Cuando se trata de ejemplos de mejores prácticas en el debate de la vivienda, Viena es una referencia común. De hecho, la capital austriaca aparece prominentemente en narraciones sobre políticas de vivienda exitosas. Un artículo en The Observer concluyó que Viena muestra «casas decentes para todos» no es un sueño imposible. Y el New York Times incluso lo declaró «una utopía de inquilinos».
Una parte considerable de la atracción de Viena se relaciona con su gran stock de vivienda social. Representa el 43% de las unidades de vivienda aproximadamente 1M en la ciudad. Alrededor de la mitad es una vivienda del Consejo de propiedad municipal. La otra mitad es proporcionada y administrada por asociaciones de vivienda de fines de lucro limitados, una versión austriaca de los proveedores de viviendas sociales que se les permite obtener una pequeña ganancia para financiar sus operaciones. La vivienda social no es solo para aquellos con bajos ingresos, sino que también atiende a los hogares de clase media alta e incluso de clase media alta.
Los impactos positivos son directamente medibles. Los niveles de alquiler en el sector de la vivienda social son significativamente más bajos que en el mercado de alquiler privado: las unidades recién alquiladas en los sectores de vivienda de beneficios limitados y de beneficio cuestan aproximadamente un 30% menos. Mientras tanto, la calidad de la vivienda es a menudo más alta, particularmente en el stock de viviendas de fines de lucro limitados. Además, la disponibilidad de viviendas sociales también amortigua los niveles de alquiler en el mercado de alquiler privado, como mostró un estudio reciente.
El sector no ha crecido durante la noche. Se originó en el socialismo municipal de la «Viena roja» en la década de 1920, cuando el Partido de los Trabajadores Socialdemócratas estableció políticas sociales de gran alcance para mejorar las condiciones de vida de la clase trabajadora. Financiado a través de impuestos progresivos, la vivienda jugó un papel importante. Hoy, los socialdemócratas todavía están en el poder y la provisión de viviendas sociales que continúan, aunque en una forma diferente. La construcción de viviendas del consejo ha disminuido desde la década de 1980, y las viviendas de fines de lucro limitados han aumentado. Una cantidad considerable del financiamiento proviene de un impuesto del 1% en los salarios de cada empleado en Viena.
Gráfico que muestra cómo los precios de alquiler varían en Europa
Una característica particularmente sorprendente del sector de la vivienda social de Viena es su notable estabilidad. Mientras que la privatización ha dejado grandes abolladuras en el sector en ciudades como Londres, Berlín y otras grandes ciudades de Europa, en Viena, el impacto ha sido mucho más moderado. A principios de la década de 2000, el gobierno de coalición conservadora/de derecha austriaca vendió asociaciones de vivienda de propiedad federal a inversores financieros, lo que afectó a las acciones en Viena. Mientras tanto, en la década de 1990, el gobierno federal introdujo un derecho a la compra para los inquilinos en el stock de viviendas de fines de lucro limitados.
Hasta ahora, el impacto del programa en Viena se ha mantenido moderado. Muchos inquilinos decidieron continuar alquilando en su lugar. Junto con la nueva construcción, esto significa que la vivienda social no ha disminuido en términos relativos, sino que ha conservado una participación estable del mercado inmobiliario desde la década de 1990.
No todo es tan glorioso como pueden sugerir estos puntos. Un problema se relaciona con la accesibilidad de la vivienda social. En un sistema donde una parte tan grande de la vivienda se distribuye a través de medios burocráticos en lugar de a través del mercado, la asignación es un asunto delicado. Los solicitantes pueden inscribirse en una lista de espera que factura en su necesidad de vivienda y situación de vida, así como en los ingresos. Las asociaciones de vivienda asignan partes de su stock a través de su propio canal, lo que hace que el sistema sea complicado adicionalmente. Además, partes de la acción de asociación de viviendas requieren pagos descendentes del inquilino, lo que puede ser una barrera financiera. En general, el sistema es complejo y tiende a priorizar a aquellos que saben cómo navegarlo y a quienes han estado viviendo en la ciudad por más tiempo.
Los recién llegados al mercado inmobiliario pueden alquilar en privado. Sin embargo, este sector ha cambiado sustancialmente en las últimas tres décadas. Anteriormente, los comentaristas se han referido a él como una «máquina de integración», ofreciendo una vivienda de baja calidad pero estrictamente regulada y, por lo tanto, relativamente económica para aquellos que no pueden acceder a viviendas sociales. En la década de 1980, el deterioro de la acción se consideró cada vez más problemático y el gobierno desreguló la Ley de arrendamiento para que dejar que se deje más rentable. El establecimiento de alquileres se hizo más flexible, se introdujeron contratos de alquiler temporales y se permitió a los propietarios cobrar alquileres más altos en áreas con precios más altos. Si bien la acción se ha actualizado sustancialmente, se ha perdido una vivienda económica, en desventaja de los recién llegados de vivienda que confían en ello.
Una conclusión simple del caso de Viena puede ser que la política es importante. A través del compromiso a largo plazo con la vivienda social y la privatización limitada, la vivienda puede ser mejor y más asequible. Una comida para llevar aún más fructífera, tal vez, puede ser que Viena, a través de elecciones políticas, haya logrado establecer un régimen de provisión de vivienda que priorice la vivienda como una necesidad básica en mayor medida que otras ciudades europeas. Este régimen no solo incluye a los formuladores de políticas desde el nivel local a federal, sino también las autoridades de planificación, los desarrolladores, los propietarios, las asociaciones de vivienda, los bancos y las empresas de construcción, entre otras. Comprender cómo surgió este régimen, cómo funciona y cómo aborda los desafíos puede ser el punto más útil para estudiar para las ciudades que desean aprender de Viena.
Justin Kadi es profesor asistente de planificación y vivienda en el Departamento de Economía de la Tierra, Universidad de Cambridge
