Los conocedores de bajos ingresos de hasta 21 años han estado utilizando trucos y peculiaridades en el sistema bancario para construir imperios inmobiliarios, sin gastar mucho dinero.
Y muchos están transmitiendo al mercado inmobiliario para obtener aún más propiedades este año después de recortes de tarifas recientes, con el gasto de los inversores en el mercado inmobiliario en los próximos meses.
La investigación bancaria indicó que se espera que la mayor ola de gastos provenga de «inversores de alquileres», inquilinos que se están convirtiendo en propietarios mientras alquilan las casas en las que viven.
Muchos deben sus imperios inmobiliarios incipientes a un concepto: apalancamiento.
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Entre los inversores interesados en comprar más propiedades este año está Charlie Millar, quien, a los 23 años, ya posee cinco propiedades.
Otros son Steve Palise, de 38 años, que comienzan a comprar mientras ganan $ 70,000 al año y ahora tiene $ 5 millones en activos inmobiliarios.
Y luego está el ex DJ DJ Ravi Sharma, de 32 años, quien compró su primera propiedad de 21 años y ahora tiene 16 casas por valor de $ 15 millones.
Charlie Millar
El nativo de Hills District Charlie Millar, de 23 años, compró su primera casa de alquiler de 21 años con solo $ 45,000 en fondos que raspó de trabajos extraños, incluido el lavado de platos en el patio de comidas de su centro comercial local.
Desde entonces, ha comprado cuatro casas más y reveló que su cartera tiene un valor de $ 1.7 millones frente a una deuda de aproximadamente $ 1 millón. Esa diferencia de $ 700,000-ODD se debe al rápido crecimiento en los valores de sus hogares.
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Millar dijo que su desembolso inicial de $ 45,000 fue la única vez que realmente depositó con su propio efectivo: el resto fue adquirido con dinero que sacó de sus propiedades a través de acuerdos de refinanciación.
Explicó que su enfoque era de varias capas. Se dirige a las propiedades que puede comprar por debajo del valor de mercado, a menudo ventas en dificultades. Los alquileres tienen que pagar todos los gastos de sus propietarios, incluidos los reembolsos.
«La idea es que estás recibiendo capital desde el primer día», dijo. «Mis propiedades generalmente han estado en áreas de alto crecimiento y después de unos meses puede sacar el capital para usar para el próximo (compra)».
Los bancos estaban felices de continuar prestándole dinero porque sus propiedades no estaban deteniendo sus ingresos, agregó. También ayudó que viviera con sus padres para ahorrar dinero.
Millar dijo que aprendió algunas de sus tácticas trabajando en una oficina de bienes raíces aproximadamente un año antes de comenzar a comprar.
«Probé las ventas … solo te pagan alrededor de $ 40,000 al año porque esperan que hagas comisión. Pero no hice comisión».
El jugador de 23 años ahora trabaja como gerente de cliente para la agencia del comprador binvested, lo que implica mapear estrategias para otros inversores.
«La verdad es que he comprado lo que puedo pagar, que son propiedades más baratas. Mi primer trabajo fue lavar los platos en mi patio de comidas local. He estado ahorrando muy duro desde entonces.
«Muchas personas se preocupan tanto por refinanciarlo, pero planeo mantener a largo plazo. Creo que si posee suficientes propiedades durante el tiempo suficiente, puede abrir puertas».
Ravi Sharma
Ravi Sharma, de 32 años, tiene activos inmobiliarios por valor de $ 16 millones que le generan $ 350,000 al año en alquileres brutos. Dijo que $ 9 millones de su cartera es el capital.
Compró su primera propiedad de inversión a los 21 años con ahorros que había obtenido al trabajar en trabajos minoristas durante la universidad.
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El Sydneysider estaba trabajando como gerente de cuentas para una compañía de alimentos en ese momento, ganando $ 60,000 al año, y la luna se iluminó como DJ en las noches y fines de semana.
No podía permitirse una propiedad de Sydney, por lo que compró en la ciudad regional de NSW Dubbo por $ 190,000, utilizando un depósito del 5 por ciento. Esto fue seguido pronto por una casa en Taree por $ 255,000 en un depósito del 10 por ciento.
Sharma dijo que ahorró dinero para los depósitos más rápido al quedarse con los padres por más tiempo y su segundo trabajo como DJ significaba que tenía comida gratis por la noche.
El retirado de un autor de bienes raíces pronto renunció a su trabajo en la compañía de alimentos y, inspirado por lo que había visto un DJ, comenzó una compañía de alojamiento de eventos, que según él fue un éxito y le permitió comprar más propiedades.
Sharma admitió que es fanático del apalancamiento: el proceso de refinanciar su préstamo para extraer el capital, que utiliza para los costos iniciales de nuevas compras.
«Hice eso por muchas de mis compras, pero también he ahorrado cuando he tenido suficiente para poner», dijo.
«Me gusta comprar casas con tres o cuatro habitaciones. Tiene que ser un lugar de alto crecimiento para que pueda (aprovechar). Un gran indicador de que es un buen lugar para comprar es si el gobierno ha cometido muchos gastos».
Dijo que encontrar estos lugares era un trabajo de tiempo completo. Comenzó a «perder el entusiasmo» para dirigir su negocio de entretenimiento en 2019 y, cuando las restricciones de distanciamiento social llegaron durante Covid en 2020, se mudó y ahora trabaja en bienes raíces como asesor.
Sharma dijo que es un inquilino. «Nunca podría justificar gastar todo ese dinero para una casa de Sydney, así que alquilo y pongo mi dinero en lugares donde trabaja más duro para mí».
Steve Palise
El ingeniero mecánico Steve Palise, de 38 años, compró su primera propiedad en 2012 mientras trabajaba como graduado con $ 70,000 al año. Ahora él como $ 5 millones en propiedad, incluida una propiedad que le mide $ 100,000 al año en ganancias netas de alquiler.
«Básicamente era un pobre estudiante universitario», dijo sobre su comienzo, y agregó que se centró en comprar lo que podía pagar: una pequeña casa de Blacktown por $ 230,000.
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El valor subió a $ 300,000 en el espacio de un año, que describió como un «momento de bombilla». «Había coincidido con ingresos de un año con solo ser dueño de una hoja de papel».
Puso alrededor de $ 50,000 en ese acuerdo, que fue la última gran inversión en efectivo que realizó. El resto de sus acuerdos se compraron refinanciando sus préstamos para sacar el capital en sus propiedades de alto crecimiento.
El Sr. Palise aseguró el financiamiento en cada propiedad al enfocarse en propiedades que eran positivas o neutrales en el flujo de efectivo, lo que significa que los pagos requerían poco de sus ingresos para el servicio.
Utilizó este sistema para construir una cartera de nueve propiedades, pero luego vendió la mitad de sus propiedades para financiar un depósito del 50 por ciento para un centro comercial de $ 3 millones en el suburbio de Brisbane Renwick Park.
El centro comercial es la propiedad que le genera $ 100,000 en ingresos pasivos anuales.
«Lo mejor del comercial es que los inquilinos pagan todas sus gastos», dijo, y agregó que la captura fue que encontrar una buena propiedad comercial requirió mucho más trabajo y experiencia.
«Comercial en el papel es mejor funcionar con el flujo de efectivo, pero ingresar al comercial es en realidad la parte difícil. Hay mucho más que puede salir mal».
