Ayuda de pago inicial para compradores de viviendas: dónde buscar

El sueño de la propiedad de vivienda probablemente parece cada vez más lejos para muchos compradores posibles. La asequibilidad, según datos del Banco de la Reserva Federal de Atlanta, es tan mala como lo ha sido en al menos 20 años.

Los precios de las viviendas han aumentado un 47 por ciento desde 2020, superando con creces el crecimiento salarial, y los impuestos a la propiedad y las primas de seguros han aumentado junto con ellos. No sorprende que en su Encuesta Nacional de Vivienda de June, Fannie Mae informó una caída de casi cuatro puntos en el sentimiento del consumidor, y señaló que el 71 por ciento de los encuestados dijo que el mercado actual era un mal momento para comprar.

Mientras tanto, las tasas hipotecarias continúan aumentando en un rango muy limitado entre el 6.75 y el 7.0 por ciento y parece poco probable que caigan dramáticamente en el corto plazo, sin proporcionar alivio a los prestatarios que esperan costos de financiación más bajos.

Estos desafíos son particularmente agudos para los compradores de viviendas por primera vez, que no han construido el patrimonio en una casa existente para usar como pago inicial. De hecho, no tener fondos adecuados para un pago inicial y costos de cierre se citó como uno de los mayores obstáculos para posibles compradores de viviendas en la encuesta de pago inicial de Bankrate 2025: el 81 por ciento de los aspirantes a propietarios de viviendas encuestados dijo que los costos de pago inicial y el cierre representan un obstáculo «muy significativo» o «algo significativo» para poseer una casa.

La baja en los pagos bajos

Una de las razones por las que muchas personas no creen que puedan pagar un pago inicial es la creencia de que tendrían que reducir el 20 por ciento del precio de compra de la casa. En el mercado actual, eso es simplemente una colina demasiado empinada para escalar para muchos compradores.

El precio medio de una casa existente vendida en mayo fue de $ 422,800, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Un pago inicial del 20 por ciento en una casa de ese precio significaría raspar $ 84,560. Y en un mercado costoso como California, donde el precio de venta promedio en mayo era de poco más de $ 900,000, requeriría $ 180,000. No es de extrañar, entonces, que el 20 por ciento de los encuestados a la encuesta de pago inicial de Bankrate creyera que nunca podrían ahorrar lo suficiente para un pago inicial.

Afortunadamente, el requisito de pago inicial del 20 por ciento es un mito, y difícil de matar, al igual que la leyenda perdurable de los caimanes que viven en las alcantarillas de la ciudad de Nueva York. De hecho, NAR informó recientemente que, entre los compradores por primera vez de 2018 a 2024, el pago inicial promedio fluctuó entre solo el 6 y el 10 por ciento. La realidad es que hay opciones de pago bajas más legítimas disponibles para los compradores de viviendas que en cualquier momento en la memoria reciente.

Opciones de financiación para compradores por primera vez

Los compradores de viviendas por primera vez a menudo usan financiamiento a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA), que tiene productos de préstamos ideales para satisfacer sus necesidades. Es importante destacar que la FHA hace que estos préstamos estén disponibles con pagos bajos tan bajos como 3.5 por ciento (dependiendo de su puntaje de crédito). Entonces, para usar nuestro ejemplo anterior, el pago inicial de una casa a precio medio hoy caería de más de $ 84,000 a solo $ 14,798. NAR informa que el 29 por ciento de los compradores primerizos en 2024 usaron préstamos de la FHA.

Alrededor del 52 por ciento de los compradores primerizos utilizaron préstamos convencionales de tasa fija de 30 años para la compra de su casa. Estos préstamos también están disponibles con pagos bajos: los préstamos homeraady de Fannie Mae y los préstamos HomeOne de Freddie Mac tienen pagos mínimos de solo 3 por ciento para prestatarios calificados, y ambos están orientados principalmente o exclusivamente a compradores primerizos. (Es importante tener en cuenta que ni Fannie Mae ni Freddie Mac son prestamistas directos, por lo que los prestatarios deben explorar estas opciones con su banco hipotecario o corredor).

Finalmente, para los prestatarios que califican, los préstamos de VA a través del Departamento de Asuntos de Veteranos pueden estar disponibles sin dinero en absoluto, un pago inicial del 0 por ciento.

Sin embargo, como con todas las grandes ofertas, estos préstamos de bajo pago hacia abajo vienen con un par de capturas:

• Primero, la mayoría de las hipotecas con una relación de préstamo a valor (LTV) de más del 80 por ciento (donde el monto del préstamo del prestatario es más del 80 por ciento del precio de la casa) requiere un seguro hipotecario hasta que el saldo disminuya por debajo de esa cantidad. Esto puede costar hasta el 2 por ciento del monto del préstamo anualmente.

• En segundo lugar, cuanto menor sea el pago inicial, mayor es el monto del préstamo, por lo que un prestatario tendrá pagos mensuales más altos y, en última instancia, probablemente pagará más intereses durante la vida útil del préstamo.

Programas de asistencia de pago inicial

Algunos compradores se sorprenden al saber que hay ayuda disponible cuando se trata de reunir el efectivo necesario para un pago inicial. Los programas de asistencia para el pago inicial están diseñados para ayudar a los compradores de viviendas a cumplir con el requisito mínimo para un pago inicial y otros costos de cierre. También pueden ayudar a aquellos que desean reducir una mayor cantidad de dinero para reducir los pagos mensuales y los pagos de intereses a largo plazo, o para minimizar cuánto tiempo deberán pagar un seguro hipotecario.

La mayoría de estos programas están enfocados geográficamente, ofrecidos por los gobiernos estatales y locales. También hay programas ofrecidos por organizaciones sin fines de lucro o prestamistas hipotecarios, y algunos programas especiales están dirigidos a grupos específicos, como familias militares, maestros y socorristas.

Hay «miles de programas de asistencia a pagos iniciales disponibles, especialmente para compradores por primera vez», dice Rob Craane, CEO de Down Tague Resource. La empresa rastrea más de 2,500 programas de asistencia en todo el país que proporcionan fondos que, además del pago inicial en sí, pueden usarse para ayudar con los costos de cierre y los gastos prepagos, comprar tasas de interés y, en algunos casos, cubrir las comisiones de los agentes del comprador. Incluso hay programas que ofrecen subvenciones que nunca deben ser devueltas.

Chrane, quien fundó la compañía en 2008, cree que la mala asequibilidad actual está causando que más compradores posibles investigen estos programas. Cita una asociación en la que los datos de recursos de pago inicial se integran en los listados de propiedades en Zillow como ejemplo: «Después de los primeros 12 meses, Zillow informó que más de un millón de visitantes únicos ingresaron información para determinar su elegibilidad», dice. «Y lo llevaron un paso más allá y descubrieron que el 93 por ciento de esos visitantes fueron emparejados con al menos un programa».

La asistencia no es solo para los principiantes

Si bien la mayoría de los programas de asistencia para el pago inicial pueden estar destinados a compradores por primera vez, Chrane estima que poco menos del 40 por ciento de los programas también ofrecen asistencia a los compradores repetidos. Y no necesariamente tiene que ser una ganadora de bajos ingresos para beneficiarse: «La mayoría de los programas tienen algunos límites de ingresos, solía ser el 80 por ciento del ingreso medio local, pero algunos permiten ingresos a 100 o 120 por ciento, y algunos no tienen límites de ingresos en absoluto».

Estos programas no solo tampoco son útiles para raspar un pago inicial mínimo. Los compradores que ya han ahorrado pueden agregar estos fondos a sus ahorros para mejorar su relación LTV, reducir sus pagos mensuales y disminuir su relación deuda / ingreso (DTI), una métrica importante en términos de obtener un préstamo aprobado en primer lugar.

«Hemos analizado decenas de miles de préstamos rechazados para ver cuántas de estas solicitudes podrían haber sido aprobadas mediante el uso de asistencia para el pago inicial que estaba disponible en ese nivel de préstamo», dice Chrane. «Y en nuestra historia de hacer eso y mirar a diferentes prestamistas, el número siempre ha promediado alrededor del 33 por ciento». En otras palabras, un tercio completo de los préstamos rechazados podría haber sido aprobado si los prestatarios hubieran conocido y solicitado asistencia para el pago inicial disponible.

Estos programas no resolverán todos los problemas que hacen que la asequibilidad sea desafiante en el mercado actual. Pero ofrecen una amplia gama de beneficios, desde ayudar a los prestatarios a cumplir con los requisitos mínimos hasta mejorar las probabilidades de aprobación del préstamo y reducir los costos de financiación. Para cualquiera que espere comprar una casa, ciertamente vale la pena investigar.