Ejecución hipotecaria: cómo funciona y cómo evitar

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¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria ocurre cuando el prestamista toma el control de una propiedad después de que un prestatario pierde múltiples pagos de la hipoteca, por incumplimiento del préstamo.

El proceso de ejecución hipotecaria puede tomar hasta varios años, y si no puede compensar los pagos perdidos, puede resultar en la pérdida de su hogar.

Proceso de ejecución hipotecaria: ¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria?

Cada estado tiene sus propias leyes relacionadas con el proceso de ejecución hipotecaria y las ventas de ejecución hipotecaria. Estas leyes pueden regular las opciones de alivio de su hipoteca si ya está en ejecución hipotecaria, cómo publicar un aviso de venta, la línea de tiempo de venta y otras partes del proceso.

Paso 1: Pagos de hipoteca perdidos

Si el pago de su hipoteca se tarde unos días, probablemente no esté en riesgo de ejecución hipotecaria. Su prestamista puede aceptar su pago sin sanciones graves por hasta dos semanas después de la fecha de vencimiento. Sin embargo, después del período de gracia, su pago se considera tarde y su prestamista cobrará tarifas atrasadas. También puede recibir una advertencia de su prestamista sobre una posible ejecución hipotecaria si no realiza el pago.

Paso 2: Aviso de valor predeterminado

Después de tres a seis pagos de hipotecas perdidos, su prestamista presentará un aviso de incumplimiento ante la oficina del registrador local. También debe recibir una copia por correo certificado y, dependiendo de su estado, su prestamista puede publicar el aviso en su puerta principal. Este aviso especifica cuánto debe para devolver su hipoteca a la buena reputación.

Una vez que haya recibido un aviso de incumplimiento, debe actuar rápidamente para evitar los procedimientos de ejecución hipotecaria. «No dejes que esto se repita», dice Andy Manthei, especialista en desarrollo de negocios de Greenpath, una organización sin fines de lucro que se especializa en asesoramiento financiero y de vivienda.

Su próximo paso debe ser contactar a su prestamista para explorar opciones como la torre de tolerancia. También es posible que desee comunicarse con un consejero de vivienda. Puede usar la herramienta de búsqueda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Para encontrar una en su estado.

Un aviso de incumplimiento podría aparecer en su informe de crédito y afectar su puntaje. Esto puede hacer que sea más difícil obtener otros tipos de crédito o refinanciar su hipoteca.

Paso 3: Preforeclosura

Preforeclosure es el tiempo entre el aviso de incumplimiento y la subasta o venta de su hogar. Durante este tiempo, puede detener el proceso de ejecución hipotecaria pagando el monto especificado en el aviso de incumplimiento. También puede tener la opción de vender su casa y pagar el dinero adeudado, un proceso llamado una venta corta.

La cantidad exacta de tiempo que dura la preforeculación depende de su estado.

Paso 4: Aviso de venta

Si no puede llevar su hipoteca a la buena posición dentro del plazo asignado, su prestamista presentará un aviso de venta. Su hogar será colocado para subastar en un momento y lugar especificados.

El aviso de venta se puede publicar de diferentes maneras dependiendo de su estado. Por ejemplo, en Carolina del Norte, el aviso debe publicarse en un periódico local y publicado en el tribunal local. En California, debe publicarse en la propiedad, así como en un lugar público en el condado, entregado por correo certificado y publicado en su periódico local.

Dependiendo de las leyes de su estado, es posible que pueda ejercer el derecho de redención y reclamar su casa hasta la venta de ejecución hipotecaria, o incluso después.

Paso 5: Desalojo

Después de la subasta y venta de su hogar, generalmente tendrá unos días para reunir sus pertenencias y pasar a una nueva residencia. Si no se muda voluntariamente, el personal de aplicación de la ley puede legalmente eliminarlo a usted y a sus pertenencias de las instalaciones.

Tipos de ejecución hipotecaria

Los tipos de ejecuciones hipotecarias que pueden ocurrir dependen de los términos de su estado de origen y de hipotecas. Algunas ejecuciones hipotecarias involucran acciones legales (ejecuciones hipotecarias judiciales) y otras no (ejecuciones hipotecarias no judiciales). Los tipos de ejecuciones hipotecarias incluyen:

• Ejecución judicial: En una ejecución hipotecaria judicial, el prestamista presenta una demanda y el prestatario es notificado de la falta de pago. El propietario tiene 30 días para recuperar los pagos perdidos antes de que continúe el proceso de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria judicial es un procedimiento estándar en todo el país, pero ciertos estados solo permiten este enfoque y no permiten otros tipos de ejecuciones hipotecarias.
• Poder de la venta: Se permite una ejecución hipotecaria de poder de venta en algunos estados si su hipoteca tiene una cláusula de poder de venta en el contrato. Una vez que se atrase en sus pagos, su proveedor de hipotecas puede poner la casa en subasta. Una ejecución hipotecaria de poder de venta se considera una ejecución hipotecaria no judicial porque no se toman medidas legales.
• Ejecución de ejecución hipotecaria estricta: Las ejecuciones hipotecarias estrictas son menos comunes porque solo unos pocos estados los permiten. En este caso, el prestamista hipotecario presenta una demanda contra el propietario, y si el propietario no realiza sus pagos dentro del período ordenado por la corte, el prestamista puede aprovechar la casa.

Estados de ejecución hipotecaria judicial

Los estados que solo permiten ejecuciones hipotecarias judiciales incluyen:

Estados de ejecución hipotecaria no judiciales

Estados que permiten ambos tipos de ejecución hipotecaria, judicial y no judicial, incluido:

¿Cuáles son las consecuencias de la ejecución hipotecaria?

Obtener una hipoteca después de la ejecución hipotecaria puede ser un desafío debido al impacto en su puntaje de crédito. También es probable que necesite observar un período de espera, generalmente al menos tres años, antes de solicitar un nuevo préstamo. Otras consecuencias de la ejecución hipotecaria incluyen:

• Perder su hogar: Deberá encontrar un nuevo lugar para vivir con una ejecución hipotecaria en su disco. Esto no solo tendrá un impacto financiero, sino también emocional.
• Daño a su crédito: Una ejecución hipotecaria permanece en su informe de crédito durante siete años.
• Perder su propiedad y equidad: No solo perderá su lugar para vivir, sino que también perderá el dinero y el esfuerzo que le pone. Esto puede tener impactos de gran alcance en su riqueza general.
• Debido dinero: Dependiendo de las leyes de su estado, es posible que deba dinero si su casa se vende en la subasta de ejecución hipotecaria por menos de lo que debe. La cantidad adeudada se llama «deficiencia». Si no puede pagar, puede ser demandado, adoración al salario y más.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria

En última instancia, evitar la ejecución hipotecaria comienza comunicándose con su prestamista o administrador hipotecario. Es poco probable que su prestamista le permita salir por completo para sus pagos perdidos, pero puede ayudarlo a tomar medidas para que no pierda su hogar.

«Sé que no estás solo», dice ManThei. La ejecución hipotecaria puede ser una experiencia aterradora, pero hay pasos que puede tomar para obtener ayuda, explica.

Algunas de las mejores formas de evitar una ejecución hipotecaria de la casa incluyen:

• Póngase en contacto con un consejero de vivienda: Según Manthei, un consejero de vivienda lo conectará con recursos y lo preparará para usarlos. «Como consejeros certificados, caminamos por los propietarios de viviendas a través de cada opción disponible en función de su situación», dice. Puede comunicarse con un consejero local de vivienda HUD o marcar la línea directa de Hope al (888) 995-Hope para conectarse con un experto en vivienda para la ayuda 24/7.
• Aprovechar paciencia Programas: Es posible que pueda solicitar la tolerancia, que pospone temporalmente su obligación de realizar pagos. Si sigue esta ruta, asegúrese de desarrollar un plan para cuándo finaliza el período de tolerancia.
• Ajuste los términos de su préstamo: Si tiene dificultades para pagar el pago mensual de su préstamo, pregúntele a su prestamista si puede modificar los términos de su préstamo. Es posible que pueda recibir un plazo de préstamo más largo y un pago mensual más bajo.
• Obtener un escritura en liga de ejecución hipotecaria: Algunos estados permiten a los propietarios elegir una escritura de ejecución hipotecaria, en la que acepta entregar su hogar a su prestamista para evitar la ejecución hipotecaria. Con esta opción, no necesita pagar su hipoteca, pero aún puede ser responsable de pagar la diferencia entre el valor de su hogar y el saldo de la hipoteca.
• Establezca un plan de pago: Si sabe que no puede hacer el pago de su hipoteca por un mes determinado, avísele a su prestamista lo antes posible. Su prestamista puede establecer un plan de pago que implique pagos o aplazados más frecuentes pero más bajos durante un mes o dos.

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