Guía de préstamos de cartera: cómo funcionan

¿Qué es un préstamo de cartera?

Un préstamo de cartera es una hipoteca que un prestamista crea y conserva en su cartera, en lugar de venderlo, como la mayoría de las hipotecas estadounidenses. Eso significa que el prestamista puede elegir sus propios términos de préstamo, como la tasa de interés y el requisito mínimo de puntaje de crédito.

Préstamos de cartera frente a hipotecas tradicionales

Los préstamos de cartera tienden a tener requisitos financieros más flexibles que las hipotecas regulares. Esto se debe a que la mayoría de las hipotecas tradicionales se venden poco después del cierre del mercado de hipotecas secundarias, un proceso que ayuda a generar más dinero para ganar más hipotecas. La mayoría de las hipotecas de EE. UU. Fannie Mae y Freddie Mac.

Sin embargo, para ser elegible para la venta, una hipoteca debe cumplir con ciertos estándares de «conformes», como un puntaje de crédito mínimo y los índices de deuda máximos. Debido a que los prestamistas no venden préstamos de cartera, estos estándares no se aplican a ellos. Puede calificar para un préstamo de cartera si no es elegible para un préstamo tradicional, o puede pedir prestado más u obtener el préstamo más rápido si permanece en la cartera del prestamista.

Sin embargo, existen estándares conformes por una razón: ayudan a proteger a los prestatarios y prestamistas contra el riesgo que un prestatario no reembolsa la hipoteca. Debido a que los préstamos de cartera representan un mayor riesgo, pueden tener tasas de interés y tarifas más altas. También están menos disponibles que las hipotecas regulares. Algunos prestamistas que les ofrecen ni siquiera los anuncian.

Requisitos de préstamo de cartera

Los requisitos para un préstamo de cartera varían ampliamente porque el prestamista puede establecer sus propios términos de préstamo. Aquí hay algunas calificaciones que puede encontrar:

• Puntaje de crédito: La cooperativa de crédito federal de autoayuda con sede en California acepta puntajes de crédito tan bajos como 580, al igual que Northpointe Bank, con sede en Michigan. Puede calificar en Atlantic Union Bank, con sede en Virginia, con un puntaje de crédito entre 620 y 680, dependiendo de su pago inicial.
• Depósito: El préstamo de cartera de autoayuda requiere un pago inicial del 3 por ciento. En Atlantic Union Bank, puede calificar para financiamiento del 100 por ciento con un puntaje de crédito de 680.

Tenga en cuenta que muchos préstamos de cartera, incluidos los autoayuda, Atlantic Union’s y Northpointe, no requieren un seguro hipotecario, incluso para pagos bajos de menos del 20 por ciento.

Pros de la cartera pros y contras

Pros

• Opciones de préstamo más grandes: Los prestatarios que necesitan una hipoteca Jumbo pero no pueden hacer un pago inicial más grande puede encontrar más flexibilidad con una opción de cartera.
• Suscripción flexible: Los prestatarios que tienen un ingreso variable, los agujeros en sus antecedentes crediticios o un puntaje de crédito más bajo pueden calificar para un préstamo de cartera.
• Más servicio práctico o personalizado: Muchos prestamistas de cartera son bancos comunitarios con una conexión con el área. Eso puede significar un mejor servicio al cliente o más disposición para encontrar soluciones creativas.

Contras

• Potencial para una tasa de interés mucho más alta: Recuerde que con un préstamo de cartera, el prestamista está perdiendo la oportunidad de revender la deuda en el mercado secundario. El prestamista podría cobrarle una tasa de interés más alta para compensarlo.
• Tarifas más altas: El prestamista también podría cobrar tarifas más o más onerosas a cambio del riesgo adicional.
• Sigue siendo algunos estándares para cumplir: A veces, los prestamistas todavía quieren la opción de vender el préstamo de cartera en el futuro. En ese caso, es posible que deba cumplir con muchos de los requisitos de suscripción habituales impuestos por Fannie y Freddie.

¿Es un préstamo de cartera una buena idea?

Si tiene buen crédito y un ingreso estable, es probable que sea un mejor candidato para un préstamo conforme que un préstamo de cartera. Aún así, un préstamo de cartera podría tener sentido en estos casos:

• Tiene activos significativos, pero menos ingresos estables: Tal vez tengas una gran parte de las valiosas acciones, pero no quieres venderlas. Un préstamo de cartera podría permitirle pedir prestado contra su valor.
• Eres propietario de una pequeña empresa o trabaja por cuenta propia: Si sus ingresos no están documentados en un W-2 tradicional, o si tiene amplios registros comerciales que planea incluir en su solicitud de hipoteca, el proceso de suscripción para un préstamo de cartera podría ser un poco más manejable.
• Has encontrado algunos obstáculos financieros importantes en el pasado: Si su puntaje crediticio necesita trabajo o si pasó por una bancarrota, por ejemplo, podría ser más fácil obtener la aprobación para un préstamo de cartera.

Cómo obtener un préstamo de cartera

Los bancos y otros tipos de prestamistas no siempre promueven préstamos de cartera de la misma manera que hacen hipotecas regulares. A corredor hipotecario puede ayudarlo a encontrar un prestamista que se especialice en préstamos de cartera.

También puede preguntarle a su propio banco: algunos lo harán como un alojamiento especial, aunque es más probable que obtenga un préstamo de cartera si ha sido un cliente desde hace mucho tiempo. Tenga en cuenta también que el banco podría requerir que mantenga cuentas con saldos mínimos para calificar.

Nota: Algunos prestamistas depredadores promocionan préstamos de cartera. Asegúrese de que cualquier institución con la que se trate sea miembro de la FDIC o enumerada con el Sistema y Registro de Licencias Hipotecas en todo el país (NMLS):

Además, es aconsejable que un abogado de bienes raíces revise los documentos del prestamista para cualquier característica, cargos o condiciones inusuales.

Preguntas frecuentes