Esta semana se cumplen tres años desde que la Ley de Alquiler de Viviendas (Gales) de 2016 entró en vigor el 1 de diciembre de 2022, con el objetivo de mejorar la seguridad de los inquilinos, profesionalizar el sector y elevar los estándares de vivienda. Los cambios radicales incluyeron la sustitución de la sección 21 por el aviso de seis meses de la sección 173, cambios en otros terrenos de posesión y arrendamientos cambiados a «contratos de ocupación» que requieren cláusulas prescritas proporcionadas por el gobierno de Gales.
Pero, ¿están mejorando los estándares y cómo se está adaptando el sector a los cambios?
Rent Smart Wales (RSW) es la organización que supervisa el registro y la concesión de licencias de propietarios en Gales en virtud de la Ley de Vivienda (Gales), y un organismo clave en el sector privado de alquiler en Gales.
Una importante evaluación de RSW publicada en mayo, así como una evaluación similar de la propia Ley de Alquiler de Viviendas, ofrece algunas respuestas.
Hay menos viviendas para alquilar en la mayoría de las zonas de Gales
Antes de que la Ley entrara en vigor, el número de propiedades de alquiler registradas en Rent Smart Wales alcanzó un máximo de 217.631 a mediados de 2022. A finales de ese año, la cifra se había reducido a 208.732, lo que sugiere que el sector había perdido casi 9.000 propiedades.
Desde entonces, las matriculaciones se han recuperado hasta 215.822, pero el crecimiento se ha limitado a sólo tres zonas de Gales: Cardiff, Swansea y Blaenau Gwent.
las buenas noticias
Los datos de la Evaluación de la Ley de Alquiler de Viviendas (Gales) muestran que los requisitos de alarmas de humo, detectores de monóxido de carbono y pruebas eléctricas se cumplen de manera consistente en los sectores social y privado.
Varios inquilinos dijeron que la Ley había sido «un catalizador para reparaciones rápidas», ya que los propietarios respondieron a los problemas de mantenimiento y los inquilinos se sintieron más capaces de interactuar con su propietario.
Los propietarios responsables hacen todo lo posible para garantizar el cumplimiento total, especialmente en lo que respecta a los detalles del contrato, y muchos invierten en asesoramiento legal para hacer las cosas bien.
Sin embargo, de los propietarios y agentes que respondieron, un enorme 92% dijo que no había habido ningún impacto positivo, y el 3% de este mismo grupo dijo que la Ley tuvo un impacto negativo.
¿Por qué el panorama es tan sombrío?
La evidencia sugiere que el proceso de transición, que vio frecuentes retrasos, cambios de última hora en la legislación y una falta general de tiempo para que los propietarios se prepararan para el proceso de conversión, fue extremadamente desafiante para algunos.
La evaluación encontró una clara división, ya que los propietarios que son miembros de organizaciones como la NRLA demostraron una conciencia y un cumplimiento significativamente mejores que aquellos que operan de forma independiente, y la membresía de organismos profesionales sigue siendo el diferenciador clave para navegar la Ley con éxito. El 97% de los encuestados consideró que la NRLA era “la fuente más útil de apoyo y orientación sobre arrendamientos y contratos”.
¿Lecciones para Inglaterra?
El momento es significativo. Mientras la Ley de Derechos de los Inquilinos de Inglaterra comienza a implementarse, Gales ofrece un estudio de caso de tres años sobre la reforma del alquiler. La experiencia de Gales sugiere que una regulación bien intencionada no se traduce automáticamente en mejores resultados.
La complejidad administrativa puede crear distancia entre propietarios e inquilinos en lugar de mejorar las relaciones. La contracción del sector no significa necesariamente que sólo los propietarios «deshonestos» se vayan; a menudo son los titulares de carteras más pequeños y obedientes los que salen primero.
La aplicación de la ley necesita recursos adecuados para ser eficaz y, sin estos recursos adicionales, la regulación por sí sola no puede elevar los estándares. Esto puede hacer que los propietarios y agentes sientan que están en la punta de la regulación sin ningún beneficio.
El veredicto
Tres años después, la Ley de Alquiler de Viviendas ha logrado algo de lo que se propuso, pero todavía hay problemas. Uno de los objetivos de la ley era simplificar los contratos de arrendamiento y la legislación sobre vivienda en Gales, pero no ha logrado ninguno de los dos. Muchas respuestas de las partes interesadas a la evaluación señalaron que la complejidad y la naturaleza burocrática de la ley son desproporcionadas con respecto a los beneficios limitados que pueda haber aportado.
Ahora que Inglaterra se está embarcando en reformas similares, quizás la lección más importante de Gales sea la siguiente: la regulación por sí sola no arregla la vivienda. Sin un suministro adecuado, recursos adecuados para hacer cumplir la ley y claridad sobre las funciones y responsabilidades, incluso las reformas mejor intencionadas corren el riesgo de tener consecuencias no deseadas.
