Evaluación de refinanciamiento: cómo funciona y qué esperar

Al refinanciar su hipoteca, su prestamista puede querer que una evaluación profesional evalúe su hogar para determinar su valor de mercado. Los resultados de la evaluación pueden afectar su nuevo préstamo, como determinar si necesita pagar el seguro hipotecario privado (PMI).

Saber qué esperar de la evaluación puede ayudarlo a navegar por el proceso de refinanciamiento con más confianza.

¿Qué es una evaluación de refinanciamiento?

Una evaluación de refinanciamiento a menudo es parte del proceso de suscripción al reemplazar su hipoteca actual por una nueva. Su prestamista puede ordenar una evaluación para determinar el valor de mercado de su hogar y confirmar que es suficiente para asegurar el nuevo préstamo. Ayuda al prestamista a determinar su límite de endeudamiento y el tamaño de su préstamo.

Al igual que con la evaluación realizada cuando compró la casa por primera vez, una evaluación de refinanciamiento evalúa la condición de la propiedad y la compara con casas similares en el mercado inmobiliario local. El proceso puede ser más simplificado, especialmente si está trabajando con el mismo prestamista.

¿Por qué los prestamistas requieren evaluaciones del hogar para un refinanciamiento?

Los prestamistas generalmente requieren una evaluación del hogar antes de aprobar un refinanciamiento hipotecario, ya que les ayuda a evaluar el valor y la condición del hogar para garantizar que el préstamo tenga sentido financiero.

Una evaluación puede cumplir varios propósitos:

• Confirme el valor actual de la casa. La evaluación evalúa el valor actual de su hogar, asegurando que el prestamista no esté ofreciendo más de lo que vale la propiedad, ya que la casa sirve como garantía si está por defecto.
• Mida su capital para las refinanciamiento de efectivo. Su capital, la diferencia entre el valor tasado de la casa y el saldo de su préstamo restante, determina cuánto efectivo puede sacar con un refinanciamiento de efectivo.
• Evaluar la condición de la propiedad. La evaluación también proporciona al prestamista una instantánea de qué tan bien se ha mantenido el hogar y cómo se compara con propiedades similares en el área.

¿Siempre necesito una evaluación para refinanciar?

No todas las refinanciaciones requieren una evaluación. La decisión, sin embargo, depende completamente del prestamista.

Bank of America, por ejemplo, requiere una evaluación de refinanciamiento «para evaluar con precisión el valor de la propiedad y el riesgo de la transacción», dice Ann Thompson, ejecutiva de préstamos especializados retirados para Bank of America. Ella dice además que las evaluaciones «proporcionan la validación independiente de otra información crítica, como la ocupación, la finalización, la información del proyecto de condominios y la salud y la seguridad».

Algunas opciones de refinanciamiento del gobierno le permiten omitir la evaluación por completo si califica:

• FHA REDILLE REFINANCE: Este programa ofrece tarifas reducidas o mejores términos de préstamo sin la opción de sacar efectivo. Para calificar, ya debe tener un préstamo de la FHA con buena reputación y cumplir con otros criterios establecidos por el prestamista.
• Préstamo de refinanciamiento de reducción de tasa de interés de VA (IRRRL): Disponible para los prestatarios calificados con un préstamo VA existente, esta opción le permite refinanciar a una tasa de interés más baja o cambiar de una tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija sin una evaluación.

¿Qué factores consideran los evaluadores de refinanciamiento?

Los tasadores analizan varios aspectos de su hogar para estimar su valor de mercado actual, incluido:

• Ubicación: Los tasadores evalúan ventas recientes de casas similares en su área. También consideran su proximidad a Escuelas, parques, tiendas y otras comodidades. Este es uno de los factores más importantes.
• Tamaño: Evalúan los pies cuadrados de su hogar, así como la cantidad de habitaciones y baños.
• Diseño y funcionalidad: Un diseño moderno y abierto o un plano de planta eficiente puede contribuir positivamente al valor tasado.
• Mejoras en el inicio: Las actualizaciones de las áreas clave, como la cocina, los baños y los techos, pueden aumentar el valor de su hogar.
• Servicios exteriores: Se tienen en cuenta los garajes, las cubiertas, los porches y la apelación general de la acera durante la evaluación.
• Condición de los sistemas de hogar: Los tasadores verifican el estado de su plomería, calefacción/CA, electricidad y otros sistemas domésticos importantes y pueden marcar cualquier problema que afecte el valor.

Si está refinanciando con el mismo prestamista o tasador, pueden prestar atención adicional a los cambios o mejoras realizadas desde el préstamo original.

¿En qué se diferencia una evaluación de refinanciamiento de una evaluación de compra?

Las evaluaciones de refinanciamiento y compra siguen un proceso similar, pero difieren en cómo se determina el valor y el nivel de participación permitió al propietario.

• Evaluación de compras: Estos dependen del precio de venta acordado de la casa como punto de referencia. El tasador utiliza esa cifra como un punto de referencia y a menudo alinea la valoración estrechamente con el precio del contrato.
• Evaluaciones de refinanciamiento: Estos no tienen un contrato de venta reciente para guiar la valoración. En cambio, el tasador basa el valor de la casa por completo en factores como ventas comparables, condición de propiedad y tendencias actuales del mercado.

Con un refinanciamiento, generalmente puede estar presente durante la evaluación. Estar allí le brinda la oportunidad de señalar cualquier actualización o reparación y proporcionar documentación de mejoras que puedan ayudar a respaldar el valor del hogar.

Cómo funciona el proceso de evaluación

La evaluación de refinanciamiento generalmente ocurre temprano en el proceso de préstamo, después de enviar su solicitud, pero antes de la aprobación final. Su prestamista ordenará la evaluación y coordinará directamente con un profesional con licencia para evaluar el valor actual de su hogar.

El proceso puede variar según el prestamista, pero generalmente sigue estos pasos:

• Orden de evaluación: Una vez que su solicitud de refinanciamiento está en marcha, el prestamista solicita una evaluación independiente de un tasador con licencia.
• Programando la visita: El tasador lo contacta para programar un tiempo para inspeccionar la propiedad. En la mayoría de los casos, puede estar presente para la visita.
• Recorrido de evaluación: El tasador evalúa tanto el interior como el exterior de la casa, verificando la integridad estructural, los problemas de seguridad, el recuento de habitaciones, el diseño y las actualizaciones o renovaciones recientes. La inspección física generalmente dura entre 20 minutos y unas pocas horas, dependiendo del tamaño y la complejidad de la propiedad.
• Comparación de mercado e informe: Después de la visita, el tasador revisa las recientes ventas comparables y prepara un informe que estima el valor de mercado de su hogar, que se envía a su prestamista.

El proceso en sí es generalmente sencillo, pero su tiempo puede variar. La evaluación generalmente tarda unos días en completarse, mientras que el proceso de refinanciamiento completo a menudo lleva entre 30 y 45 días o más en completarse.

Alternativas a las evaluaciones en persona

En algunos casos, una evaluación tradicional en persona puede no ser necesaria para un refinanciamiento. Ciertos programas de préstamos y perfiles de prestatario permiten alternativas más rápidas o más flexibles.

Las opciones pueden incluir:

• Evaluación de escritorio: Este tipo de evaluación se completa de forma remota utilizando registros públicos, datos MLS, evaluaciones fiscales y otros detalles de propiedad digital.
• Evaluación híbrida: Un inspector de terceros recopila datos y fotos en el sitio, mientras que un tasador con licencia revisa la información y completa la valoración de una ubicación separada.
• Evaluación: También conocida como una evaluación exterior, esto involucra al tasador que evalúa la propiedad desde afuera sin ingresar a la casa. A veces se usa para las refinanciamiento de la FHA o VA y se vuelve más común durante la pandemia Covid-19.

Estas alternativas pueden optimizar el proceso de refinanciamiento, pero no están disponibles en todos los casos. La elegibilidad puede depender de su prestamista, tipo de préstamo y calificaciones individuales.

Cómo prepararse para una evaluación de refinanciamiento hipotecario

Un poco de preparación puede ser muy útil para ayudar a su hogar a mostrar bien durante una evaluación. Las mejoras simples y el mantenimiento básico pueden ayudar a apoyar una mayor valoración.

• Limpiar. El tasador probablemente inspeccionará tanto el interior como el exterior, así que tómese el tiempo para ordenar su patio y quitar el desorden adentro. Incluso la limpieza y organización básica puede causar una fuerte impresión.
• Agregue iluminación. Antes de que llegue el tasador, abra las sombras de la ventana y encienda las luces para que su hogar parezca brillante y acogedor.
• Ajuste la temperatura. Asegúrese de que su calefacción o enfriamiento esté configurado en un nivel cómodo, para que la casa se sienta bien mantenida durante la visita.

«Un propietario puede preguntarle al tasador qué les ayudaría más cuando estén en la propiedad», dice Lisa Desmarais, vicepresidenta de asuntos de evaluación de la Fundación de tasación, una asociación profesional de tasadores de bienes raíces. «Debido a que cada propiedad es exclusiva de su propio mercado, solo el tasador que viene a la propiedad podrá asesorar mejor cómo el propietario puede prepararse para la visita del tasador».

¿Qué sucede después de una evaluación de refinanciamiento?

Después de completar la evaluación, el prestamista utiliza los resultados para finalizar la aprobación de su préstamo. El valor de su hogar ayuda a determinar su capital, términos de préstamo y si el refinanciamiento puede avanzar.

• Si el valor cumple con las expectativas: El préstamo procede a la aprobación y cierre final sin cambios importantes. La evaluación confirma que la propiedad es suficiente garantía para el monto del préstamo.
• Si el valor es más alto del esperado: Una evaluación más alta de lo esperado puede darle más flexibilidad en su refinanciamiento. Puede calificar para una mejor tasa de interés basada en su mayor capital. Si la evaluación empuja su capital después del 20 por ciento, es posible que pueda eliminar el seguro hipotecario privado. Un valor más alto también puede permitirle pedir prestado más a través de un refinanciamiento de efectivo.
• Si el valor es más bajo de lo esperado: El prestamista puede reducir el monto del préstamo, requerir PMI o, en algunos casos, negar el refinanciamiento.

La cantidad de flexibilidad que tiene en el futuro depende del resultado de la evaluación. Es posible que deba reevaluar sus opciones, especialmente si el valor tasado afecta su relación préstamo-valor.

¿Cuánto cuesta una evaluación de refinanciamiento?

Las tarifas de evaluación se incluyen en los costos de cierre que paga un prestatario. El costo de una evaluación de refinanciamiento puede variar según el tamaño, la condición y la ubicación de su hogar, así como la complejidad del informe.

La última encuesta de evaluación de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios encontró que la mayoría de los encuestados informaron haber pagado $ 400 o más por una evaluación estándar, con el costo típico promediando alrededor de $ 500.

Si bien algunos prestamistas pueden requerir que pague la tarifa de evaluación por adelantado, a menudo se incluye en sus costos de cierre y puede ser lo que se permite.

Qué hacer si la evaluación de su hogar es baja

Una baja evaluación puede limitar sus opciones de refinanciamiento, especialmente si reduce su capital o empuja su relación préstamo a valor por encima de los límites del prestamista. Pero eso no significa que el refinancio esté fuera de la mesa. Hay varias formas de responder:

• Revise el informe para obtener errores. Revise la evaluación cuidadosamente para asegurarse de que refleje con precisión las características y la condición de su hogar.
• Envíe una reconsideración de valor. Si encuentra inexactitudes o tiene mejores ventas comparables, puede pedirle al prestamista que desafíe la evaluación presentando pruebas de apoyo.
• Solicitar una segunda evaluación. Algunos prestamistas permiten una segunda opinión. El costo sale de su bolsillo, pero puede valer la pena si la evaluación inicial parece inusualmente baja o defectuosa.
• Ajuste su estrategia de refinanciamiento. Si la evaluación limita sus opciones, es posible que deba ajustar el monto de su préstamo, aceptar el tipo de préstamo de refinanciamiento PMI o cambiar.
• Comprar alrededor. Si no está satisfecho con los resultados, puede comenzar de nuevo con un nuevo prestamista y tasador, potencialmente recibiendo un resultado más favorable.

Preguntas frecuentes sobre evaluaciones de refinanciamiento