¿Cuál es el mercado de hipotecas secundarias?

Cuando obtenga una hipoteca, puede esperar pagar a su prestamista en el siguiente 15 o 30 años. Sin embargo, muchos bancos y otros prestamistas originan hipotecas solo para venderlas a otros inversores. El mercado secundario juega un papel importante en su capacidad para obtener una hipoteca y cuánto cuesta ese préstamo, sin embargo, muchos compradores de viviendas no son conscientes de ello o de cómo funciona. Esto es lo que debe saber.

¿Cuál es el mercado de hipotecas secundarias?

El mercado hipotecario secundario es un mercado en el que los inversores compran y venden hipotecas que se han titulizado, es decir, empaquetado en paquetes de muchos préstamos individuales. Prestamistas hipotecarios Origente préstamos y luego colóquelos para la venta en el mercado secundario. Los inversores que compran esos préstamos reciben el derecho de cobrar el dinero adeudado.

Al igual que cualquier mercado de valores, el valor de las hipotecas en el mercado secundario depende de su riesgo y rendimiento potencial. Los préstamos de mayor riesgo deben ofrecer mayores rendimientos, lo cual es una razón por la cual las personas con puntajes de crédito más bajos pagan más tasas de interés.

Mercado de hipotecas primarias versus secundarias

El mercado hipotecario principal es donde los prestatarios reciben hipotecas de los prestamistas. Por ejemplo, si va a una cooperativa de crédito local y a un par de bancos para obtener un presupuesto para una hipoteca, está participando en el mercado hipotecario primario.

El mercado hipotecario secundario no involucra a los prestatarios en absoluto. En cambio, es donde los prestamistas venden préstamos que han originado para los inversores.

Cómo funciona el mercado de hipotecas secundarias

Después de que un comprador recibe un préstamo hipotecario, el prestamista puede venderlo en el mercado hipotecario secundario mientras continúa atendiendo el préstamo para su prestatario. Si tiene una hipoteca principal y se vende, no tiene que preocuparse porque los términos del préstamo y cómo se atiende no cambiarán.

Muchos prestamistas venden préstamos a empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac, que pueden volver a empaquetar los préstamos como valores respaldados por hipotecas (MBS) o mantenerlos en sus propios libros y recopilar el interés de los prestatarios. Solo préstamos conformes Se puede vender a GSE porque los préstamos deben cumplir con ciertos estándares establecidos por la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda (FHFA), que supervisa a Fannie y Freddie. Estos factores incluyen:

• A Monto máximo del préstamo de $ 806,500 (para 2025) en la mayoría de los mercados para una propiedad de una unidad, aunque es más alto (hasta $ 1,209,750) en algunos mercados de viviendas caras
• El pago inicial en relación con el tamaño del préstamo, generalmente al menos 3 por ciento
• El puntaje de crédito del prestatario, generalmente al menos 620 a 650
• El prestatario relación deuda / ingreso (DTI)que idealmente debería ser del 36 por ciento o menos

La demanda de préstamos conformes ayuda a reducir el tasas hipotecarias Para los prestatarios que pueden cumplir con los estándares. Tenga en cuenta que préstamos jumboque son mayores en tamaño de préstamo, no se consideran préstamos conformes.

1. Un prestatario saca un préstamo

Un comprador de vivienda toma prestado dinero de un prestamista por sacando una hipoteca (un préstamo conforme). El comprador de vivienda obtiene efectivo para comprar la casa, mientras que el prestamista posee la hipoteca del comprador y una promesa de pagarse más tarde a una tasa de interés específica.

2. El prestamista vende el préstamo a un agregador

El prestamista vende el préstamo a un agregador hipotecario, a menudo Fannie Mae o Freddie Macquienes compran dos tercios de las hipotecas en los Estados Unidos, el prestamista obtiene efectivo para Vender la hipoteca Tenga en cuenta, permitiendo que use el capital para escribir otro préstamo. El prestamista puede retener el derecho de atender la hipoteca, un servicio para el que recibe una tarifa.

El prestamista renuncia a los reembolsos hipotecarios o intereses de la hipoteca, porque el agregador ahora posee el préstamo después de pagar efectivo por él.

3. El agregador envuelve los préstamos en valores respaldados por hipotecas

Cuando un agregador, como Fannie Mae o Freddie Mac, repite el proceso de comprar préstamos conformes, acumula cientos o miles de hipotecas en los Estados Unidos. Luego, crea paquetes de estos paquetes, o «Sititados», estos préstamos en valores respaldados por hipotecas (MBS) de manera que incluyen:

• Combinando 1,000 hipotecas en una serie de MBS, lo que lo hace menos riesgoso que comprar una sola hipoteca, similar a un fondo mutuo que invierte en muchas compañías.
• Estructurar el MBS en muchos tipos diferentes de productos de inversión y luego vende «acciones» en ellos.
• Creación de una variedad de bonos que son muy seguros a un poco arriesgados, con pagos más bajos por los bonos más seguros y pagos más altos por notas más riesgosas.
• Estructurar los pagos a los bonos de MBS de manera que pueda atraer a ciertos inversores. Por ejemplo, muchos MBS solo pagan intereses a los inversores, mientras que algunos pagan al director; Otros pagan una combinación.

Además, si un agregador también ha comprado los derechos de servicio de las hipotecas, puede retenerlos y atender los préstamos subyacentes o venderlos a un tercero.

4. Los inversores compran los valores

Hay algunos tipos de grupos de inversores que comúnmente compran el MBS a los agregadores; Estos incluyen:

• Fondos de pensiones
• Fondos mutuos
• Compañías de seguros
• Otros inversores orientados a los ingresos

Cuando el MBS se vende por efectivo, el agregador generalmente lo usa para comprar más notas de hipotecas para reempaquetar y revender. Un inversor puede usar el MBS para mantener y recaudar ingresos (a través de pagos de hipotecas) o venderlo a otro inversor.

Una vez que el MBS madura, y el inversor es pagado, pueden comprar otro MBS o invertir en otro lugar.

Ejemplo de mercado de hipotecas secundarias

Imagine que saca una hipoteca para comprar una nueva casa. El prestamista le brinda los fondos para comprar la propiedad, y usted acepta pagar el dinero durante un cierto número de años. Sin embargo, en la parte posterior, el prestamista vende su hipoteca al mercado secundario de efectivo, dando al prestamista más capital para prestar a más prestatarios.

En última instancia, lo que el prestamista decide hacer con su hipoteca no le afecta como el prestatario, pero algunas cosas pueden sucederle a su préstamo una vez que se vende en el mercado de hipotecas secundarias, que incluyen:

• El comprador que posee su hipoteca y recauda los intereses
• Estar incluido con otros préstamos para el hogar y vendido como seguridad respaldada por hipotecas

¿Por qué existe el mercado hipotecario secundario?

Crear una seguridad completamente nueva de las hipotecas es un proceso complejo, entonces, ¿por qué los jugadores involucrados en el mercado hipotecario harían esto?

• Especialización: Debido a que permite a los prestamistas cortar sus hipotecas, el mercado secundario también permite a las empresas financieras especializarse en diversas áreas de mercado. Por ejemplo, un banco puede originar un préstamo pero venderlo en el mercado secundario mientras conserva el derecho de atender la hipoteca.
• Permite al prestamista recuperar dinero y menor riesgo: El mercado de hipotecas secundarias permite originadores de préstamos Para vender sus préstamos después de ganar dinero en tarifas en el préstamo, lo que les permite recuperar el dinero que prestaron, vender más hipotecas y reducir su exposición al riesgo. Incluso si el prestamista decide mantener el préstamo que se originó, se beneficia de tener un mercado secundario activo y líquido donde puede vender sus préstamos o derechos de servicio.
• Los inversores pueden comprar MBSS: El mercado secundario permite a los inversores comprar valores respaldados por hipotecas, que pagan una tasa de interés fija, se consideran una inversión relativamente segura y generalmente tienen mayores rendimientos que los bonos del gobierno de los Estados Unidos.

En general, el mercado secundario crea beneficios para cada jugador económico, incluidos prestatarios, inversores, bancos/prestamistas, agregadores y agencias de calificación.

Cómo el mercado de hipotecas secundarias beneficia a los compradores de viviendas

Los compradores de viviendas se benefician de sus prestamistas que participan en el mercado de hipotecas secundarias de las siguientes maneras:

• Mantiene las tasas hipotecarias bajas y equitativas
• Permite a los prestatarios refinanciar en cualquier momento y sin penalización en muchos casos
• Los prestamistas pueden ofrecer términos de préstamos más largos a los prestatarios
• La venta de hipotecas proporciona efectivo a los prestamistas para que, a su vez, puedan ofrecer más préstamos a posibles compradores de vivienda

Pros y contras del mercado hipotecario secundario

Las ventajas y desventajas del mercado de hipotecas secundarias incluyen:

Pros

• Costos más bajos: Los prestatarios pueden beneficiarse potencialmente de los gastos más bajos debido al mercado de hipotecas secundarias.
• Los inversores pueden elegir préstamos: Los inversores (incluidos los jugadores institucionales como bancos, fondos de pensiones y fondos de cobertura) obtienen exposición a tipos específicos de valores que satisfacen mejor sus necesidades y tolerancia al riesgo.
• Mantiene el dinero en movimiento: Los prestamistas pueden mover ciertos préstamos de sus libros mientras conservan otros préstamos que preferirían conservar. También les permite usar su capital de manera eficiente, generando tarifas para suscripción hipotecas, vender la hipoteca y luego usar su capital nuevamente para escribir un nuevo préstamo.
• Los agregadores cobran tarifas: Los agregadores como Fannie y Freddie obtienen tarifas de agrupación y reempaquetando hipotecas y estructurarlas con ciertas características atractivas.

Contras

• Puede venir con riesgo: Los valores respaldados por hipotecas no están exentos de riesgo. Si los prestatarios incumplen sus préstamos, los inversores podrían perder dinero y la economía podría recibir un golpe.
• Impacto en los retornos: Los rendimientos de los inversores también pueden verse afectados negativamente si los prestatarios refinancian o pagan sus préstamos más rápido de lo esperado.
• Criterios de elegibilidad estrictos: Los GSE tienen criterios estrictos para qué tipos de préstamos garantizarán en el mercado secundario, por lo que los prestamistas generalmente no emitirán préstamos fuera de estos parámetros. Como resultado, los prestatarios con puntajes de crédito deficientes pueden no calificar para un préstamo, o si lo hacen, probablemente enfrentarán tasas de interés más altas.

Final

El mercado de hipotecas secundarias es un mercado financiero donde los inversores y prestamistas compran y venden hipotecas a través de valores respaldados por hipotecas, que se componen de muchos préstamos hipotecarios individuales agrupados.

Los prestamistas se benefician de la venta de préstamos hipotecarios al mercado secundario, lo que les permite recuperar el dinero que prestaron originalmente y ofrecen más hipotecas a los prestatarios. Mientras tanto, los inversores pueden beneficiarse agregando una inversión relativamente segura a su cartera.

El mercado hipotecario secundario también puede afectar positivamente los compradores de viviendas porque mantiene las tasas hipotecarias relativamente bajas y equitativas y permite a los prestamistas ofrecer términos de préstamos más largos para el reembolso.

Preguntas frecuentes sobre el mercado hipotecario secundario