Directrices para obtener una hipoteca con préstamos estudiantiles

Incluso con los préstamos estudiantiles, es posible calificar para una hipoteca si cumple con ciertos requisitos, incluida la relación máxima de deuda a ingreso (DTI). Aquí está todo lo que necesita saber sobre cómo obtener una hipoteca cuando tiene deuda de préstamos estudiantiles.

¿Puede obtener una hipoteca con la deuda de préstamos estudiantiles?

Sí, puede tener préstamos estudiantiles y una hipoteca al mismo tiempo. Al igual que con cualquier tipo de préstamo, su capacidad para calificar para un préstamo hipotecario depende de su puntaje de crédito y su capacidad para pagar. Simplemente tener deuda de préstamos estudiantiles no necesariamente perjudica su puntaje de crédito.

También debe dedicar una parte de sus ingresos mensuales a pagar los préstamos estudiantiles, por lo que tendrá que Calcule qué pago de hipoteca puedes pagar.

Cómo los préstamos estudiantiles afectan su relación DTI

Uno de los factores clave que buscan los prestamistas, y que los préstamos estudiantiles afectarán, es su relación deuda / ingreso. Su DTI incluye todas sus deudas (que incluyen los pagos de su préstamo estudiantil) en comparación con todas sus ganancias. La relación se calcula dividiendo sus pagos mensuales de la deuda mediante su ingreso bruto mensual, lo que produce un valor porcentual que los prestamistas luego usan para evaluar su capacidad para pagar una hipoteca.

Los prestamistas tienen un marco general para distinguir un buen DTI de uno que indica que los prestatarios pueden estirarse demasiado.

«Las relaciones DTI máximas generalmente se establecen en un 43 por ciento, dependiendo de si se trata de un préstamo respaldado por el gobierno o no», dice Leslie Tayne, abogada de alivio de la deuda en Melville, Nueva York. «Eso significa que sus obligaciones de deuda mensuales divididas por sus ingresos mensuales no deberían exceder el 43 por ciento para las mejores probabilidades de aprobación de préstamos. Aquellos con ingresos más altos, montos de préstamos más bajos y una deuda general más bajas tendrán una relación DTI más baja, lo que aumenta sus probabilidades de aprobación de préstamos».

Aprenda más: Cómo mejorar sus finanzas antes de obtener una hipoteca

Ejemplo de DTI de hipoteca de préstamo estudiantil

En cada uno de estos escenarios, el prestatario quiere ser aprobado para un préstamo hipotecario con un pago mensual de $ 2,000. Cuanto mayor sea el pago del préstamo estudiantil, mayor será el DTI. Para calcular su relación DTI, agregue todos sus pagos mensuales de deuda, divida por sus ingresos mensuales y multiplique por 100.

Times, un prestamista hipotecario no considera la deuda de su préstamo estudiantil

Hay algunas ocasiones en que un prestamista hipotecario excluirá la deuda de su préstamo estudiantil de su fórmula para determinar su DTI, incluyendo:

• Préstamos médicos profesionales: Algunos prestamistas ofrecen hipotecas médicasque son específicamente para los prestatarios que han tomado deudas para completar la escuela de medicina. Si bien la deuda de la escuela de medicina puede ser bastante grande, el prestamista ofrece la flexibilidad para eliminarla de los cálculos de DTI para aumentar las probabilidades de aprobación de un prestatario.
• Deuda de préstamos estudiantiles con un co-firmante: Si un co-firmante, un padre, por ejemplo, está pagando sus préstamos estudiantiles, es posible que pueda eliminar la deuda de los cálculos de DTI. Las reglas varían según el tipo de hipoteca, pero en la mayoría de los casos, deberá demostrar que el co-firmante ha realizado los últimos 12 pagos consecutivos.
• Préstamos estudiantiles elegibles para el perdón, la cancelación y los programas de reembolso contingente de empleo: Estas situaciones únicas también pueden permitirle excluir la deuda de préstamos estudiantiles de su relación DTI, pero deberá hablar con su prestamista para asegurarse de que califique.

Cómo obtener una hipoteca cuando tenga préstamos estudiantiles

Tenga en cuenta que su relación DTI es solo un elemento en el proceso de suscripción, y a menudo hay factores compensantes, como el puntaje de crédito, que los prestamistas usan para determinar si califica para un préstamo.

Si tiene préstamos estudiantiles y desea mejorar sus posibilidades de ser aprobado para una hipoteca, aquí hay algunos consejos:

• Cambiar a un plan de pago basado en ingresos: «Esto puede ayudar a reducir su relación DTI y aumentar sus probabilidades de ser aprobado», dice Tayne. «Es una buena idea hacer este cambio al menos un año antes de solicitar un préstamo hipotecario». Tenga en cuenta que esta opción solo se aplica a los préstamos federales para estudiantes.
• Comprar alrededor: Investigue la competencia y elija un prestamista de buena reputación que pueda ayudarlo a ser aprobado. «Un oficial de préstamos experimentado puede discutir su situación de préstamo estudiantil con usted y ofrecer programas de financiación mejor estructurados para cumplir con sus objetivos presupuestarios», dice Donny Schulze, originador de préstamos hipotecarios en Anniemac Home Mortgage.
• Agregue un copestro al préstamo: «Los ingresos adicionales siempre ayudan con la calificación», dice Juan Carlos Cruz, fundador de Britewater Financial Group, con sede en Brooklyn, Nueva York. «Esta es una manera fácil de reducir su relación DTI, pero asegúrese de que su copestro tenga poca o ninguna deuda y un puntaje de crédito alto».
• Expanda su búsqueda: Considere comprar una casa menos costumbre o más pequeña, o posiblemente en un área más asequible.
• Espera las cosas: «Ahorre un pago inicial más grande, reduzca su deuda y permita que cualquier información negativa sobre su informe de crédito tenga la edad, lo que puede reforzar la probabilidad de que se apruebe», dice Tayne.
• Explore las opciones de pago inicial bajo: Si está cargado con una cantidad considerable de deuda de préstamos estudiantiles, hay Opciones de pago bajo y no hacia abajo Eso puede ayudarlo a superar el obstáculo de tratar de ahorrar mientras paga su deuda académica.
• Solicite asistencia para el pago inicial: Si es la primera vez que compra una casa, es posible que pueda calificar para la asistencia de pago inicial a través de su Autoridad de vivienda local o estatal. En algunos casos, los programas también están diseñados con los estudiantes en mente. Por ejemplo, los graduados recientes en Ohio pueden solicitar asistencia para el pago inicial entre el 2.5 y el 5 por ciento del precio de compra. Mientras permanezcan en el estado de Buckeye durante al menos cinco años, el dinero no tiene que reembolsarse.

Opciones de hipoteca para compradores de viviendas con préstamos estudiantiles

Si tiene préstamos estudiantiles y desea una hipoteca, hay múltiples programas de préstamos hipotecarios para los que puede calificar, que incluyen:

• Fannie Mae préstamo homready -Una opción de pago baja para los prestatarios de bajos ingresos, con seguro hipotecario cancelable
• Freddie Mac Posible préstamo -Una opción de pago de baja baja similar para los prestatarios de bajos ingresos, con la flexibilidad de aplicar el capital de sudor hacia los costos de pago inicial o de cierre
• Préstamo de homeOne Freddie Mac -Otra opción de pago baja ofrecida por Freddie Mac específicamente para compradores de viviendas por primera vez
• Hubo un préstamo – asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y requiere un pago inicial de solo 3.5 por ciento
• Se verá -para miembros del servicio de servicio activo, veteranos y cónyuges sobrevivientes, sin pago inicial ni seguro hipotecario
• Préstamo del USDA – para prestatarios en áreas «rurales» predeterminadas; Puede consultar la elegibilidad a través del sitio web del USDA

Directrices para préstamos estudiantiles por tipo de hipoteca

Ya sea que actualmente esté haciendo pagos de préstamos estudiantiles o tenga un plan de aplazamiento o tolerancia, los compañeros de hipotecas Fannie Mae, Freddie Mac, la Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA) y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) imponen pautas de relación DTI dependiendo de su situación.

Si toda la deuda de su préstamo estudiantil ha sido perdonada, por otro lado, no se contabilizará en su relación DTI, siempre que tenga documentación para probarlo.

Directrices de préstamo estudiantil de Fannie Mae

Si solicita un préstamo convencional, muchos de los cuales son préstamos conformes, lo que significa que se adhieren a los estándares de Fannie Mae, es probable que la deuda de su préstamo estudiantil se incluya en la relación DTI utilizada por el prestamista. Específicamente, si su informe de crédito enumera el pago mensual de su préstamo estudiantil, su prestamista hipotecario puede usar el monto en el informe en el proceso de suscripción, según las directrices de Fannie Mae.

Si su informe de crédito no incluye esos pagos o muestra el monto incorrecto, su prestamista puede facturarlos en su DTI revisando su última declaración de préstamo estudiantil. Su prestamista también puede usar su declaración de préstamo estudiantil si está en un plan de pago basado en ingresos.

«El prestamista hipotecario puede obtener documentación para verificar que sus obligaciones mensuales cuestan $ 0» en el caso del reembolso basado en los ingresos, dice Tayne.

¿Qué sucede si sus préstamos estudiantiles están en tolerancia o diferidos? Según las pautas de préstamos estudiantiles de Fannie Mae, su prestamista puede tener en cuenta el 1 por ciento del saldo de su préstamo estudiantil restante en su DTI, o un pago basado en lo que se indica en los términos de reembolso de su préstamo estudiantil.

Directrices de préstamo estudiantil de Freddie Mac

Las pautas de Freddie Mac para préstamos estudiantiles son similares a las de Fannie Mae, salvo por una diferencia clave: si sus préstamos están en tolerancia o diferidos, o su pago se documenta como $ 0, su prestamista puede tener en cuenta solo el 0.5 por ciento de su saldo de préstamos estudiantiles para calcular su relación DTI.

¿Qué pasa si estás cerca de pagar tus préstamos estudiantiles? Tanto las pautas de Fannie Mae como Freddie Mac abordan esto. En general, si le quedan 10 meses o menos en su plan de reembolso, su prestamista puede optar por no incluir sus préstamos estudiantiles en la relación DTI en absoluto. (Esto también es cierto para otros tipos de deuda, como los préstamos para automóviles).

Este también podría ser el caso si sus préstamos estudiantiles sean totalmente perdonados. En cualquier escenario, tendrá que probar esto a través de sus estados de préstamo estudiantil.

Directrices de hipotecas de la FHA para préstamos estudiantiles

Como es el caso con un préstamo convencional, según las pautas de la hipoteca de la FHA para los préstamos estudiantiles, sus préstamos estudiantiles se considerarán en sus obligaciones de deuda. Su prestamista obtendrá el monto de pago mensual de su informe de crédito o estado de cuenta de préstamos estudiantiles.

«Los prestamistas de la FHA prefieren una relación DTI del 43 por ciento o menor, pero pueden ser más flexibles si tiene reservas de efectivo adicionales y puntajes de crédito más altos», dice Tayne.

Sin embargo, si sus préstamos están en tolerancia o diferidos, o si tiene un plan de pago basado en ingresos, su prestamista hipotecario debe tener en cuenta cualquiera de: 0.5 por ciento del saldo restante de sus préstamos estudiantiles si su pago mensual actual es de $ 0; el pago mensual que figura en su informe de crédito; o el pago real como se indica en su estado de cuenta de préstamo estudiantil.

Directrices de hipotecas VA para préstamos estudiantiles

Si eres un miembro activo del ejército, veterano o cónyuge sobreviviente, es posible que estés pensando en obtener un préstamo de VA. Con un préstamo VA, las pautas para préstamos estudiantiles son algo diferentes a las de otros tipos de hipotecas.

Primero, los prestamistas de préstamos VA generalmente buscan una relación DTI de no más del 41 por ciento. Sin embargo, los préstamos VA no requieren incluir los pagos de préstamos estudiantiles en su relación DTI si esos pagos deben diferirse al menos 12 meses después de la fecha en que se cierra su préstamo VA.

Por otro lado, si actualmente está haciendo pagos de préstamos estudiantiles o espera estar dentro de los 12 meses posteriores a su fecha de cierre, su prestamista hipotecario debe calcular un pago estimado. Esta fórmula es el 5 por ciento del saldo restante de préstamo estudiantil dividido en 12 meses.

Si el pago de su préstamo estudiantil es realmente más alto que eso, entonces eso es lo que debe usarse, según Schulze. Si el pago de su préstamo estudiantil es más bajo, «el prestamista de préstamos VA puede usar el pago real, siempre que documenten los términos de préstamo de su prestamista de préstamos estudiantiles», dice Schulze.

Directrices de hipotecas del USDA para préstamos estudiantiles

En general, los prestamistas buscan una relación DTI del 41 por ciento con un préstamo hipotecario del USDA, pero puede superarlo en algunas circunstancias. Si está realizando pagos mensuales fijos en sus préstamos estudiantiles, su prestamista hipotecario considerará lo que está en su informe de crédito o en el estado de préstamo estudiantil para su relación DTI.

Sin embargo, si sus préstamos estudiantiles se diferencian, en la tolerancia o si está en un plan de pago basado en ingresos, su prestamista debe tener en cuenta el 0.5 por ciento del saldo de préstamo estudiantil restante, o cualquiera que sea el pago actual dentro de su plan de pago.

¿Debería pagar sus préstamos estudiantiles antes de comprar una casa?

No hay una respuesta correcta o incorrecta. En cambio, deberá considerar sus planes a largo plazo, el mercado inmobiliario local y su capacidad para hacer malabarismos con múltiples cargas de deuda. Muchas personas también lo hacen: según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el 37 por ciento de los compradores de viviendas por primera vez también tienen deuda de préstamos estudiantiles. Si está pensando en unirse a sus filas, preste mucha atención a estos tres factores clave.

• Considere su tasa de interés: Si sus préstamos estudiantiles tienen una tasa de interés más alta, por ejemplo, es posible que desee enfocar cualquier dinero extra para pagarlos.
• Calcule su relación DTI: Si su relación DTI es demasiado alta para calificar para una hipoteca, es posible que deba pagar primero los préstamos estudiantiles. Además, si planea comprar una casa en un área más cara, reducir su relación DTI pagando sus préstamos estudiantiles puede ayudarlo a pagar más casa.
• Evaluar sus ahorros: Es posible que no tenga sentido pagar sus préstamos estudiantiles si no tiene suficiente ahorro para un pago inicial de la casa. Tener un 20 por ciento ahorrado para el pago inicial puede hacer que los pagos mensuales de su hipoteca sean más asequibles. También elimina la necesidad de pagar un seguro hipotecario privado, que también reducirá los pagos de su hipoteca.

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