Control de llave
Refinanciar su hipoteca podría tener sentido por varias razones: reducir su tasa de interés, sacar efectivo o cambiar a un préstamo de tasa fija.
Para la mayoría de los prestatarios, el momento ideal para refinanciar es cuando las tasas de mercado han caído por debajo de la tasa de su préstamo actual.
Si desea refinanciar, calcule el punto de equilibrio para que sepa exactamente cuánto tiempo llevará cosechar los ahorros.
Si bien la mayoría de los prestatarios buscan refinanciar su hipoteca cuando caen las tasas de refinanciamiento, también puede haber otros casos para intercambiar su préstamo. Aquí le mostramos cómo averiguar cuándo un Refi podría tener sentido para usted, y cuándo podría ser mejor considerar otras opciones.
¿Cuándo debe refinanciar su hogar?
Para muchos prestatarios, es mejor refinanciar cuando puede reducir su tasa de interés y planear permanecer en su hogar el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre de refinanciamiento.
Bill Packer, director de operaciones del prestamista hipotecario inverso Longbridge Financial, describe un trío de factores a considerar:
- Los ahorros mensuales después de impuestos (nuevo pago en comparación con el pago anterior, después de cualquier tratamiento con impuestos)
- La cantidad de tiempo que pretende estar en el hogar
- El costo de obtener la nueva hipoteca
Una vez que conozca estas tres cosas, puede calcular su regreso para ver si es positivo, dice Packer.
Ejemplo: decidir cuándo refinanciar una hipoteca
Supongamos que obtuvo una hipoteca de 30 años por $ 320,000 a una tasa de interés fija del 6.23 por ciento. El pago mensual totaliza $ 1,966, y durante la vida útil del préstamo, pagaría $ 707,808, que incluye $ 387,808 en intereses.
Digamos cinco años después, las tasas caen a 5.82 por ciento. En ese momento, tendría $ 299,842 restantes en el préstamo original. Si tuviera que refinanciar a otro préstamo de 30 años a esa tasa más baja, su pago mensual totalizaría $ 1,763, aproximadamente un ahorro de $ 200. Durante la vida del préstamo, pagaría $ 334,893 en intereses, ahorrándole $ 53,000.
| Hipoteca actual | Nueva hipoteca | |
|---|---|---|
| Pago mensual | $ 1,966 | $ 1,763 |
| Tasa de interés | 6.23% | 5.82% |
| Total de interés | $ 387,808 | $ 334,893 |
| Ahorros | $ 0 | $ 53,000 |
Sin embargo, la cantidad que puede ahorrar mediante la refinanciación depende de varios factores más allá de la tasa, incluidos sus costos de cierre y si ha elegido el tipo de refinanciamiento adecuado para sus necesidades.
No comenzará a realizar ahorros hasta que alcance el punto de equilibrio: cuando la cantidad que ahorra excede los costos de cierre.
Usando el escenario anterior, digamos que sus costos de cierre de refinanciamiento totalizan $ 6,000. Para determinar el punto de equilibrio, divida los costos de cierre por el monto que ahorrará cada mes con su nuevo pago.
$ 6,000 / $ 200 = 30 meses, o dos años y medio
Si no planea quedarse en su hogar tanto tiempo, la refinanciación podría no tener sentido.
Razones para refinanciar su hipoteca
Estas son las razones clave para considerar la refinanciación:
Reducir la tasa de interés
Si las tasas hipotecarias han disminuido desde que obtuvo su hipoteca por primera vez, un refinanciamiento de tasa y término puede proporcionarle una tasa más baja (suponiendo que califique). Idealmente, esa tasa debe ser media a tres cuartos de un punto porcentual inferior a su tasa actual.
También puede calificar para una mejor tasa de interés si su puntaje de crédito ha mejorado desde que obtuvo su préstamo actual. Las mejores tarifas van a aquellos con un puntaje de al menos 780.
Acortar el plazo del préstamo
También puede refinanciar para acortar el tiempo que lleva pagar su préstamo. Si tiene una hipoteca de 30 años, por ejemplo, es posible que desee refinanciar una nueva hipoteca de 15 años. Idealmente, obtendría una tasa de interés más baja y pagos mensuales más bajos con el nuevo préstamo, pero depende de las tasas prevalecientes y el saldo de su préstamo restante.
Cambiar la estructura de tasa
Además de reducir la tasa o acortar el plazo, algunos prestatarios refinancian de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a un préstamo de tasa fija. El primero lo saca de pagos mensuales de tasa variable y en un pago mensual fijo, lo que podría facilitar el presupuesto. Por otro lado, cambiar un préstamo de tasa fija a un brazo podría permitir pagos temporalmente más bajos hasta que la tasa se ajuste.
Pagar grandes gastos
Puede hacer un refinanciamiento de efectivo para aprovechar el capital de su hogar por dinero listo. Puede usar estos fondos para cualquier propósito, como:
- Bajar o pagar la deuda de alto interés
- Renovando tu casa
- Pagando la matrícula universitaria
- Invertir en propiedad
Eliminar el seguro hipotecario privado (PMI)
Si tiene un préstamo convencional y el valor de su hogar ha aumentado, podría refinanciar para salir de pagar un seguro hipotecario privado (PMI) de inmediato, o al menos antes.
Cuando no debes refinanciar
Hay momentos en que la refinanciación no es la mejor opción. En general, podría no ser inteligente refinanciar por ninguna de estas razones:
- Pagarás mucho más en intereses. Si las tasas prevalecientes son más altas que su tarifa actual, o su crédito y finanzas hoy significa que no calificará para una tasa más baja, es posible que no tenga sentido pagar más por un nuevo préstamo.
- Planeas vender tu casa pronto. Si vende pronto, es poco probable que esté en la casa el tiempo suficiente para recuperar los costos de refinanciación.
- Planea usar los ahorros para gastos discrecionales. No caiga en la trampa de poner su hogar en la línea para gastar los ahorros de refinanciamiento o los ingresos de efectivo en gastos únicos como unas vacaciones o un automóvil. En general, es mejor ahorrar por estos costos.
- Estás muy avanzado en tu hipoteca. Si ya está al menos a la mitad del plazo del préstamo, es posible que no ahorre dinero refinanciando. Ya ha llegado al punto en el que más de su pago se prestarán al principal que los intereses; Refinanciar ahora significa que reiniciará el reloj y pagará más hacia los intereses nuevamente.
¿Vale la pena la refinanciación?
Si libera dinero en su presupuesto mensual, reduce el costo general del préstamo o lo ayuda a alcanzar otro objetivo financiero, la refinanciación puede valer la pena el trabajo y el dinero.
«Es importante determinar su punto de equilibrio», dice Linda Bell, escritora senior de Bankrate. «Recuerde que la refinanciación tiene costos como una hipoteca regular. Si bien su objetivo puede ser un plazo de préstamo más corto o una tasa de interés más baja, si planea vender su casa en unos pocos años, puede no tener sentido financiero. Asegúrese de que los beneficios superen los costos».
