Financiamiento del propietario: qué es y cómo funciona

¿Qué es el financiamiento del propietario?

El financiamiento del propietario, a veces conocido como financiamiento creativo, financiamiento del vendedor o una hipoteca de dinero de compra, es un acuerdo privado en el que un vendedor de casas proporciona parte o la totalidad de la compra de la casa directamente al comprador. Este acuerdo es más común en las transacciones que involucran a miembros de la familia o fiestas que se conocen, pero que también pueden entrar en juego para cualquier comprador que no pueda calificar para una hipoteca tradicional, o una hipoteca suficiente para pagar la casa.

¿Cómo funciona el financiamiento del propietario?

El financiamiento del propietario puede tomar una variedad de formularios, incluida una segunda hipoteca, contrato de tierras, un acuerdo de alquiler a compra o una hipoteca envolvente. A menudo, el vendedor conserva la escritura de la propiedad hasta que el comprador la paga en su totalidad, y el comprador firma una nota de promisorio y una hipoteca o escritura de confianza.

El financiamiento del propietario suele ser un acuerdo a corto plazo, que generalmente dura de cinco a 10 años. En muchos casos, el comprador realiza un depósito inicial o un pago inicial, así como paga otros gastos, tales como:

Ejemplo de financiamiento del propietario

Digamos que un comprador está interesado en una casa con un precio de $ 380,000 y planea reducir $ 38,000, o 10 por ciento. Debido a las circunstancias de crédito o financiero, el comprador se entera de que solo puede calificar para una hipoteca de hasta $ 100,000. El vendedor acepta financiar los $ 242,000 pendientes a una tasa de interés fija durante 10 años, con un pago con globo (Calculado a una amortización de 30 años) para el saldo restante que se debe después de una década.

Requisitos de financiación del propietario

Los requisitos para un contrato de financiación del propietario dependen de cómo esté estructurado. En general, los términos del acuerdo deben describirse en una nota promisora ​​e incluir lo siguiente:

• Prometer pagar
• Precio de compra
• Monto de depósito o pago inicial
• Tasa de interés
• Monto del préstamo y plazo
• Programa de amortización y reembolso mensual
• Pago de globo, si corresponde
• Consecuencias si el comprador no paga o paga tarde
• Detalios de seguros y impuestos a la propiedad de los propietarios

El comprador y el vendedor deben tener un abogado que revise el acuerdo, al menos, para garantizar las protecciones en ambos lados.

Tipos de financiamiento del propietario

No solo hay una forma de establecer un contrato de financiación del propietario. Aquí hay algunas configuraciones comunes.

Segunda hipoteca

Si el comprador solo califica para una parte de los fondos a través de una hipoteca tradicional, el vendedor podría extender una segunda hipoteca por el financiamiento restante, generalmente con un mayor tasa de interésun plazo de préstamo más corto y un pago global de suma global.

«Por lo general, el vendedor no mantendrá esa hipoteca por más de cinco o 10 años», dice Chris McDermott, inversionista inmobiliario, corredor y cofundador de las enfermeras de Jax, compran casas en Jacksonville, Florida. «Después de ese tiempo, la hipoteca comúnmente se vence en forma de un pago de globo debido al comprador».

Aprenda más: ¿Qué es una segunda hipoteca?

Contrato de tierra

En un acuerdo de contrato de tierras, el comprador paga al vendedor directamente en cuotas y recibe la escritura a la propiedad una vez que hayan pagado el precio de compra en su totalidad. Este enfoque elimina los gastos de los costos de cierre y las tarifas relacionadas con los préstamos, por lo que es una opción potencialmente más rápida y barata que una hipoteca tradicional.

Aprenda más: ¿Qué es un contrato de tierra?

Compra de arrendamiento o alquiler

En este acuerdo, el comprador alquila la casa con la opción de comprar a un precio establecido después de un cierto período de tiempo. Con este enfoque, algunos de los pagos mensuales de alquiler se aplicarán al precio de compra final de la propiedad. Además, el comprador generalmente necesita hacer un depósito inicial, que se perderá si finalmente deciden no comprar.

Aprenda más: ¿Qué es el alquiler con opción?

Hipoteca envolvente

Si un vendedor todavía tiene una hipoteca en la casa, podría ofrecer un préstamo envolvente, lo que significa que la hipoteca del comprador «envuelve» la suya. En efecto, el comprador realiza pagos hacia la hipoteca del vendedor. El vendedor puede cobrar un tasa de interés En el envoltorio y el bolsillo la diferencia. En este tipo de arreglo, el vendedor primero debe obtener el permiso de su prestamista antes de continuar.

Aprenda más: ¿Qué es una hipoteca envolvente?

Pros y contras del financiamiento del propietario para compradores

Pros

• Requisitos flexibles de crédito y/o pago inicial
• No es necesario solicitar una hipoteca o someterse a una suscripción
• Cierre más rápido y menos costoso
• Una opción para las personas que trabajan por cuenta propia que tienen dificultades para probar los ingresos para un banco

Contras

• Desafiante encontrar un vendedor dispuesto
• Tasas de interés más altas y/o un pago con globo, dependiendo del acuerdo
• Responsable de mantenerse al día con los pagos de los propietarios y los pagos de impuestos a la propiedad
• No hay beneficio al puntaje de crédito/historial de crédito si el vendedor no informa los pagos

Pros y contras del financiamiento del propietario para vendedores

Pros

• Atraer a más compradores si no llegan ofertas
• Cierre más rápido
• Obtenga ingresos de los pagos de intereses del comprador
• Potencial para diferir las ganancias de capital

Contras

• Riesgo de pérdida si el comprador no paga o daña la propiedad
• Necesito examinar al comprador usted mismo
• Costos y carga de elaborar contrato y administrar la deuda
• No o ingresos más bajos por adelantado para pagar una hipoteca o comprar una casa nueva

Qué saber sobre el financiamiento del propietario hoy

El financiamiento de los propietarios puede beneficiar a los compradores que no son elegibles para una hipoteca de un prestamista tradicional, o aquellos que solo califican para algunos de los financiamientos necesarios para la compra. También brinda a los vendedores la oportunidad de obtener ingresos a través de intereses y, en el mercado de un comprador, potencialmente atraer más ofertas.

Aquí hay algunos escenarios en los que el financiamiento del propietario podría tener sentido:

• El crédito o las finanzas del comprador no son suficientes para calificar para el financiamiento tradicional.
• El comprador no tiene suficiente para un pago inicial.
• El precio de compra de la casa es más alto que el valor tasadolo que requiere al comprador para cubrir el déficit con fondos adicionales.
• Las fiestas quieren cerrar rápidamente o ahorrar en costos de cierre.
• Las partes prefieren términos más flexibles que los que ofrecen los prestamistas tradicionales.
• La transacción implica una grave guarnición u otro tipo de propiedad única que los prestamistas tradicionales no están dispuestos a financiar.

Si no puede obtener el financiamiento que necesita de un banco o prestamista hipotecario, un agente inmobiliario experimentado puede ayudarlo a encontrar propiedades en venta con el financiamiento del propietario.

Si decide seguir la ruta de financiamiento del propietario como vendedor, asegúrese de determinar sus no negociables.

«Asegúrese de requerir un pago inicial sustancial, 15 por ciento si es posible», dice McDermott. «Averigüe la estrategia de posición y salida del comprador, y determine cuál es su plan y cronograma. En última instancia, desea saber que el comprador estará en posición de pagarle y refinanciar una vez que se deba el pago de su globo».

Si está en el otro extremo de la transacción como comprador, es crucial revisar el contrato de financiación del propietario con un abogado.

«También es una buena idea volver a visitar un acuerdo de financiamiento del vendedor después de unos años, especialmente si las tasas de interés han disminuido o si su puntaje de crédito mejora, en cuyo caso puede refinanciar con una hipoteca tradicional y pagar al vendedor antes de lo esperado», dice Andrew Swain, cofundador de Sundae, un mercado inmobiliario de San Francisco con el mercado de bienes raíces.

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