Fannie Mae y Freddie Mac Conservatorship

Recientemente se ha hablado mucho sobre la administración Trump potencialmente que libera a Fannie Mae y Freddie Mac de la conservación del gobierno en la que se han llevado a cabo durante los últimos 17 años. Si bien ninguna entidad otorga préstamos directamente a compradores de viviendas o inversores inmobiliarios, juegan un papel fundamental en la industria hipotecaria, y las implicaciones de una posible liberación de la conservación son enormes para el mercado inmobiliario. Es importante comprender lo que todo esto podría significar para cualquiera que quiera comprar una casa usando una hipoteca.

Los roles de Fannie Mae y Freddie Mac en el mercado inmobiliario

Fannie Mae y Freddie Mac fueron creados para hacer que la propiedad de vivienda sea más alcanzable para más estadounidenses. Fannie Mae fue alquilada por el gobierno de los Estados Unidos en 1938, y Freddie Mac en 1970, para «ayudar a garantizar un suministro confiable y asequible de fondos hipotecarios en todo el país», Según la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda (FHFA). Estas dos empresas patrocinadas por el gobierno, o GSE, juegan un papel crucial en la industria hipotecaria: proporcionan liquidez y acceso a capital a bancos y prestamistas que otorgan préstamos hipotecarios a los compradores de viviendas.

Fannie y Freddie establecieron los estándares para suscribir hipotecas convencionales.

– Brent Ivinson
Presidente, préstamos para el hogar ideales

La forma en que lo hacen es bastante sencillo: Fannie Mae y Freddie Mac compran hipotecas de prestamistas para mantener sus carteras o unir los valores respaldados por hipotecas (MBSS) que se venden a grandes bancos o inversores. Los prestamistas hipotecarios luego usan el efectivo que reciben de las GSE para otorgar nuevos préstamos. Este proceso asegura que los prestamistas tengan una oferta de dinero asequible y disponible para prestar.

También desempeñan otros dos papeles importantes: «Fannie y Freddie establecen los estándares para suscribir hipotecas convencionales», dice Brent Ivinson, presidente de Ideal Home Préstamos en Colorado. Ivinson dice que esto otorga a los prestamistas pautas claras y consistentes para originar y prestar servicio a un préstamo, lo que garantiza la calidad del préstamo, elimina cierta incertidumbre para los prestatarios y hace que los préstamos sean más atractivos para los inversores cuando se empaquetan en MBSS.

Ed Delgado, director gerente de Mortgage Policy Advisors, una firma de asesoramiento estratégico, está de acuerdo: «Los estándares establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac permiten a los prestamistas ofrecer la propiedad de vivienda a aquellos que califican para un préstamo convencional a un nivel más bajo de riesgo que los préstamos más de los hogares de hogares y los prestados que tienen un mayor desempeño crediticio». En otras palabras, el GSES estableció estándares de calidad que los prestamistas deben cumplir para venderles sus préstamos, lo que hace que estos sean los préstamos menos riesgosos en el mercado. También son el tipo de préstamos más destacados: Fannie y Freddie están involucrados en aproximadamente el 70 por ciento del mercado hipotecario actual.

El otro papel que juegan Fannie Mae y Freddie Mac es ayudar a estabilizar el mercado hipotecario durante los tiempos difíciles. Lo hacen en parte al continuar comprando préstamos y proporcionar capital en momentos en que los inversores institucionales pueden retirarse del mercado. También aprovechan su condición de GSE mediante el uso del gobierno federal como una especie de red de seguridad: los préstamos mantenidos o envueltos en valores por parte de Fannie y Freddie vienen con una garantía explícita del gobierno, lo que los convierte en una oportunidad prácticamente libre de riesgos para los inversores.

Irónicamente, es este papel, mantener el mercado estable durante los tiempos difíciles, lo que llevó a la conservación del gobierno en primer lugar.

Conservación del gobierno: ¿Cómo llegamos aquí?

Según una conservación, se designa una persona o entidad para establecer la supervisión de una empresa problemática para devolverla a la salud. En este caso, la FHFA se convirtió en el conservador de los GSE en septiembre de 2008, lo que esencialmente pone a ambas compañías bajo control del gobierno.

El estado del mercado inmobiliario en 2008, con los precios de las viviendas que se despegaron y millones de viviendas en ejecución hipotecaria, ayuda a explicar por qué Fannie Mae y Freddie Mac fueron asumidos: muchos de los miles de millones de dólares de los préstamos que habían comprado estaban en defecto, o estaban colateralizados por propiedades con valores rápidamente disminuyendo. Fannie Mae reportó pérdidas de casi $ 59 mil millones en 2008, mientras que Freddie Mac perdió más de $ 50 mil millones.

Estas pérdidas, y el miedo a pérdidas potenciales aún más altas en el futuro, hicieron que el GSES sea insolvente. Entonces, el gobierno intervino, según el FHFA, «preserva y conserva sus activos y propiedades y los restauró a una condición de sonido y solvente para que puedan continuar cumpliendo sus misiones legales».

A medida que los precios de la vivienda se recuperaron, lentamente al principio, luego dramáticamente durante el auge posterior al covid, y la actividad de ejecución hipotecaria se desplomó, los GSE de hecho se volvieron solventes nuevamente. Luego, se volvieron muy rentables: Fannie Mae reportó $ 3.7 mil millones en ingresos netos en el primer trimestre de 2025 solo, y un patrimonio neto general de más de $ 98 mil millones, mientras que Freddie Mac reportó $ 2.8 mil millones y un patrimonio neto de $ 62 mil millones.

Esto plantea la pregunta: ¿Las entidades aún necesitan estar en la conservación? ¿O es el momento de liberarlos y dejar que una vez más se conviertan en empresas privadas?

Pros y contras de liberar los GSE de la conservación

A pesar de las fluctuaciones de tasas, el mercado hipotecario, particularmente los préstamos asegurados por Fannie Mae y Freddie Mac, ha disfrutado de un período de estabilidad desde que salió de la Gran Recesión. Las tasas de delincuencia y ejecución hipotecaria son más bajas que los promedios históricos, los préstamos están fácilmente disponibles para los prestatarios calificados y parece que no hay escasez de capital disponible para que los prestamistas los usen. Entonces, ¿por qué arriesgarse a molestar al carro de Apple al liberar las GSE?

Delgado cree que una fuerza impulsora es el deseo de la administración Trump de reducir la responsabilidad federal.

«Quieren reducir algunas de las responsabilidades que el gobierno tiene, particularmente en la vivienda», dice Delgado, y agrega que liberar las GSE conduciría a «una mayor competencia; tendrá una mejor utilización y desarrollo y exploración de la tecnología; puede racionalizar la entrega de hipotecas. Los negocios pueden hacer muchas cosas maravillosas que una empresa gubernamental no puede porque es demasiado burocrática».

Los negocios pueden hacer muchas cosas maravillosas que una empresa gubernamental no puede porque es demasiado burocrática.

— Ed Delgado
Director Gerente, Asesores de Políticas Hipotecas

Chris Whalen, CEO de Whalen Global Advisors, cree que la motivación tiene más que ver con el «gran y hermoso proyecto de ley» de Trump.

«Donald Trump quiere reducir los impuestos», dice Whalen. «Quiere institucionalizar sus recortes de impuestos anteriores. Quiere regalar un poco más de dinero, y eso podría aumentar el déficit hasta $ 2 billones. Y ven a Fannie y Freddie como una forma de recaudar algo de efectivo para ayudar a pagar todo eso. Si podrían salir y recaudar $ 300, $ 400 mil millones rápidamente para ayudar a enchufar este agujero, entonces, entonces, es probable que suceda». «.

Estos son algunos argumentos poderosos. Entonces, ¿cuál es la captura?

«Si libera a los GSE de la conservación y los privatiza, verá que las tasas hipotecarias suben», dice Ivinson. Los inversores, dice, querrán ser compensados ​​por el mayor riesgo que están tomando con una inversión que no está respaldada por el gobierno.

«Los inversores quieren un rendimiento más sustancial de su inversión, y esto se traducirá en tasas más altas para el consumidor», dice Ivinson.

Whalen está de acuerdo, advirtiendo que, según las tasas de hoy en día, «terminaríamos en un 7,5 por ciento, y veríamos una disminución aún más del disminución de las ventas de viviendas. Habría aún menos actividad de refinanciamiento que hoy. Por lo tanto, habría un golpe de doble barril para viviendas e hipotecas».

Sería un golpe de doble cañón para viviendas e hipotecas.

– Chris Whalen
CEO, Whalen Global Advisors

Delgado también se preocupa por perder la estabilidad que los GSE han ayudado a restablecer desde que comenzó la conservación.

«Mi mayor miedo es una repetición de 2008», dice Delgado. «Si no establece directrices y responsabilidades claras (reglas, regulaciones, políticas que son exigibles, traerá de vuelta un elemento de la codicia y las prácticas más riesgosas, que es lo que causó el colapso del mercado inmobiliario. Y las GSE no operan así, están allí para cumplir un mandato según lo prescrito por los Estados Unidos».

Además, para compradores o prestatarios por primera vez con puntajes de crédito límite, las hipotecas podrían ser más difíciles de obtener.

«Parte del beneficio de involucrar al gobierno federal es que quieren defender la propiedad de vivienda», dice Ivinson. «Quieren asegurarse de que la propiedad de vivienda no sea solo para personas con un crédito perfecto. El mercado privado lo analizará desde una perspectiva de riesgo puro y decir:» Vamos a deshacernos de estos prestatarios de FICO más bajo, porque esos son los que nos causan todo el riesgo y todo el incumplimiento. No lo hagamos «.

¿Lo harán o no?

Los expertos de la industria no están seguros si terminar con la conservación de GSE es realmente una alta prioridad para una administración con tantas otras preocupaciones apremiantes. Pero hay un amplio consenso de que hacer cualquier cosa con Fannie Mae y Freddie Mac debe hacerse pensativamente, y con gran cuidado, ya que tienen un impacto tan descomunal en el mercado hipotecario.

La transición a una era posterior al servicio debe hacerse de la manera correcta, con una amplia línea de tiempo.

– Bob Broeksmite
Presidente y CEO, Asociación de Banqueros Hipotecarios

Bob Broeksmit, presidente y CEO de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, lo resume sucintamente: «Los GSE son parte integral de la propiedad de vivienda y la vivienda de alquiler, y la transición a una era posterior al servicio debe realizarse de la manera correcta con una línea de tiempo amplia. En este momento, las tasas de la hipoteca aún son elevadas, y las tarifas de los consumidores siguen siendo tensas en el caso de las tarifas.