Escenarios de tasa hipotecaria para ver después de un probable recorte de tasas de alimentación

Casi todos piensan que la Reserva Federal reducirá las tasas de interés esta semana. Ese sentimiento se ha traducido a la caída de las tasas hipotecarias. La semana pasada, la tasa fija promedio de 30 años cayó a 6.38 por ciento, según la encuesta nacional de prestamistas de Bankrate. Las tarifas no han sido tan bajas en casi un año.

«Estas tasas más bajas reflejan el creciente optimismo del mercado de que es probable que la Reserva Federal reduzca las tasas en su próxima reunión el 17 de septiembre, y se esperan más recortes hasta fin de año», dice Samir Dedhia, CEO de una hipoteca real.

Una nota importante: las tasas hipotecarias no están dictadas por la política del banco central sino por una compleja variedad de factores, incluidos los rendimientos del Tesoro a 10 años y la demanda de hipotecas entre los inversores que compran préstamos para el hogar. Reflejando signos de una economía de desaceleración, las tasas de tesorería a 10 años coquetearon recientemente con un 4 por ciento, muy por debajo de los niveles de 4.5 por ciento observados a principios de este año.

Aun así, los datos económicos permanecen decididamente mixtos. El informe de empleos de agosto del Departamento de Trabajo fue más débil de lo esperado, preparando el escenario para que la Fed reduzca las tasas. Sin embargo, el informe de inflación de agosto contó una historia diferente: los aumentos de precios se aceleraron al 2.9 por ciento, alejándose más del objetivo del 2 por ciento de la Fed y argumentando en contra de un recorte de tasas.

Pero si la Fed hace las tasas de reducción en un cuarto de punto como se esperaba, ¿qué sucederá con las tasas hipotecarias? Por desgracia, no es una pregunta fácil de responder, pero aquí hay algunos escenarios de cómo podrían desarrollarse las cosas.

Escenario 1: aumento de las tasas hipotecarias

Hemos visto esta película antes: cuando el Banco Central redujo su tasa de referencia el año pasado, las tasas hipotecarias aumentaron.

A mediados de septiembre de 2024, la tasa promedio de préstamos a 30 años fue del 6.2 por ciento, según la encuesta nacional de Bankrate. Luego, la Fed redujo las tasas en tres reuniones seguidas, bajando acumulativamente su tasa de referencia en un punto porcentual completo. ¿Cómo respondieron las tasas hipotecarias? Desafiaron a la Fed y se dispararon, aumentando por encima del 7 por ciento.

Esa desconexión entre la tasa de fondos federales y las tasas hipotecarias sugiere que incluso si el banco central recorta las tasas dos veces este año, como la mayoría de los observadores esperan, las tasas hipotecarias podrían volver al 7 por ciento.

El año pasado, las tasas hipotecarias zigaron mientras la política de la Fed Zagged, un recordatorio claro de que la Fed no establece tasas hipotecarias. Si la historia reciente se repite, entonces el próximo corte ya se ha convertido en las tasas hipotecarias, y subirán desde aquí, especialmente dada la sorprendente terquedad de la inflación. El índice de precios al consumidor (IPC) ha sido en alto en parte por las políticas arancelas del presidente Donald Trump.

«Espero que las tasas tengan una ligera presión al alza a medida que el mercado procesa los datos del IPC y la próxima reunión de la Fed», dice Robert J. Smith, economista jefe de Getwyz Mortgage.

En este escenario, el optimismo reciente sobre las tasas más bajas se evapora rápidamente.

Escenario 2: las tasas hipotecarias permanecen iguales

Quizás la historia no se repite. Tal vez las tasas hipotecarias se establecen en el rango de 6.25 por ciento a 6.5 por ciento. Eso sería un alivio bienvenido de una reciente racha de tasas hipotecarias elevadas. Brevemente alcanzaron un 8 por ciento en 2023, luego pasaron tramos de 2024 y 2025 por encima del 7 por ciento.

En este escenario, las tasas hipotecarias ingresan a un patrón de tenencia ya que el mercado da sentido a datos económicos conflictivos.

«Un corte básico de 25 puntos básicos es casi una cosa segura, y el mercado lo ha horneado en el nivel de tarifa actual», dice Sean P. Salter, profesor asociado de finanzas en la Universidad Estatal de Middle Tennessee. «Busco tasas para permanecer en el rango actual hasta que tengamos una mejor idea del verdadero estado de la economía estadounidense».

Gran parte de la reciente disminución de las tasas hipotecarias fue estimulada por el informe de empleos que salió a principios de septiembre. Es poco probable que la medida de la Fed con mayor disminución en las tasas hipotecarias, dice Phil Crescenzo Jr., vicepresidente de Nation One Mortgage Corp.

Si así es como se desarrolla la historia, no todo es malo: la reciente recesión en las tarifas es sacar a algunos compradores y prestatarios de la barrera. El índice de refinanciamiento de la Asociación de Banqueros Hipotecarios aumentó un 34 por ciento a principios de septiembre desde la misma semana de la semana hace un año, y su índice de compra aumentó un 23 por ciento, según el informe más reciente del grupo comercial.

Escenario 3: Tasas hipotecarias Caída

Otra posibilidad, y una que esperan los oficiales de préstamos y los agentes inmobiliarios, es que las tasas hipotecarias siguen cayendo y que la Fed sigue reduciendo. Es un escenario de lo que debes hacerte: las tasas hipotecarias generalmente aumentan cuando la economía está acelerando, y generalmente caen cuando la economía comienza a pulverizar. Por lo tanto, la disminución de las tasas probablemente seguiría la debilidad continua en el mercado laboral.

Las tarifas al 6 por ciento o menos no serían malas noticias en ciertas esquinas. Algunos compradores de vivienda desanimados podrían decidir salir del bulto y reanudar sus búsquedas en el hogar. Y algunos de esos propietarios que tomaron hipotecas al 7.5 por ciento podrían refinanciar en una deuda más barata.

«Hemos visto un flujo constante de datos que apuntan a la inflación de enfriamiento y un mercado laboral más suave, que en conjunto crean una presión a la baja sobre los rendimientos», dice el Dr. Anthony O. Kellum, presidente y CEO de Kellum Mortgage en Roseville, Michigan. «El mercado de bonos ya ha comenzado a reflejar este sentimiento, con los inversores posicionando la probabilidad de que la Fed comience a relajar más adelante este año. Ese cambio en las expectativas tiende a recurrir directamente a las tasas hipotecarias. Si bien la volatilidad siempre es posible, especialmente si la superficie inesperada de los informes económicos, el impulso general se siente inclinado hacia tasas ligeramente más bajas en el término cercano».