FHA vs. Préstamos convencionales: ¿Cuál es la diferencia?

Si te estás preparando para comprar una casa, tienes muchas decisiones que tomar. De la misma manera que puede explorar tipos de propiedades, puede, y debe, explorar diferentes tipos de hipotecas.

Los dos tipos de hipotecas más populares son los préstamos convencionales y los préstamos de la FHA. Si bien tienen muchas similitudes, también tienen diferentes calificaciones que los hacen mejores ajustes para diferentes tipos de prestatarios.

Aquí le mostramos cómo elegir entre los dos tipos de préstamos.

Comparación de préstamos de la FHA versus convencionales

Tanto los préstamos de la FHA como los préstamos convencionales son hipotecas en el hogar originadas por prestamistas privados. Ambos pueden venir con una tasa de interés fija o ajustable y tener un plazo de préstamo de un número establecido de años, generalmente 15 o 30.

Préstamos convencionales son lo que la mayoría de la gente piensa cuando imaginan una hipoteca. Están disponibles a través de la mayoría de los prestamistas en los Estados Unidos, incluidos bancos, cooperativas de crédito, instituciones de ahorro y préstamos y compañías hipotecarias en línea, y no están respaldados o garantizados de ninguna manera por el gobierno. El prestamista tiene todo el riesgo de la deuda.

Por el contrario, la Administración Federal de Vivienda (FHA) asegura préstamos de la FHA, una división de la Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). Esto significa que el gobierno compensará al prestamista en caso de que el prestatario incumplirá los pagos. Los préstamos de la FHA están orientados a compradores de viviendas que podrían tener dificultades para obtener un préstamo convencional y tienden a tener requisitos más flexibles que los préstamos convencionales.

Las diferencias entre la FHA y los préstamos convencionales

Puntaje de crédito

• Una cara una lan: Tan bajo como 500
• Préstamo convencional: Al menos 620

Una gran diferencia entre la FHA y los préstamos convencionales es el requisito de puntaje de crédito. Los prestatarios de préstamos de la FHA pueden calificar con un puntaje de crédito tan bajo como 500 o 580, dependiendo de su monto de pago inicial. Con un puntaje de al menos 500, deberá reducir un 10 por ciento, o si su puntaje es al menos 580, puede dejar tan solo 3.5 por ciento. Los préstamos convencionales conformes requieren un puntaje de crédito de al menos 620, pero muchos prestamistas querrán ver un puntaje más alto. Si tiene excelente o buen crédito, un préstamo convencional es a menudo la mejor opción.

Relación dti

• Una cara una lan: 43 por ciento, pero puede subir hasta un 50 por ciento
• Préstamo convencional: 45 por ciento en la mayoría de los casos

Su relación deuda / ingreso es la medida de toda su deuda, incluida la hipoteca, en relación con sus ingresos mensuales. Para un préstamo convencional conforme, la relación DTI máxima es del 45 por ciento en la mayoría de los casos. Para un préstamo de la FHA, la relación DTI máxima suele ser del 43 por ciento, pero puede subir hasta un 50 por ciento.

Depósito

• Préstamos de la FHA: 3.5 por ciento con un puntaje de crédito de 580 o mejor; 10 por ciento con puntaje de crédito entre 500 y 579
• Préstamo convencional: Tan bajo como 3 por ciento para algunos tipos de préstamos

Dependiendo del prestamista y el programa, algunos préstamos convencionales requieren un pago inicial de tan solo 3 por ciento.

Con un préstamo de la FHA, si su puntaje de crédito es al menos 580, puede dejar solo un 3.5 por ciento. Si su puntaje es inferior a 580, pero no inferior a 500, deberá dejar un 10 por ciento.

Límites de préstamo

• Préstamos de la FHA: $ 524,225 en la mayoría de las áreas
• Préstamos convencionales: $ 806,500 en la mayoría de las áreas

Dependiendo de su ubicación, la elección entre una FHA y un préstamo convencional podría reducirse al precio de la casa que desea comprar. Tenga en cuenta que ambos tipos de préstamos tienen límites en la cantidad que puede pedir prestado.

El límite de préstamo de conformidad convencional, establecido por la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda cada año, comienza en $ 806,500 en 2025 y sube a $ 1,209,750 en mercados inmobiliarios más costosos. Un préstamo convencional puede exceder estos límites, pero en ese momento, se consideraría un préstamo jumbo no conforme.

El límite de préstamo de la FHA también se ajusta cada año, y existen diferentes límites en función de la ubicación y el tipo de propiedad. En 2025, el límite de préstamo de la FHA para una casa unifamiliar es de $ 524,225 en la mayoría de los mercados y sube a $ 1,209,750 en áreas de mayor costo.

Seguro hipotecario

• Préstamos de la FHA: Se requiere MIP por adelantado y anual en todos los préstamos
• Préstamos convencionales: PMI requerido para los prestatarios que dejaron menos del 20 por ciento

Si no tiene el 20 por ciento del precio de compra de la casa para un pago inicial, deberá pagar el seguro hipotecario, ya sea que esté obteniendo un préstamo convencional o de la FHA. Y de cualquier manera, su prima generalmente será parte de su pago mensual de hipotecas.

Las primas de seguro hipotecario de la FHA (MIPS) también incluyen una prima inicial igual al 1.75 por ciento del monto del préstamo. Luego, pagará porciones de una prima anual con cada pago mensual. Esta prima está determinada por el tamaño de su pago inicial, cuánto tomó prestado y la duración del préstamo: 15 años versus 30 años.

Si realiza un pago inicial de al menos el 10 por ciento, su MIP se eliminará después de 11 años, pero si realiza un pago inicial más bajo, lo pagará por la vida útil del préstamo.

Los prestatarios de préstamos convencionales no tienen que pagar un seguro hipotecario para siempre: se puede cancelar una vez que el prestatario alcanza el capital del 20 por ciento en el hogar. Puede llegar a este umbral siguiendo su horario de reembolso para pagar el saldo del préstamo, hacer pagos adicionales o obtener una nueva evaluación si el valor de su hogar ha aumentado sustancialmente.

Evaluación

• Una cara una lan: Requerido por la FHA y realizado por un profesional aprobado por la FHA para asegurar que el hogar cumpla con las pautas de HUD
• Préstamo convencional: Requerido por un prestamista y realizado por un tercero para determinar el valor de la casa

Al financiar su hogar a través de una hipoteca convencional, su prestamista requerirá una evaluación del hogar. Los prestamistas quieren asegurarse de que la casa valga la cantidad de dinero que le están extendiendo.

Mientras tanto, los prestamistas de la FHA requieren un proceso de evaluación más exhaustivo, que está diseñado para asegurarse de que la propiedad cumpla con los estándares de HUD. Esto puede llevar más tiempo que una evaluación convencional, y puede alentar a los vendedores a seleccionar otras ofertas si se encuentra en un mercado competitivo.

Tasas de interés

• Préstamos de la FHA: Puede tener tasas de interés más bajas, pero tarifas más altas
• Convencional: Puede tener tasas de interés más altas, pero tarifas más bajas

Con ambos tipos de préstamos, el prestamista establece la tasa de interés, determinada principalmente por su puntaje de crédito. Dicho esto, puede haber algunas diferencias entre la FHA y las tasas convencionales. Querrá obtener citas de los prestamistas antes de tomar una decisión.

Los préstamos de la FHA a veces tienen tasas de interés más favorables que los préstamos convencionales, pero la diferencia a menudo se ve compensada por las tarifas, incluidos los cargos de MIP. Al comparar las tasas de la FHA versus convencionales, asegúrese de verificar la tasa de porcentaje anual de cada préstamo (APR), que incluye tanto el costo de la tasa de interés como todas las tarifas, ya que los préstamos de la FHA podrían ser más altos que el de un préstamo convencional comparable.

¿Debería obtener un préstamo de la FHA o un préstamo convencional?

Al comparar los préstamos FHA versus convencionales, el mejor ajuste depende en gran medida de usted y su perfil financiero.

Si su puntaje de crédito está por debajo de 620, un préstamo respaldado por la FHA podría ser su única opción. También podría ser un mejor trato si no puede administrar un pago inicial del 20 por ciento, lo cual es cada vez más difícil con los altos precios de las viviendas de hoy.

«La mayor diferencia entre la FHA y la convencional sería el pago inicial. Las tarifas de la FHA generalmente son más bajas y más flexibles para menos inactivas», dice Phil Crescenzo Jr., vicepresidente de la División del Sureste, para Nation One Mortgage Corporation.

Para los compradores que tienen la capacidad de realizar un pago inicial del 20 por ciento, hay mucho menos beneficio en buscar una hipoteca de la FHA, a menos que no puedan calificar para una hipoteca convencional debido a problemas de puntaje de crédito o una bancarrota previa. «En esos casos, un préstamo de la FHA sería una opción, pero solo si se debiera a la aprobación (problemas)», dice Crescenzo.

Por supuesto, el pago inicial más bajo tiene un costo. «La mayoría de los préstamos de la FHA tienen un seguro hipotecario durante la duración, lo cual es un inconveniente para algunos», dice Crescenzo. Sin embargo, las primas pueden ser más bajas que las que incurriría en una hipoteca convencional con menos del 20 por ciento de inactividad, «ya que este costo está limitado con un préstamo de la FHA», agrega Crescenzo.

Cuándo elegir un préstamo de la FHA

Un préstamo de la FHA es una buena opción si:

• Tener un puntaje de crédito por debajo de 620
• Tener un pago inicial más pequeño

Cuándo elegir un préstamo convencional

Ir por un préstamo convencional si:

• Tener un puntaje de crédito por encima de 620
• Tener un pago inicial más grande
• Tener deudas mensuales muy por menos de la mitad de sus ingresos
• Desea una casa que exceda los límites de préstamo de la FHA en su área

Preguntas frecuentes