Cómo obtener la mejor tasa hipotecaria

Si bien las tasas hipotecarias son realmente más bajas que el promedio históricamente, han aumentado bastante hace unos años, por lo que si eres como muchos compradores de vivienda, estás buscando formas de obtener una tasa hipotecaria más baja.

Las tasas de interés dependen en gran medida de la economía más amplia, pero todavía hay pasos que puede tomar para obtener la mejor tasa hipotecaria posible.

8 pasos para obtener las mejores tasas hipotecarias

¿Listo para aprender a obtener la tasa hipotecaria más baja posible? Siga este proceso de ocho pasos.

1. Mejore su puntaje de crédito

Aumentar su puntaje de crédito es un gran primer paso para obtener una tasa de interés de la hipoteca más baja.

«Un puntaje de crédito siempre es un factor importante para determinar el riesgo», dice Valerie Saunders, ex presidenta de la Asociación Nacional de Brokers Hipotecarios (NAMB). «Un prestamista usará el puntaje como punto de referencia para decidir la capacidad de una persona para pagar la deuda. Cuanto mayor sea el puntaje, mayor será la probabilidad de que el prestatario no se incumplirá».

Para ser considerado para una hipoteca convencional, generalmente necesitará un puntaje de 620 o más. Sin embargo, las mejores tasas hipotecarias van a los prestatarios con puntajes de crédito de 740 o más.

Para mejorar su puntaje, pague sus facturas a tiempo y pague o elimine los saldos de la tarjeta de crédito. Si debe llevar un saldo, asegúrese de que no sea más del 20 al 30 por ciento de su límite de crédito disponible. Además, verifique su puntaje de crédito e informe regularmente y busque cualquier error. Si encuentra errores, corrijalos antes de solicitar una hipoteca.

2. Construya un registro de empleo estable

Los prestamistas prefieren que tenga al menos dos años de empleo y ganancias constantes, idealmente del mismo empleador. Prepárese para mostrar talones de pago de al menos 30 días antes de su solicitud de hipoteca y W-2 de los últimos dos años. Si gana bonos o comisiones, también deberá proporcionar pruebas de ellos.

Puede ser más difícil calificar si trabaja por cuenta propia o tiene múltiples trabajos a tiempo parcial, pero no es imposible. Si trabaja por cuenta propia, es posible que deba proporcionar registros comerciales, como declaraciones de ganancias y pérdidas, además de las declaraciones de impuestos, para completar su solicitud de hipoteca.

¿Qué pasa si eres un graduado que acaba de comenzar tu carrera, o estás de vuelta en la fuerza laboral después de un tiempo fuera? Los prestamistas generalmente pueden verificar su empleo si tiene una oferta de trabajo formal en la mano, siempre que la oferta incluya sus ingresos. Lo mismo se aplica si actualmente está empleado pero tiene un nuevo trabajo alineado. Sin embargo, los prestamistas pueden marcar su aplicación si está cambiando a una industria completamente nueva.

Las brechas en su historial laboral no lo descalificarán necesariamente, pero la longitud de esos espacios es importante. Un corto período de desempleo debido a una enfermedad es más fácil de explicar a un prestamista que, por ejemplo, un desempleo de seis meses o más.

3. Ahorre el pago inicial

Poner más dinero, idealmente, al menos el 20 por ciento, puede ayudarlo a obtener una tasa hipotecaria más baja. Por supuesto, los prestamistas aceptan pagos más bajos, pero dejar menos del 20 por ciento generalmente significa que pagará una tasa hipotecaria más alta y tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI). PMI cuesta alrededor de $ 30 a $ 70 por mes por cada $ 100,000 prestados, según Freddie Mac. Cuanto antes pueda pagar su hipoteca a menos del 80 por ciento del valor total de su hogar, antes podrá deshacerse del seguro hipotecario, reduciendo su factura mensual.

4. Comprenda su relación deuda / ingreso

Su relación deuda-ingreso (DTI) compara sus pagos de deuda mensuales totales con sus ingresos mensuales brutos.

En general, los prestamistas prefieren que su costo hipotecario no sea más del 28 por ciento de sus ingresos mensuales brutos, y que su hipoteca y otros pagos de la deuda no totalicen más del 36 por ciento de sus ingresos mensuales. Para un préstamo convencional, los prestamistas pueden aprobar las relaciones DTI de hasta el 45 por ciento. Esto es más probable si tiene ahorros significativos o un perfil financiero sólido de lo contrario.

Si gana $ 5,000 por mes, querrá un pago de la hipoteca de no más de $ 1,400 ($ 5,000 x 0.28). Su hipoteca y otros pagos de la deuda deberían permanecer idealmente por debajo de $ 1,800 ($ 5,000 x 0.36).

Puede mejorar su DTI aumentando sus ingresos o pagando la deuda.

5. Consulte diferentes tipos y términos de préstamos hipotecarios

Si cree que ha encontrado su hogar a largo plazo y tiene un buen flujo de efectivo, considere una hipoteca de tasa fija de 15 años en lugar de la hipoteca tradicional de tasa fija de 30 años. Pagará más cada mes, pero pagará su casa antes. Además, pagará menos en intereses, ya que las tasas de interés en hipotecas de 15 años tienden a ser más bajas que las de otras opciones de hipotecas. También puede elegir un plazo de 15 años si está refinanciando su hipoteca actual.

Alternativamente, si bien las tasas son altas, puede considerar una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Con este tipo de préstamos, comenzará con una tasa fija durante un tiempo establecido, a menudo cinco o siete años, que generalmente es más bajo de lo que obtendría con una hipoteca de tasa fija. Después de que finalice este período, su tasa de interés puede aumentar o disminuir para el resto del término. Cuando eso sucede, o cada vez que caen las tasas, puede refinanciar un préstamo ARM en una hipoteca de tasa fija.

Finalmente, los préstamos respaldados por el gobierno pueden ofrecer tasas más bajas que los préstamos convencionales. Sus opciones incluyen:

• Préstamos de la FHA: Asegurados por la Administración Federal de Vivienda, los préstamos de la FHA son populares entre los compradores de vivienda por primera vez debido a sus requisitos financieros flexibles.
• Préstamos de VA: Si usted o su cónyuge han servido en el ejército, puede considerar un préstamo de VA, que está garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos. Estos préstamos generalmente no tienen requisitos de pago inicial.
• Préstamos del USDA: Garantizado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, el programa de préstamos del USDA está diseñado para ayudar a las personas de ingresos bajos y moderados en las zonas rurales a comprar una casa. No se necesita pago inicial, pero su hogar debe estar en un área elegible, y sus ingresos no pueden exceder una cierta cantidad, según su ubicación y tamaño del hogar.

6. Considere pagar puntos hipotecarios

Si está dispuesto a pagar una tarifa, puede comprar su camino a una tasa de interés más baja utilizando puntos de hipoteca. Cada punto cuesta el 1 por ciento del monto de su hipoteca y generalmente reduce su tasa de interés en un 0.25 por ciento. Puede pensar en los puntos hipotecarios como una forma de interés prepago.

Digamos que tiene un préstamo hipotecario de $ 400,000 con una tasa de interés del 7 por ciento. Si desea una tarifa más baja, puede comprar un punto de hipoteca por $ 4,000 y reducir su tasa a 6.75 por ciento.

Sin embargo, comprar puntos hipotecarios no es adecuado para todos. Recuperar los costos iniciales generalmente lleva alrededor de cinco años, por lo que esta estrategia no es ideal si planea vender en unos pocos años.

7. Compare ofertas de múltiples prestamistas de hipotecas

Cuando busca una hipoteca, incluso para un refinanciamiento, no acepte la primera tasa que le cotiza. Compre con al menos tres prestamistas, incluido su propio banco o cooperativa de crédito y al menos una opción en línea.

«Compre y compare según las estimaciones de préstamos recibidas», dice Saunders. «Normalmente no compraría un automóvil sin conducirlo primero. Pruebe su préstamo antes de continuar con su compra».

Incluso si las tasas de interés son comparables, las ofertas de los prestamistas vienen con diferentes tarifas, costos de cierre, primas de seguro hipotecario privado y más. Al comprar, puede elegir la oferta con los términos más favorables.

Mirar múltiples prestamistas también le permite comparar sus experiencias de servicio al cliente. Leer revisiones de prestamistas hipotecarios puede ayudarlo a ver lo que piensan otros consumidores. Y si no está seguro de dónde comenzar, considere comparar las tasas de hipoteca en Bankrate, donde puede ver múltiples ofertas en minutos.

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8. Bloquee su tasa de hipoteca

A veces, el proceso de cierre lleva varias semanas, durante las cuales las tasas pueden fluctuar. Después de firmar el acuerdo de compra de la casa, solicite a su prestamista que bloquee su tarifa. El servicio a veces viene con una tarifa, pero a menudo se paga por sí mismo, especialmente en entornos de tarifas volátiles.

¿Cuánto podría ahorrar con una tasa hipotecaria más baja?

Sabes cómo comprar las tarifas hipotecarias, pero ¿cuánto podría ahorrarte realmente? Consulte el cuadro a continuación para ver cómo los ahorros pueden sumar un préstamo hipotecario de $ 350,000 con una hipoteca fija de 30 años.

Otros factores que afectan su tasa de hipoteca

Las tasas hipotecarias cambian a menudo en función de algunos factores, incluidos:

• Inflación y otras condiciones económicas. Si bien la Reserva Federal no establece directamente las tasas hipotecarias, su política ciertamente afecta el costo de su préstamo. La Fed puede aumentar o disminuir las tasas en un esfuerzo por retrasar la inflación o el crecimiento de la estimulación, y estos movimientos pueden traducirse indirectamente a tasas hipotecarias más altas o más bajas.
• Rendimientos del Tesoro a 10 años. Las tasas hipotecarias se mueven con rendimientos de bonos del Tesoro a 10 años, que, a su vez, se basan en el sentimiento de los inversores y las tendencias económicas.

¿Quiere mantenerse actualizado con las actualizaciones de tarifas y obtener más consejos sobre cómo comprar tarifas hipotecarias? Obtenga lo último con noticias de hipotecas diarias de Bankrate y análisis semanales.

Próximos pasos para cerrar su hipoteca

Ahora que sabe cómo obtener la mejor tasa hipotecaria, es hora de elegir la mejor oferta y tasa de préstamo y solicitar el préstamo. Aquí hay una descripción general de lo que puede esperar durante este proceso:

1. Obtenga su estimación de préstamo: Dentro de los tres días posteriores a la solicitud, obtendrá una estimación de préstamo, que deletree los detalles de la hipoteca. Esto incluye una lista de costos de cierre, pero tenga en cuenta que estas son solo estimaciones, no los números finales. Si tiene alguna pregunta sobre lo que está en su estimación de préstamo, solicite a su prestamista una aclaración.
2. Sufrir suscripción: El departamento de suscripción de su prestamista revisará su solicitud para determinar si aprueba su hipoteca. Durante este tiempo, es posible que se le solicite que proporcione más documentación o preguntas de respuesta, así que esté preparado y receptivo. Mantenga también su situación financiera y laboral: no solicite nuevas tarjetas de crédito o préstamos, realice compras grandes o cambie de trabajo, si puede ayudarlo.
3. Espere la aprobación: Si se aprueba su hipoteca, se dirigirá al cierre. Si se le niega su hipoteca, es importante averiguar qué influyó en la decisión. En general, puede volver a solicitar otra hipoteca con otro prestamista tan pronto como desee, pero puede tener sentido esperar unos meses para que no dañe su crédito.

A medida que se acerque a su fecha de cierre, recibirá una divulgación de cierre con los términos de préstamo finalizados, incluidas su tasa de interés y costos de cierre. Asegúrese de que la tasa en este documento coincida con las cifras que se citó originalmente. Tenga en cuenta que las cerraduras de la tarifa generalmente solo se aplican para un tiempo establecido, por lo que es mejor trabajar con su prestamista para evitar demoras en el camino hacia el cierre.

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