A medida que comienza la temporada de compra de 2025, los estadounidenses están mirando algunas de las condiciones más difíciles que jamás hayan enfrentado. Los precios de las viviendas han aumentado para registrar máximos, y las tasas hipotecarias están muy por encima de sus mínimos récord. Gracias a la compresión de asequibilidad, la edad típica de un comprador por primera vez ha aumentado a 38.
¿Por qué este mercado inmobiliario es tan desafiante para los compradores de viviendas? Culpar a Covid-19. La crisis de la salud arrasó con la economía global, sobrealimentando la demanda de viviendas y enviando precios hacia el cielo.
Cómo la pandemia alimentó un auge de la vivienda
A principios de 2020, cuando un nuevo contagio comenzó a tomar los titulares, el mercado inmobiliario de los Estados Unidos estaba caliente pero no sobrecalentado. El precio promedio de venta de vivienda a nivel nacional había aumentado a casi $ 290,000, según Redfin, una recuperación del accidente una década antes. Y las tasas hipotecarias a 30 años rondaron el 3.75 por ciento, según la encuesta nacional de los prestamistas de Bankrate.
Luego, en marzo de 2020, Covid llegó a los bloqueos de los Estados Unidos siguió. Con la esperanza de evitar una repetición del accidente prolongado de 2009-10, los banqueros centrales y los funcionarios federales se movieron agresivamente para estimular la economía. La Reserva Federal redujo su tasa de referencia a cero. El presidente Donald Trump firmó un paquete de estímulo radical.
Si bien la Fed no dicta las tasas hipotecarias, influye en los rendimientos del Tesoro a 10 años. Cuando estos disminuyeron, las tasas hipotecarias cayeron por debajo del 3 por ciento.
Tentado por préstamos para el hogar súper baratos y estimulados por oportunidades de trabajo remoto, los estadounidenses recurrieron bienes raíces. Los precios en Utah, Idaho y Arizona se dispararon cuando los compradores de California y Seattle se mudaron. Los valores en Florida se dispararon en medio de la demanda de los neoyorquinos trasplantados.
Durante un tiempo, el mercado del vendedor fue tan intenso que cualquier hogar suburbano podría convertirse en objeto de una guerra de ofertas. Según un informe de marzo de 2022 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, cada casa vendida recibió un promedio de casi cinco ofertas, y casi la mitad de los compradores hicieron ofertas por encima del precio de la lista. Casi el 85 por ciento de las casas se vendieron dentro de un mes.
El aumento de las tasas hipotecarias conduce a una ‘recesión de la vivienda’
A finales de 2021, quedó claro que, si bien las políticas federales habían acortado la recesión pandémica, también habían sobreestimulado la economía. La inflación alcanzó su punto máximo en 9.1 por ciento en junio de 2022.
La Fed respondió elevando bruscamente su tasa de referencia. Tesoro de diez años y, finalmente, las tasas hipotecarias siguieron su ejemplo. Según la encuesta semanal de Bankrate, la tasa promedio en un préstamo hipotecario de 30 años se disparó hasta 8.01 por ciento en octubre de 2023.
Las altísimas tasas hipotecarias llevaron a lo que muchos economistas de vivienda calificaron una «recesión de la vivienda». Pocos propietarios querían renunciar a sus préstamos del 3 por ciento, por lo que decidieron no poner sus casas en el mercado. Entre la falta de inventario y las tasas más altas, las ventas de viviendas existentes se desplomaron de una tasa de más de 6.4 millones a principios de 2022 a una tasa de aproximadamente 4 millones a principios de 2023.
A pesar de la falta de demanda, los precios de las viviendas se mantuvieron altos. En el verano de 2023, el precio medio de una casa existente vendida en los EE. UU. Fue más de $ 435,000, un aumento asombroso del 50 por ciento a partir de los precios previos al co-covid.
Imagen de hoy: un apretón de asequibilidad
Si bien el ritmo de apreciación se ha ralentizado, los precios de las viviendas aún están muy por encima de los niveles previos al co-covid. En enero de 2025, el precio medio de la vivienda era de $ 418,489, según Redfin. Y aunque las tasas hipotecarias han disminuido desde los máximos recientes, promediaron el 6.67 por ciento a partir de la encuesta del 2 de abril de Bankrate, aún casi el doble de las tasas de principios de 2020.
Bankrate estima que un comprador de viviendas necesita casi $ 117,000 en ingresos familiares para calificar para una hipoteca de una casa a precio medio, un 50 por ciento más que en enero de 2020.
Según el índice de sentimientos de compra de vivienda de March Fannie Mae, solo el 24 por ciento de los estadounidenses piensan que es un buen momento para comprar una casa. Esto se refleja en la tasa de ventas existentes en el hogar, que se situó en 4.26 millones en febrero de 2025, casi sin cambios que el año anterior, a pesar de las tasas más bajas.
«Entre las tasas hipotecarias elevadas y el aumento de los precios de las viviendas a nivel nacional a un nivel récord, muchos aspirantes a compradores de vivienda sienten que poseer una casa está fuera de alcance», dice Mark Hamrick, principal analista económico de Bankrate.
Un poco de alivio a la vista
Nadie espera que los precios de la vivienda caigan dramáticamente, pero la apreciación parece haberse asentado en un rango moderado. La mediana del precio de la vivienda en febrero aumentó un 3,8 por ciento respecto al año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. «La tasa de aumento se moderará debido a las limitaciones de asequibilidad», dice Mark Palim, economista jefe del gigante hipotecario Fannie Mae.
Andy Walden, vicepresidente de investigación y análisis de Ice Mortgage Technology, dice que después de un período de precios de la vivienda superando el crecimiento de los ingresos, es inevitable que los precios se enfríen. «Estamos viendo que la tasa de precio nacional de la vivienda desaceleramos cuando entramos en la temporada de compra de casas de primavera», dice.
Y, después de años de escasez, el inventario de casas para la venta está aumentando.
«La temporada de vivienda de primavera está comenzando con más vendedores y un número creciente de casas en venta», dice Danielle HaleEconomista Jefe en Realtor.com. «Pero el alto costo de compra junto con las crecientes preocupaciones económicas sugieren una respuesta lenta de los compradores a principios de la primavera. Estamos viendo un mercado que está reequilibrando, ofreciendo más opciones para los compradores».
Consejos para compradores
Cómo hacer frente a un mercado difícil:
Trabajar en su puntaje de crédito. Los prestamistas usan su puntaje de crédito para determinar su tasa de hipoteca. Aumentar su puntaje antes de poner una aplicación casi seguramente mejorará los términos que le ofrecen.
Considere dejar menos del 20 por ciento. Si bien un pago inicial del 20 por ciento es ideal, no hay nada de malo en dejar menos. Puede obtener un préstamo convencional con un 3 por ciento inactivado o un préstamo de la Administración Federal de Vivienda con un 3,5 por ciento inactivado. Los préstamos respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos generalmente no requieren un pago inicial.
Asistencia para el pago inicial de la investigación. Cada estado ofrece algún tipo de subsidio para alentar la propiedad de vivienda. Puede calificar para asistencia a pago inicial, así como ayudar con los costos de cierre y otros gastos relacionados con la comprensión de viviendas.
