FG Trade/GettyImages; Ilustración de Hunter Newton/Bankrate
Control de llave
La ley federal requiere que los prestamistas hipotecarios cancelen automáticamente el seguro hipotecario privado (PMI) cuando el saldo de la hipoteca cae al 78 por ciento del precio de compra de la casa, o cuando el plazo del préstamo está en su mitad, lo que ocurra primero.
También puede solicitar cancelación tan pronto como su saldo alcance el 80 por ciento, siempre y cuando esté en buena posición con sus pagos.
Hay maneras de deshacerse de PMI antes de lo previsto, incluso mediante la refinanciación, obtener una reevaluación o pagar su hipoteca más rápido.
Si pone menos del 20 por ciento en su hogar con una hipoteca convencional, probablemente esté familiarizado con PMI o un seguro hipotecario privado. Es una póliza que debe comprar para proteger a su prestamista en caso de que incumplirá su hipoteca, y generalmente pagará las primas como parte del pago mensual de la hipoteca, pero no dura para siempre. Aquí le mostramos cómo deshacerse de él.
¿Cuándo se va PMI?
La Ley de Protección de Propietarios de Viviendas de 1998 (HPA) requiere que los prestamistas o administradores de hipotecas cancelen automáticamente PMI cuando la relación préstamo a valor de la hipoteca (LTV) alcanza el 78 por ciento del precio de compra de la casa, o el mes posterior a alcanzar el punto medio del plazo del préstamo, por ejemplo, 15 años en un préstamo de 30 años.
PMI contra MIP
PMI se aplica a los préstamos convencionales. Si recibe un préstamo de la FHA de la Administración Federal de Vivienda, pagará por un tipo diferente de póliza, llamada prima de seguro hipotecario (o MIP). Aunque tiene una función similar, debe pagar por MIP, sin importar cuánto consulte en un préstamo de la FHA, y en muchos casos, lo pagará por la vida del préstamo. La excepción: si realiza un préstamo de la FHA ahora y reduce al menos un 10 por ciento, pagará a MIP por solo 11 años. También puede refinanciar a un préstamo convencional para deshacerse de MIP.
Cómo deshacerse de PMI
- Espere la terminación automática o final de PMI.
- Solicite la cancelación de PMI cuando el saldo de su hipoteca alcance el 80 por ciento.
- Pague su hipoteca antes.
- Refinanciar su hipoteca.
- Vuelve a superar tu casa.
1. Espere la terminación automática o final de PMI
Esta es la opción de no práctica: solo espere hasta que su prestamista o administrador cancele PMI. Recuerde, esto ocurre automáticamente cuando el saldo de su hipoteca alcanza el 78 por ciento del precio de compra de la casa, o el mes posterior al punto medio del plazo de su préstamo, lo que ocurra primero.
2. Solicite la cancelación de PMI cuando el saldo de su hipoteca alcanza el 80 por ciento
Si bien la primera opción es la más conveniente, si espera a que su prestamista cancele automáticamente PMI, pagará un poco más de lo que necesita. En cambio, puede solicitar que el prestamista cancele PMI antes, cuando el saldo de su hipoteca alcanza el 80 por ciento del precio de compra de la casa. Aquí está como:
- Haga la solicitud de cancelación de PMI a su prestamista o administrador por escrito.
- Esté actualizado en los pagos de su hipoteca, con un buen historial de pagos.
- Confirme que no hay otros gravámenes en su hogar, por ejemplo, una segunda hipoteca.
- Si es necesario, obtenga una evaluación de la casa para confirmar que el valor de su hogar no ha disminuido.
Puede encontrar la fecha en que el saldo de su préstamo alcanza el 80 por ciento en su formulario de divulgación de PMI, suponiendo que haya estado haciendo sus pagos según lo programado. Si no tiene este formulario, solicítelo a su administrador.
3. Pague su hipoteca antes
Si tiene espacio en su presupuesto, pagar más a su director puede ayudarlo a alcanzar el 20 por ciento de capital más rápido. Para estimar la cantidad que el saldo de su hipoteca debe alcanzar para ser elegible para la cancelación de PMI, multiplique el precio de compra de su hogar en 0.80.
Puede pagar por adelantado su hipoteca de varias maneras, incluso realizando pagos quincenales o un pago adicional cada año, o pagando una suma global en cualquier momento. Consulte con su prestamista o administrador para asegurarse de que esos pagos adicionales vayan al director del préstamo, no a su próximo pago o interés.
4. Refinanciar su hipoteca
Si las tasas hipotecarias han disminuido, el refinanciamiento a un nuevo préstamo con un saldo más bajo podría ayudarlo a alcanzar la ventana de cancelación de PMI antes. Sin embargo, refinanciar cuesta dinero, y generalmente solo tiene sentido si puede reducir su tasa de interés.
5. Vuelva a superar tu casa
Su hogar podría alcanzar el nivel de capital del 20 por ciento antes del programa de pagos de la hipoteca debido a la apreciación del precio, o si realizó mejoras significativas que aumentaron su valor.
En este caso, considere pagar una nueva evaluación para, con suerte, obtener una valoración más alta. Si ha tenido la casa durante al menos cinco años y el saldo de su préstamo no es más del 80 por ciento de la nueva valoración, puede solicitar la cancelación de PMI. Si ha tenido la casa durante al menos dos años, el saldo de su hipoteca restante no debe ser superior al 75 por ciento.
Una evaluación generalmente cuesta unos pocos cientos de dólares, dependiendo de la ubicación y las características de su propiedad. Algunos prestamistas podrían estar dispuestos a aceptar una opinión del precio del corredor, que a menudo es un poco más barato.
¿Vale la pena deshacerse de PMI?
Parece haber una aversión filosófica a PMI por parte de muchos compradores que está fuera de lugar.
– Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate
Cuando se trata de deshacerse de PMI, no necesita ser demasiado celoso. Si bien pagar PMI cada mes, o como una suma global cada año, no es un alegría financiera, tenga cuidado de no empeorar sus finanzas al apresurarse para eliminarlo.
«Mientras no tome un préstamo de la FHA, no esté casado con el PMI», dice Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate. «Puede soltarlo una vez que logre un colchón de capital del 20 por ciento, que puede estar a solo unos años dependiendo de la apreciación del precio de la vivienda. Pero no sienta la necesidad de usar hasta el último níquel de efectivo para realizar un pago inicial que evite PMI, solo para dejarlo con poco en la forma de flexibilidad financiera después».
Esto podría ser especialmente cierto si comprara o refinanciaba su casa en los últimos años y obtuvo una tasa de hipoteca o refinanciamiento baja. Sacar su dinero de las inversiones de mayor rendimiento o apreciar las inversiones para pagar una hipoteca relativamente de menor costo podría no tener sentido financiero.
Derechos de PMI bajo la ley federal
Si paga por PMI, debe conocer los derechos conferidos por la Ley de Protección de Propietarios, también conocida como la Ley de Cancelación de PMI. Estos incluyen:
- Tiene derecho a pedirle a su prestamista o administrador hipotecario que cancele PMI una vez que haya construido la cantidad de capital requerida en su hogar.
- Los administradores pueden tener diferentes reglas para la eliminación de PMI, pero la ley los exige que le brinde un mecanismo para hacerlo.
- Estás protegido contra cargos excesivos de PMI.
