Cómo obtener una hipoteca

Para la mayoría de los estadounidenses, sacar una hipoteca hace que comprar una casa sea posible. Pero, ¿cómo se obtiene una hipoteca? Esta guía desglosa el proceso para que sepa qué esperar.

Cómo obtener una hipoteca

Paso 1: fortalezca su crédito

«Tener un historial crediticio sólido y un puntaje de crédito es importante porque significa que puede calificar para tarifas y términos favorables al solicitar un préstamo», dice Rod Griffin, director senior de educación pública y defensa de Experian, una de las tres principales agencias de informes de crédito.

Las mejores ofertas de préstamos van a los prestatarios con puntajes de crédito en los años 700. Esto se debe a que un puntaje fuerte demuestra que puede administrar su deuda de manera responsable.

Si su puntaje de crédito está en el lado inferior, aún podría obtener un préstamo, pero es probable que pague una tasa de interés más alta.

Para mejorar su crédito antes de solicitar su hipoteca, Griffin recomienda:

• Hacer todos los pagos a tiempo y reducir los saldos de su tarjeta de crédito: El historial de pago en su informe se remonta dos años o más, así que comience ahora si puede.
• Trayendo cualquier cuentas de mayor duración actual: Las cuentas de mayor due hundirán su puntaje. Realizar cualquier pago posterior y hacer pagos a tiempo en el futuro puede limitar algunos de los daños.
• Revisión de sus informes de crédito: Puede consultar sus informes de crédito semanalmente de forma gratuita en anualcreditreport.com. Busque errores, y si ve alguno, comuníquese con la oficina de informes de inmediato. Por ejemplo, un error podría ser un préstamo pagado que no se ha registrado como tal o una dirección incorrecta.
• Comprobando su puntaje de crédito: Esto le mostrará una lista de los principales factores que lo impactan, lo que puede ayudarlo a comprender cómo poner su crédito en forma, si es necesario.

Paso 2: Sepa lo que puede pagar

Una forma de determinar cuánta casa puede pagar es calcular su relación deuda / ingreso (DTI). Esto mide el monto de su ingreso bruto mensual asumido por los pagos recurrentes de la deuda.

Cuanto menor sea su relación DTI, más espacio tendrá en su presupuesto para los gastos no relacionados con su hogar.

«Lo último que desea hacer es encerrarse en un pago de la hipoteca que limite la flexibilidad de su estilo de vida y le impide lograr sus objetivos», dice Andrea Woroch, una autoridad de financiamiento personal y de presupuesto con sede en Bakersfield, California.

Puede determinar cuánta casa puede pagar mediante el uso de la calculadora de Bankrate, qué factores de sus ingresos, obligaciones mensuales, pago inicial estimado y otros detalles de la hipoteca.

Paso 3: Construya sus ahorros

Su primer objetivo de ahorro debe ser suficiente para un pago inicial suficiente.

Ahorrar para un pago inicial es crucial … preferiblemente el 20 por ciento para reducir su préstamo hipotecario, calificar para una mejor tasa de interés y evitar tener que pagar un seguro hipotecario privado.

Andrea Woroch

Sin embargo, no necesita un 20 por ciento más bajo para comprar una casa. Estos son los requisitos mínimos de pago inicial para varios tipos de préstamos populares.

Es igualmente importante construir sus reservas de efectivo. Muchos expertos recomiendan tener el equivalente a los pagos de la hipoteca por valor de seis meses en una cuenta de ahorros, además de su pago inicial. Esto puede ser útil si pierde su trabajo o tiene otra emergencia financiera.

No olvide tener en cuenta los costos de cierre, que son las tarifas que pagará para finalizar la hipoteca. Estos generalmente totalizan entre el 2 y el 5 por ciento del principal del préstamo. También será responsable de los pagos de custodia, y debe esperar gastar alrededor del 1 al 4 por ciento del precio de la casa en costos anuales de mantenimiento y reparación.

Paso 4: Compare las tasas hipotecarias y los tipos de préstamos

Una vez que su puntaje de crédito y los ahorros estén en un buen lugar, comience a buscar el tipo de hipoteca adecuado para su situación. Los principales tipos de hipotecas incluyen:

• Préstamos convencionales: Los préstamos convencionales no están garantizados ni asegurados por el gobierno. Necesitará al menos un puntaje de crédito de 620 y un pago inicial del 3 al 5 por ciento para calificar.
• Préstamos de la FHA: Los préstamos de la FHA están asegurados por la Agencia Federal de Vivienda (FHA) y tienen requisitos financieros más flexibles que los préstamos convencionales. Si tiene un puntaje de crédito de al menos 580, requieren un pago inicial del 3.5 por ciento.
• Préstamos de VA: Los préstamos VA están garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA) y están disponibles para miembros militares calificados. Por lo general, no tienen requisitos de pago inicial, y los requisitos de puntaje de crédito varían según el prestamista.
• Préstamos del USDA: Los préstamos del USDA, garantizados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), están disponibles para propiedades en áreas rurales designadas. No tienen requisitos de pago inicial, y los requisitos de puntaje de crédito varían según el prestamista.
• Préstamos jumbo: Los préstamos jumbo son préstamos convencionales para propiedades cuyas etiquetas de precios exceden el umbral federal establecido para préstamos conformes: $ 806,500 en la mayoría de las partes del país o $ 1,209,750 en áreas más caras. Estos préstamos a menudo vienen con un puntaje de crédito mínimo más alto y requisitos de pago inicial.

Mire las tasas de interés, así como la tasa de porcentaje anual (APR), que incluye la tasa hipotecaria y algunas tarifas. Incluso una pequeña diferencia en las tasas de interés puede dar lugar a grandes ahorros a largo plazo. Además, considere factores como si tendrá que pagar el seguro hipotecario y por cuánto tiempo.

Las hipotecas también se diferencian por sus tipos de tarifas y longitudes de término:

• Longitud del término: La mayoría de los préstamos para el hogar tienen términos de 15 o 30 años, aunque hay hipotecas de 10 años, 20 años, 25 años e incluso 40 años.
• Hipoteca de tasa fija: Una hipoteca de tasa fija tiene la misma tasa de interés a lo largo de la duración del préstamo, por lo que cada pago de principios e intereses será el mismo. Esta previsibilidad hace que las hipotecas de tasa fija sean la opción más popular, con la hipoteca de tasa fija de 30 años como el estándar en los Estados Unidos.
• Hipoteca de tasa ajustable: Las hipotecas de tasa ajustable (ARMS) son hipotecas de 30 años que comienzan con una tasa de interés introductoria más baja. Después de este período, la tasa se ajusta hacia arriba o hacia abajo en función de un índice de mercado específico. Puede ver estos préstamos denominados brazos 5/6, brazos 7/6 o armas 10/1, por ejemplo.

Paso 5: Encuentra un prestamista hipotecario

Una vez que haya decidido el tipo de hipoteca, es hora de encontrar un prestamista hipotecario.

«Hable con amigos, familiares y su agente y solicite referencias», dice Guy Silas, gerente de sucursal de la oficina de Rockville, Maryland, de los préstamos para el hogar. «Además, mire los sitios de calificación, realice una investigación en Internet e invierta el tiempo para leer realmente las revisiones de los consumidores sobre los prestamistas».

«(Su) decisión debe basarse en algo más que el precio y la tasa de interés», dice Silas. «Confiará en gran medida en su prestamista para obtener información precisa de prevención, asistencia con su agente en negociaciones contractuales y asesoramiento confiable».

Lectura de las reseñas de los prestamistas puede ayudarlo a aprender sobre los pros y los contras de varios prestamistas, ayudándole a reducir el campo.

Si no está seguro de qué buscar exactamente, un corredor de hipotecas puede ayudarlo a navegar sus opciones de préstamo y posiblemente obtener términos más favorables de los que podría asegurar por su cuenta. Recuerde que las tasas de interés, las tarifas y los términos pueden variar mucho de un prestamista a otro. Bankrate puede ayudarlo a comparar las tarifas de diferentes prestamistas.

Paso 6: Obtenga preventamente para un préstamo

Una vez que se haya decidido por un prestamista, obtenga previamente una hipoteca. Con la promoción previa, el prestamista revisará sus finanzas para determinar si es elegible para financiar y cuánto podría estar dispuesto a prestarlo.

«Muchos vendedores no recibirán ofertas de alguien que aún no haya asegurado una prevención», dice Griffin. «Obtener preaprobado también es importante porque sabrá exactamente cuánto dinero está aprobado para pedir prestado».

Tenga en cuenta que la prevención de la hipoteca difiere de la precalificación. Una prevención implica mucha más documentación y una dura verificación de crédito. La precalificación de la hipoteca es menos formal y es esencialmente una forma de que un prestamista le diga que sería un buen solicitante.

Aún así, la prevención no garantiza que obtenga la hipoteca. No lo sabrá hasta que haya hecho una oferta en una casa y haya pasado con éxito la suscripción hipotecaria.

Paso 7: Empiece a la caza de la casa

Con una previagración en la mano, puede comenzar a buscar seriamente una propiedad. Cuando encuentre una casa en la que le interese, prepárate para saltar.

«Es esencial saber lo que está buscando y qué es factible en su rango de precios», dice Katsiaria Bardos, profesora de finanzas en la Universidad de Fairfield en Fairfield, Connecticut. «Pase tiempo examinando el inventario de viviendas y prepárese para moverse rápidamente una vez que la casa que cumpla con sus criterios salga al mercado».

Paso 8: Envíe su solicitud de préstamo

Si ha encontrado una casa que le interesa comprar, está listo para completar una solicitud de hipoteca. Puede completar la mayoría de las solicitudes en línea, pero puede ser más eficiente solicitar un oficial de préstamos en persona o por teléfono. Cuando solicite, su prestamista realizará una verificación de crédito y solicitará documentos de usted, como:

• Prueba de identificación: Incluyendo su licencia de conducir, tarjeta de Seguro Social y/u otras formas de identificación emitida por el gobierno
• Prueba de ingresos: Incluyendo Paystubs, W-2, 1099, recibos de pensión alimenticia y/o manutención e ingresos por alquiler
• Prueba de activos: Estados bancarios, estados de cuenta de inversión y/o jubilación, bonos, acciones, etc.
• Cartas de regalo: Si un amigo o pariente le da dinero para un pago inicial, deberá enviar una carta de regalo.

Paso 9: espera el proceso de suscripción

A pesar de que ha sido aprobado para un préstamo, eso no significa que obtendrá el financiamiento del prestamista. La decisión final proviene del departamento de suscripción del prestamista, que evalúa el riesgo de cada prestatario posible y la naturaleza de la propiedad, luego determina el monto del préstamo, la tasa de interés y otros términos.

Aquí hay algunos pasos involucrados en el proceso de suscripción:

1. Un oficial de préstamos confirmará la información que proporcionó durante el proceso de solicitud.
2. Después de aceptar su oferta en una casa, el prestamista ordenará una evaluación de la propiedad para determinar si el monto en su oferta es apropiado. El valor tasado depende de muchos factores, incluida la condición del hogar y las propiedades comparables, o «comps», en el vecindario.
3. Una compañía de título realizará una búsqueda de títulos para garantizar que la propiedad pueda transferirse, y una aseguradora de títulos emitirá una póliza de seguro que garantice la precisión de esta investigación.

«Después de que se recopila toda su información financiera, esta información se presenta a un asegurador, una persona o comité que hace determinaciones de crédito», dice Bruce Ailion, un abogado y agente inmobiliario con sede en Atlanta. «Esa determinación será sí, no o una solicitud de más información suya».

Mientras espera, tenga en cuenta estos consejos:

• Si su prestamista tiene preguntas, responda de inmediato para evitar mantener su aprobación.
• Si puede evitarlo, no realice compras grandes ni solicite crédito adicional durante la suscripción. Cualquier cambio en su situación financiera podría poner en peligro el préstamo.

Paso 10: Cierre en su nuevo hogar

Una vez que haya sido aprobado oficialmente para una hipoteca, solo necesita completar el cierre.

«El proceso de cierre difiere un poco de estado a estado», dice Ailion. «Principalmente, implica confirmar que el vendedor tiene propiedad y está autorizado a transferir el título, determinar si hay otras reclamaciones contra la propiedad que deben pagarse, recaudar el dinero del comprador y distribuirlo al vendedor después de deducir y pagar otros cargos y tarifas».

Hay muchos gastos que acompañan al cierre. Estos generalmente incluyen:

• Tarifa de evaluación: Costo para un tasador profesional para determinar el valor de la propiedad que está comprando, a menudo entre $ 300 y $ 400
• Tarifa de verificación de crédito: Costo de ejecutar su informe de crédito, generalmente menos de $ 30
• Origen o tarifa de suscripción: Cubre el costo de crear y procesar su préstamo, generalmente del 0.5 por ciento al 1 por ciento del monto del préstamo
• Tarifas de seguro de título: Cubre los servicios de título y liquidación, a menudo igual al 0.5 por ciento al 1 por ciento del precio de compra
• Prepago: Gastos Cubrirá por adelantado, como impuestos a la propiedad y primas de seguro de propietarios de viviendas
• Tarifa del abogado: Por lo general, una tarifa fija que pagará si su estado requiere que un abogado esté presente en el cierre
• Tarifas de grabación: Tarifa fija para registrar la transacción con la autoridad local adecuada

Junto con el pago de los costos de cierre, revisará y firmará mucha documentación en el cierre, incluido el papeleo que detalla cómo se desembolsan los fondos. El agente de cierre o liquidación también ingresará la transacción al registro público.

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