Errores que cometí al refinanciar mi hipoteca

Cuando mi esposo y yo refinanciamos nuestra hipoteca en 2009, nos sentimos seguros de que estábamos haciendo el movimiento correcto. Como ambos teníamos un crédito excepcional, sabíamos que podríamos reducir nuestra tasa hipotecaria en un punto porcentual o más, como se considera rigor Al refinanciar. Una obvia, ¿verdad?

En retrospectiva, me pregunto. Deberíamos haber considerado otros factores más allá de la tasa, que van desde el costo general de la refinanciación hasta su impacto en nuestra estaca de equidad en el hogar. Y deberíamos haber hecho algunas comparaciones entre los prestamistas, en lugar de apresurarnos a nuestro banco actual.

Aquí hay siete pasos en falso que hice al refinanciar mi hipoteca en 2009, y lo que haría de manera diferente hoy.

1. Centrarse solo en la tasa de interés

Tengo que admitir: estaba centrado en el láser en el hecho de que podríamos reducir nuestro tasa hipotecaria en un 1,25 por ciento y afeite casi $ 300 de descuento en nuestro pago mensual de hipotecas. Eso se sintió como una gran victoria, y de alguna manera, lo fue.

Lo que no consideré fue el real Costo de refinanciación. No comprendí completamente la importancia del APR (tasa de porcentaje anual). El APR refleja el costo total del préstamo: no solo la tasa de interés, sino las tarifas de los prestamistas, los puntos y otros costos de cierre. Su ABR puede ser tan alto como un punto completo más alto que la tasa de interés cotizada.

Lección aprendida: El APR es inevitablemente más alto que la tasa de interés y es el número real que debe comparar al evaluar las ofertas. Si pudiera hacerlo, ejecutaría los números a través de un calculadora de refinanciamiento hipotecario Para comprender el costo total del refinanciamiento, incluido la cantidad de intereses que pagaríamos con el tiempo y los costos de cierre, no solo los ahorros mensuales.

2. No pagar los costos de cierre por adelantado

La refinanciación no es gratuita: como una hipoteca principal, viene con los costos de cierre, varias tarifas asociadas con la solicitud, la administración y la suscripción del préstamo que paga por adelantado, a menos que los ingrese a la hipoteca. Un refinancio sin costo de cierre, que le permite hacer eso, sonaba genial en ese momento. Entre la evaluación, el seguro de título, las tarifas de los prestamistas y todo lo demás, estos costos se sumaron, y no quería pagar una gran suma de su bolsillo. Además, agregar estos gastos al préstamo se sintió más fácil.

Lo que no pude entender: cuando se transforma de los costos de cierre, el prestamista los agrega al principal de la nueva hipoteca, y el monto se cobra el interés. Eso resulta en un saldo de préstamo más grande, pagos mensuales más altos y más intereses pagados en general durante la vida útil del préstamo.

Lección aprendida: Han pasado más de 15 años desde que refinanciamos. Sé que ahora hemos recuperado el costo del préstamo. Pero en ese momento, no revisamos los números en un Calculadora de equilibrio de refinanciamiento hipotecario para sopesar nuestras opciones. Si ahora estuviera refinanciando, estaría más interesado en pagar la hipoteca antes que darme cuenta de los ahorros inmediatos.

3. No negociar tarifas

Si bien algunos no son negociables, muchas tarifas de refinanciamiento no están en piedra, están a discreción del prestamista. Eso significa que el prestamista puede reducir o incluso renunciar a estos cargos, incluidos los grandes como la tarifa de origen. Los prestamistas también pueden ofrecer descuentos para pagos automáticos o declaraciones sin papel, para mantenerse competitivos y ganar su negocio.

En nuestro caso, simplemente aceptamos los términos que el prestamista ofreció asi, sin hacer ninguna pregunta. No sabemos con certeza si habrían cambiado algo, pero, si no preguntas, no lo entiendes.

Lección aprendida: La negociación puede no eliminar cada tarifa, pero incluso recortar unos pocos cientos de dólares puede marcar la diferencia. Comparar las ofertas de refinanciamiento de varios prestamistas lo pone en una posición mucho mejor para obtener la mejor oferta.

Lo que me lleva a mi próximo error …

La refinanciación es como comprar cualquier otra cosa: es mejor que compre, como dice la canción. Cometimos el error de refinanciación Con nuestro prestamista hipotecario sin siquiera considerar ninguna otra institución, principalmente porque era más fácil. No comparé tarifas, tarifas, revisiones de clientes o términos de préstamos en todas las empresas. Estaba feliz de que estuviéramos aprobados y listos para avanzar.

Las tarifas y los términos de refinanciamiento varían de bancos, cooperativas de crédito y prestamistas en línea. Incluso si ha sido un cliente fiel, su prestamista actual podría no tener la mejor oferta.

Lección aprendida: Obtenga citas de al menos tres a cinco prestamistas de refinanciamiento hipotecario y comparar sus costos generales. Incluso una pequeña diferencia en la tasa, como el 0.25 por ciento, puede conducir a ahorros significativos con el tiempo.

5. Ignorando el impacto en la equidad hipotecaria

La consideración más importante en la refinanciación es la cantidad de capital doméstico que tiene. Puede comer en su participación de propiedad de vivienda, especialmente si pide prestado contra la parte del valor de su hogar con un refinanciamiento.

Si recuerda, 2009 fue un momento precario para la economía estadounidense, cerca del final oficial de la Gran Recesión. Decir que los valores de las viviendas estaban cayendo sería un eufemismo. Entre diciembre de 2006 y diciembre de 2009, los precios de las viviendas cayeron un 20 por ciento en promedio, según el Banco de la Reserva Federal de Filadelfia.

En un momento, como millones de propietarios, en realidad estábamos bajo el agua en nuestra hipoteca, lo que significa que debíamos más de lo que valía la casa. Y llegar a los costos de cierre tampoco ayudó a la situación. Al aumentar nuestro saldo general de la hipoteca, aportamos la participación de la propiedad de vivienda que habíamos construido (su equidad casera es igual al valor de su hogar menos la hipoteca, el monto de la casa que posee directamente).

Lección aprendida: Desde entonces, hemos recuperado la equidad que perdimos y más. Pero algunos propietarios no tienen tanta suerte. Attom Data Solutions informa que más de 5 millones de propiedades todavía estaban «seriamente bajo el agua» en 2019, una década completa después de que terminó la crisis de vivienda. (Las hipotecas «seriamente bajo el agua» se clasifican como aquellas al menos un 25 por ciento más altas que el valor de mercado estimado de las casas). Siempre considere cuánto afectará un refinanciamiento su capital. Si los valores de las viviendas caen, o si planea vender antes de que los precios se recuperen, la refinanciación puede hacer más daño que bien.

6. No comprar puntos

Sabiendo que no planeamos movernos, probablemente deberíamos haber tenido una visión a largo plazo cuando refinanciamos. En ese momento, elegimos no comprar agujas Para reducir nuestra tasa de interés, ya que no queríamos gastar más por adelantado.

Los puntos generalmente le costarán el 1 por ciento del monto del préstamo, lo que a su vez reduce su tasa de interés en aproximadamente 0.25 puntos porcentuales. Si bien eso puede no parecer una gran diferencia, durante la vida de un préstamo, realmente puede sumar. Supongamos que está refinanciando su hipoteca de $ 300,000 a un préstamo fijo a 30 años con un interés del 7 por ciento. Así es como los ahorros podrían romperse:

Lección aprendida: Comprar puntos no tiene sentido para todos, ya que extenderá su punto de equilibrio en el Refi. Pero si planeas quedarte a largo plazo, vale la pena hacer los cálculos. Quince años después del refinanciamiento, está claro que hemos pagado mucho más en intereses de lo que hubiéramos hecho si hubiéramos realizado esa inversión. Lo que parecía ahorrar dinero terminó siendo un error costoso.

7. Con las opciones de término

Cuando refinanciamos, pasamos de un préstamo de 30 años, que ya habíamos estado pagando durante cinco años, en una nueva hipoteca de 30 años. En retrospectiva, perdimos una gran oportunidad.

Al refinanciar en otra hipoteca de 30 años, básicamente restablecemos el reloj, extendiendo efectivamente nuestra hipoteca y extendiendo nuestra deuda a 35 años. Eso significa que terminaremos pagando más en intereses a largo plazo, incluso con la tasa más baja. Lo que no me di cuenta fue que refinanciar en un préstamo de 15 o 20 años podría haber reducido drásticamente lo que pagamos con el tiempo, incluso si el pago mensual era un poco más alto.

Lección aprendida: La refinanciación no solo tiene que tratarse de reducir sus pagos mensuales. También es una oportunidad para acortar el plazo de su préstamo y potencialmente ahorrar mucho en interés.

La moral de mi historia de errores hipotecarios

¿Lamento refinanciar nuestra hipoteca? No, pero si pudiera rebobinar el reloj, abordaría el proceso con más cautela. Hubiera ejecutado los números con más cuidado, pensé más sobre las compensaciones a largo plazo y había hecho más preguntas por adelantado sobre APR y cómo podría verse afectado nuestra equidad en el hogar. Habría analizado más de cerca los costos que rodamos en el préstamo, intenté negociar tarifas y consideró si los puntos de compra realmente tenían sentido para nosotros.

Tampoco exploré si otras opciones de Refi, como un préstamo a corto plazo, podría haber sido mejor o darme cuenta de lo importante que es comprar para el mejor prestamista.

Lección aprendida: El proceso de refinanciación no se trata solo de enganchar una tasa más baja. A veces vale la pena pensar a largo plazo, incluso cuando los ahorros a corto plazo son tentadores.

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