juego.

“En ciudades como Cleveland y Las Vegas, por ejemplo, las tasas de desempleo están por encima de la media nacional”, afirma Barber. «Algunos de los elevados niveles actuales de ejecuciones hipotecarias pueden reflejar una respuesta a una tensión financiera más amplia en la economía».

Por otro lado, muchas áreas metropolitanas importantes experimentaron importantes caídas año tras año en la actividad de ejecuciones hipotecarias. Estos incluyen:

• Nashville-Davidson-Murfreesboro-Franklin, Tennessee: -42,31 por ciento
• Cataratas Buffalo-Cheektowaga-Nagara, Nueva York: -41,67 por ciento
• Tulsa, OK: -30,71 por ciento
• Colón, Ohio: -28.00 por ciento
• Minneapolis-St. Paul-Bloomington, MN-WI: -18,14 por ciento

Otra cosa a tener en cuenta es que en la lista de 225 áreas metropolitanas de ATTOM, 180 están experimentando menos actividad de ejecuciones hipotecarias que el promedio nacional en febrero de 2020. Eso es el 80 por ciento de las áreas metropolitanas que ahora tienen menos actividad de ejecuciones hipotecarias que en el saludable mercado inmobiliario previo a la pandemia.

La actividad de ejecuciones hipotecarias que precedió a la pandemia tampoco fue históricamente elevada. Entonces, en realidad, la mayoría de las áreas metropolitanas todavía están experimentando muy pocas ejecuciones hipotecarias.

¿Aún estás preocupado? Esto es lo que debes tener en cuenta

Ya sea que esté pensando en comprar una casa o ya sea propietario de una, tiene sentido controlar el estado de su inversión. Hay varios factores clave a tener en cuenta para mantener un panorama financiero sólido.

• Tu deuda: Ya sea que esté comprando una casa o que ya sea dueño de una, administrar su deuda es esencial. Eso significa pagar todas sus facturas a tiempo y pagar intencionalmente deudas con intereses más altos.
• Sus ahorros de emergencia: Ser propietario de una casa cuesta más que su hipoteca. No es raro tener que desembolsar dinero para reparaciones y mantenimiento. Es crucial tener ahorros de emergencia.
• Tus ingresos: Un ingreso estable lo ayudará a anticipar y pagar sus facturas. El empleo seguro y la movilidad en su campo le ayudarán a comprar una casa y permanecer en ella.
• La macroeconomía: El debilitamiento del mercado laboral, tanto en términos de desempleo como de creación de empleo, es una señal de alerta temprana de que las condiciones podrían estar empeorando, dice Blomquist. De manera similar, la rápida caída de las tasas hipotecarias -si bien es una bendición para los compradores potenciales- es una señal de un problema económico importante.
• Su mercado inmobiliario local: «Si las casas empiezan a permanecer en el mercado por más tiempo y las cotizaciones aumentan, ese mercado se debilitará», dice Blomquist. Eso podría significar una oportunidad si está comprando, pero no es una buena noticia si está intentando vender.

Si bien la preocupación económica es comprensible, moderémosla. Es probable que el mercado inmobiliario todavía se esté recuperando de los efectos del COVID, en más de un sentido. Todavía estamos saliendo de los efectos de las moratorias de ejecuciones hipotecarias. Y ahora estamos en un entorno en el que la mayoría de los compradores de viviendas tienen que tener una situación financiera más acomodada para calificar para una hipoteca. Incluso si la actividad de ejecuciones hipotecarias aumenta lentamente en los próximos años, todavía tenemos mucho margen antes de que las cosas se vuelvan tóxicas.

«Aún estamos por debajo de los niveles (de ejecuciones hipotecarias) de 2019, que eran saludables», dice Blomquist. «Así que, si bien las ejecuciones hipotecarias están aumentando, lo veo como un retorno al equilibrio, no para entrar en otra crisis».