La relación entre propietarios e inquilinos tradicionalmente recuerda a un drama saas-bahu. Las películas y obras de teatro suelen representar a los propietarios como fanáticos del control. Suelen restringir los visitantes. Irrumpen en la casa sin previo aviso y algunos incluso sienten curiosidad por las opciones de comida de sus inquilinos. Los platos sucios apilados en el fregadero de la cocina les molestan. También las mascotas, las novias y las plantas. Muchos inquilinos en Bengaluru consideran que estas escenas son identificables. A pesar de todo esto, una revisión de la realidad podría hacerte más empático con tu arrendador. Los inquilinos a veces dañan la propiedad. Se involucran en fiestas y bebidas nocturnas que arruinan la reputación del propietario en la sociedad. Algunos incluso se olvidan convenientemente de pagar el alquiler. ¿Cómo pueden los propietarios dejar de preocuparse? El gobierno de Karnataka está tratando de introducir nuevas reglas que puedan poner algo de orden en esta relación. La Ley de Control de Alquileres de Karnataka de 1999 se está modernizando con elementos extraídos de la Ley Modelo de Arrendamiento de 2021 y las Reglas de Alquiler de Viviendas de 2025, las cuales son regulaciones que se están implementando en toda la India y reemplazan prácticas anteriores.
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Según la Ley de Alquiler de Karnataka (Enmienda) de 2025, el desalojo ilegal de inquilinos por parte de los propietarios podría generar fuertes multas. Se propone que los inquilinos paguen sólo dos meses de alquiler como depósito de seguridad. Bengaluru tiene la tradición de cobrar 10 meses de alquiler como depósito, aunque muchos propietarios ahora no exigen tanto. Aún así, dado que los alquileres han aumentado drásticamente, los depósitos se han convertido en una gran carga. El problema se ve agravado por los propietarios de viviendas que se niegan a devolver parte alguna del depósito, especialmente a los estudiantes. Las nuevas reglas, si se implementan, brindarán alivio a los inquilinos. Las enmiendas también apuntan a despenalizar las disputas de alquiler e imponer fuertes sanciones a las prácticas desleales. Los inquilinos que subarrendan una propiedad podrían recibir una multa de 50.000 rupias. Los inquilinos tienen motivos para alegrarse «Las implicaciones para el mercado de alquiler de Bengaluru son considerables, ya que la ley sólo permite aumentos de alquiler una vez al año con un aviso de 90 días, además de limitar los depósitos de seguridad», dice Ashish Sharma, director y jefe de la ciudad de Bengaluru en la consultora inmobiliaria Anarock Group. “Estos cambios protegen más a los inquilinos y al mismo tiempo aclaran las cosas para los propietarios al permitir que los tribunales de alquileres resuelvan las disputas más rápidamente, en un plazo de 60 días”, añade. La intención, por supuesto, es progresista. Pero Samir Arora, presidente de la Confederación de Asociados Inmobiliarios de la India (CREA-I), tiene una advertencia. «La enmienda debe evitar una regulación excesiva», afirma. «La política debe ser un puente, no una barrera: la enmienda adecuada puede convertir los alquileres en el próximo motor de crecimiento de Karnataka. El estado necesita un entorno de alquiler que proteja a los inquilinos sin desalentar las inversiones privadas. Las inversiones en pisos y villas benefician no sólo a los propietarios sino también al estado, al impulsar el crecimiento urbano», dice Arora, quien también es el fundador de Huts Global, una empresa de asesoramiento y marketing inmobiliario con sede en Bengaluru. Akanksha Vyas, un agente inmobiliario de la ciudad, dice que los propietarios piden 10 meses de alquiler como garantía porque el control de alquileres limita los aumentos anuales y retrasa los procesos de desalojo. El depósito más alto protege contra incumplimientos, daños a la propiedad y largos ciclos de desocupación, garantizando la seguridad financiera en un sistema donde la recuperación de las cuotas es lenta e incierta. Los propietarios, dice, enfrentan retrasos en los pagos, desalojos difíciles e incertidumbre a la hora de recuperar las cuotas, mientras que los inquilinos enfrentan depósitos elevados, aumentos arbitrarios de los alquileres y una claridad jurídica limitada. «Ambas partes luchan con leyes obsoletas, lenta resolución de disputas y un déficit de confianza en las relaciones de alquiler. Reemplazar el encarcelamiento con penas es pragmático. La criminalización de las disputas entre propietarios e inquilinos a menudo intensifica las tensiones sin mejorar el cumplimiento. Las sanciones monetarias crean responsabilidad al tiempo que mantienen los desacuerdos civiles, alientan a más personas a ingresar al mercado de alquiler y reducen los litigios impulsados por el miedo. Es un enfoque equilibrado y moderno», dice. Sharma cree que se necesitan más cambios para desarrollar viviendas de alquiler asequibles. Dice que debería haber exenciones fiscales para las propiedades por debajo de cierto umbral. «Solucionar los problemas de infraestructura en áreas periféricas y fomentar modelos de convivencia podría aumentar el número de unidades de alquiler disponibles. Además, crear marcos de valoración de alquileres estándar que tengan en cuenta las condiciones del mercado y realizar más campañas de concientización ayudaría a crear un ecosistema de alquiler más saludable y abierto que beneficie a todos los involucrados», afirma. VOICE BOX Estas enmiendas deberían haberse hecho hace mucho tiempo. Me alegro que por fin se estén tomando medidas…
Namitha Susan Philip
.Muchos estudiantes como yo tuvimos que luchar muy duro para recuperar nuestros depósitos de seguridad. Solía quedarme en una casa independiente cerca de la Universidad de St Joseph, junto con un amigo. Habíamos pagado un depósito de seguridad de 1 lakh de rupias y se suponía que el propietario nos devolvería 78.000 rupias después de todas las deducciones. Al principio nos sentimos impotentes porque se negó a devolverlo. Pero lo seguimos implacablemente. También recibimos ayuda de padres y lugareños y, finalmente, nos devolvió 76.000 rupias varios meses después de que abandonáramos el lugar. Namitha Susan Philip, 21 años, ESTUDIANTE La Ley Jan Vishwas (Enmienda de Disposiciones) de 2023 (Ley Central 18 de 2023) ha sido promulgada por el gobierno de la India con el objetivo de mejorar la facilidad de vida y la facilidad para hacer negocios mediante la racionalización de las infracciones y sanciones en varias leyes centrales.
Rajender Kataria
La Ley busca reemplazar las disposiciones penitenciarias con sanciones monetarias siempre que sea posible, mejorar la transparencia y reducir la carga de cumplimiento para los ciudadanos. Para armonizar la Ley de alquileres de Karnataka de 1999 (Ley de Karnataka 34 de 2001) con los principios de reforma previstos en la Ley Jan Vishwas de 2023, se ha hecho necesario racionalizar las sanciones previstas en la ley. Varias disposiciones de la Ley de alquileres de Karnataka contienen actualmente cláusulas penales que requieren revisión para garantizar la proporcionalidad, la certeza y la alineación con el marco nacional. En consecuencia, el gobierno de Karnataka propone promulgar la Ley (enmienda) de control de alquileres de Karnataka de 2025. Rajender Kataria, SECRETARIO PRINCIPAL, DEPARTAMENTO DE INGRESOS, GOBIERNO DE KARNATAKA Durante años, las políticas de alquiler han ido a la zaga del ritmo de urbanización. Esta enmienda puede modernizar la forma de vida de Bengaluru, siempre que su implementación sea sencilla y su aplicación rápida.
Samir Arora
La enmienda propuesta a la Ley de Control de Alquileres de Karnataka es un paso hacia desbloquear la oferta en el mercado de alquiler. Al brindar a los propietarios más confianza y a los inquilinos marcos más claros, el ecosistema se vuelve más transparente e invertible. Una ley de alquiler equilibrada no inclina la balanza: permite que el mercado de alquiler finalmente se sostenga por sí solo. Samir Arora, PRESIDENTE Y PRESIDENTE, CONFEDERACIÓN DE ASOCIADOS INMOBILIARIOS DE LA INDIA (CREA-I) Actualmente hay mucho ruido sobre las «nuevas» normas de arrendamiento, pero la verdad es que nada nuevo ha entrado en vigor.
Saurabh Garg
El Centro publicó nuevas pautas en 2025, pero son esencialmente los mismos principios que vimos por primera vez en la Ley Modelo de Arrendamiento allá por 2021. Y debido a que el arrendamiento es un tema estatal, estas pautas centrales no se convierten automáticamente en ley. Sólo importan cuando un Estado decide adoptarlos. Algunos estados como Tamil Nadu, Andhra Pradesh, Uttar Pradesh y Assam ya han avanzado, pero Karnataka no. Así pues, Bengaluru sigue funcionando según el antiguo marco, con sólo pequeños ajustes que no abordan los problemas reales, como los altos depósitos de seguridad o la falta de estandarización. Cuando Karnataka finalmente adopte la ley, será realmente positivo para el mercado de alquiler, pero hasta entonces, nada cambia. Saurabh Garg, COFUNDADOR Y DIRECTOR COMERCIAL DE NOBROKERI vive en un 2BHK. Ahora que estoy planeando mudarme nuevamente, la idea de organizar el depósito de seguridad nuevamente me resulta estresante. La propuesta de reducir el depósito de seguridad a sólo dos meses de alquiler parece un gran alivio. También he visto a muchos de mis amigos tener dificultades para recuperar su depósito completo después de desalojarlo. En un caso, a mi amigo solo le devolvieron una pequeña parte, y la mayor parte se la dedujeron sin motivos claros. Este es un problema muy común para los inquilinos en Bangalore. La regla de que los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos sin previo aviso también es muy tranquilizadora.
Sujatha G.
Según las nuevas Reglas de alquiler de 2025, un inquilino que realiza trabajos de reparación esenciales, como la rectificación de defectos estructurales o el reemplazo de accesorios originales, puede reclamar un reembolso al propietario previa presentación de las facturas adecuadas y facturas de respaldo válidas. Este derecho no se extiende a los gastos de mantenimiento menores o rutinarios derivados del uso, desgaste o mantenimiento diario, que siguen siendo responsabilidad del inquilino. El marco revisado, al delinear claramente las obligaciones tanto del propietario como del inquilino, es una reforma bienvenida y se espera que reduzca sustancialmente las disputas. Sujatha G, MIEMBRO DEL CONSEJO DE GOBIERNO, FEDERACIÓN DE APARTAMENTOS DE BANGALORE (BAF) Y PASADO PRESIDENTE, ASOCIACIÓN DE CONTADORES AUTORIZADOS DEL ESTADO DE KARNATAKA (KSCAA)
